宅基地上的房屋可以買賣嗎？

12-26

2011年，王老漢將房屋賣給同村鄰居吳大爺，並按照協議繼續居住，七年後，王老漢卻認為自己買賣宅基地上的房產違法，想要回房子。

　　近日，徐州市銅山區人民法院審結這起案件，判決駁回了王老漢的訴訟請求。

為了生計獨居老漢「以房養老」

　　王老漢一生沒娶媳婦，與弟弟和早年收養的女兒王曼曼一起生活，後來弟弟去世，女兒出嫁，王老漢只能獨居。2011年1月11日，為了日後的生活保障，王老漢與本村的吳大爺簽訂了協議書，約定吳大爺向王老漢一次性支付5萬元購買他居住的房產，同時約定，王老漢仍在原處居住至百年。

　　此後，王老漢與吳大爺一直和平共處，吳大爺支付錢款後，按照約定繼續讓王老漢居住。王老漢身體還算健朗，用賣房得來的5萬塊錢打理自己生活，再加上女兒不時的探望照顧，日子過得倒也安穩。

一朝拆遷老人想要回房子

　　2018年6月，王老漢聽說，因為市政建設，他住的住房面臨可能要拆遷，能獲得一筆數目不小的補償金。

　　聽到這些，王老漢心動不已，他仔細想想自己賣房子的事，覺得自己和吳大爺買賣這個房子，其實違法的。因為農村村民一戶只能有一處宅基地，吳大爺已經有宅基地了，不能再買自己的宅基地了。另外，按照土地法的規定，依法改變土地權屬和用途的應該辦理土地證。他們雙方雖然簽訂了協議書，但房子既沒有交付，也沒有進行權屬變更登記，房子還是應該歸自己所有。王老漢提出，雙方之前簽訂的購房協議書應當作廢，自己將5萬元返還給吳大爺，吳大爺應該把房子還給自己。

　　對於王老漢的說法，吳大爺堅決不同意。他表示，房屋買賣協議書履行七年了，王老漢從沒有說過不字，現在聽說要拆遷，就稱協議書無效，翻臉不認人。自己和王老漢是一個村的，協議書上白紙黑字寫得很清楚，出售的是房產不是宅基地，宅基地隨房使用，協議書是合法有效的。所以，你說的，我不可能同意。

　　雙方爭執不下，王老漢一氣之下，向法院提起訴訟，要求解除雙方簽訂的購房協議書。

法院判決涉案房屋買賣合法有效

　　庭審上，王老漢還表示若涉案房屋拆遷，自己將居無定所，而且自己女兒王曼曼並不同意賣房，擅自出賣侵害了她的合法權益。

　　吳大爺則當庭承諾，一旦房子拆遷，自己將提供不低於現在居住條件的房子給王老漢住直至百年。

　　銅山法院審理後認為，根據《土地管理法》第六十二條第一款的規定，農民一戶只能擁有一處宅基地,而第四款規定，農民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。可見，法律並不禁止農民出租、出賣自己的房屋，僅僅是出賣、出租後需承擔不被批准宅基地申請的不利後果。另外，農村宅基地具有福利性質，故僅供同一集體經濟組織成員之間享有。宅基地受讓人可以通過正常的房屋買賣、結婚、遺產繼承等方式繼受取得宅基地上房屋的所有權。因此，吳大爺購買同村村民王老漢的房屋符合法律規定，合法有效。

　　至於王曼曼有無資格主張權利，因為房屋建設時，王曼曼尚年幼，沒有能力參與建設，不可能是房屋共有人。退一步講，即使王曼曼系共有人，涉案房屋出售至今已經七年之久，吳大爺已經將原來的房屋翻建，王曼曼對翻建房屋的事實明知卻沒有提起異議。《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此，王曼曼根本無權主張權利。

　　綜上，最終銅山法院判決駁回了原告王老漢的訴訟請求，案件判決已生效。