辦公樓租客跑路了，業主該怎麼辦

作為不動產律師，經常遇到如下場景：業主（客戶）的辦公樓出租給租客作為辦公場所，結果在租賃期限到期之前，租客突然關門跑路了。此時，租客往往還拖欠租金、物業費等，業主手上的租賃保證金可能也就夠充抵租客拖欠的費用。但由於租客沒有將房屋交還，業主應該怎樣收回房屋，減少空關損失，又避免將來租客反咬一口（室內物品損失賠償）。

應該說，在我們的執業經歷之中，業主即使是「簡單粗暴」，直接將租客物品清理掉，租客反咬一口的事情，幾率也不高（租客往往都是欠了其他巨額債務，躲起來不敢露面）。但從妥善處置、避免後遺症的角度，業主還是應該採取一些動作的。以我們的經驗，簡單說幾點：

第一步、以有效方式向租客發出催款函，要求租客限期付清欠費和承擔違約責任，並告知如不履行，業主要依法依約解除合同。

第二步、如果租客沒有反應（通常都是這樣），則立即發出租賃合同解除通知，並明確要求限期搬離，如果不搬離，業主將按合同約定處理。（備註一下，一般的租賃合同都會約定租客留在屋內物品視為放棄，如果沒有約定，處理起來會稍微麻煩。）

第三步、租賃合同解除通知後租客依然沒有反應的，最好再發一次限期搬離函，明確業主最後將在什麼時候入內清理。

第四步、如果租客繼續沒有反應，則按期進入屋內，最好找物業、業委會等方面作為見證，並全程錄像清理過程。

第五、如果事情特別重要，可以委託公證處進行證據保全公證。但司法部最近出了公證指導案例，要求租賃合同公證以後，再能做後面的保全公證，可能有些公證處不願意做這個公證。

第六、通知的有效送達，是證明業主不違約的重要環節。訴訟中很多時候都是糾纏於是否送達，所以一定要注意。

當然，租客跑路這種事情還會帶來其他事情，比如辦公住所不能遷離、第三方上門要債等。這些問題的處理往往是一個綜合過程，包括租賃合同的條款安排、判斷力等，以後再說。