買房：需要注意什麼嗎？

注意這個、注意那個，列出來一二三四五有什麼用呢？

恕我直言，買房這個事情，業主就是渣。如果你認為有用，絕對是對中介、銷售有些誤解，我見過精明能幹的老闆聽了售樓小姐的話買房被坑，也遇到過謹小慎微的北漂聽了中介頭腦發熱交定金的，但凡你有那麼一點買房需求的，到了中介和銷售那裡，都是戰五渣，交定金、簽合同可能就因為他們某句話戳中了你的內心，別說注意這個注意那個了，吸引力全都被中介和銷售調動著，想讓你看什麼看什麼。

那就只能任人宰割了嗎？——是的，人為刀俎我為魚肉。

正常行文都會說，不會的，我有辦法。但是真的不好意思，別說是你買房，就算是大佬徐律，在買房這個事情上，前期也只能讓人牽著鼻子走。否則，他連房子都買不到，更別說滿意的房子了。

我對買房的事如此悲觀，那還在這逼逼什麼呢？我之前聽過徐律師的Live叫《買房避坑指南》，所有內容當中，我最喜歡、最欣賞的就是名字了，尤其是那個「避」字盡顯刀俎魚肉的無奈。大佬都不敢說把買房的坑給填平了，我就更沒辦法幫魚從菜板上跳下來，只能說讓買房人盡量少受點罪。

那怎麼讓買房人少受罪呢？為了簡化問題，我歸納了三點：公章，環境，簽字。

一、注意公章

1.政府公章

凡事講究名正言順，名不正則言不順，會計要有會計證，律師要有律師證，買房要有購房資格，賣房要有售房資格——預（銷）售許可證，開發商一個證還不夠，得五證齊全才行，除了預售證還要有土地證、施工證、用地規劃證、工程規劃證，湊夠五證才算數。五證齊全是基礎，這些證都是規劃、國土、住建等政府部門頒發的，可不是隨隨便便一個紅戳就可以了。

2.開發商公章

政府的章以外，還要注意開發商的公章。嚴格說開發商的公章在你沒辦任何手續之前是看不到的，比如交定金、簽合同、簽認購書都會有公章，但你看房的時候這些你都拿不到，那為什麼還要注意又怎麼注意呢？

有一個說法叫做品牌忠誠度，當你用慣了某個產品熟悉了某個品牌，你就不會再選別的產品和牌子，常規消費品因經常被使用而被消費者依賴，而房屋作為特殊消費品，雖然不存在這種情況，但也會受到品牌的影響，所以大多數業主都會選擇大牌開發商，要麼是全國的要麼是本省的，總之他會選認為放心的。

開發商當然也知道這個事情，所以他們宣傳的時候有所取捨，再加上現在大多都聯合拿地分別開發，就會出現A開發商的樓盤用B的名頭宣傳。另外呢，大開發商在開發新項目時都會成立新的項目公司來隔離風險，所以很少人去注意實際開發商和宣傳開發商之間的聯繫，我今年經手的案件中就有兩個是這種情況，而且一個是北京一個是環京，更何況其他城市呢，所以要注意實際的開發商。

3.銷售公章

政府印信注意了，開發商也注意了，就完了吧？別著急，還要注意銷售人員的公章。銷售人員太厲害了，原來寫過一篇退定金的文章，不少人私信問我時看到最多的就是：當時被中介說暈了就交了錢。再加上原來諮詢過的業主以及經受案件，文章開頭真不是針對誰，所有人都是戰五渣，因此不得不把銷售單獨拎出來說。

不知道會不會有人會困惑，銷售難道不是開發商的嗎？反正我們律所的新人總會問，答案是有時候是有時候不是。常言道術業有專攻，房地產這些年無比火熱，開發商自己賣房子買不過來呀，慢慢就有了包銷公司，後來包銷公司也不夠了，中介也就加進來了，所以最火爆的時候你會看到好幾個櫃檯都在排隊收錢辦手續，但如果仔細看手中的收條和平局，你會發現有的是開發商，有的是包銷公司，有的是中介公司，明目也是五花八門：服務費、電商款、喝茶費、抵扣款、渠道費等等，於是最近幾年就多了一種糾紛，業內統稱為「退電商款」。

因為它在法律上沒有明確規定，而且又沒有直接給到開發商，很難認定成房款的一部分，目前除了天津有對購房人比較有利的規定，其他地方都很難退，所以一定要注意銷售給你的收據等憑證，以及憑證的公章，看清楚上面是誰，如果和你預期不一致，就當場問清楚，必要時還要錄音。千萬不要覺得多餘，有的電商款連收據都不給的，別等維權的時候才發現手中空空如也。

二、注意環境

如果說注意公章是針對合同相對方，那注意環境就是針對樓盤未來，除了今年廣東出了個關於限制預售商品房的規定，幾乎所有樓盤都是預售房屋，也就是所謂的賣樓花，即便你去現場看房，也只是看樣板房、看沙盤、看宣傳而已。外行看熱鬧，內行看門道，要想比別人先選到合適的樓盤、房子，那就得學會注意環境：室內狀況、外部配套、規劃配套。

1.室內狀況

首先強調的是樣板房，樣板房的殺傷力和銷售不相上下，人都是視覺動物，看到合意的樣板房就容易放鬆警惕，但樣板房厲害就厲害子在，開發商能布置得了你卻不一定，同樣一個戶型樣板房可能要比實際大一些，當然也看樣板房是在樓里還是另外建的；如果買的是精裝修房屋，那就得問清楚樣板房的裝修會不會也用在你的房子里，但是不管開發商說什麼，你都要看書面材料。

2.外部環境

外部環境其實說的是沙盤和圖紙，沙盤售樓處大堂都會有，一眼就能看清楚，但你要做的不止看還要問，問什麼呢？問一問沙盤裡面外圍的綠色那裡是什麼，問一下樓盤周圍的基礎設施，問一下五分鐘就走到的地鐵在距離，是直線距離還是步行距離，問一下你看中的綠化是屬於小區還是屬於市政，不問清楚都可能成為隱藏的糾紛。

看沙盤是基礎技能，那看圖紙則是隱藏技能，很多人名下有好幾套房子，可能一次圖紙都沒見過，不是開發商沒提供，而是你沒有注意看。法律上給開發商了很多限制，比如明碼標價，比如公示格式合同，公示五證和法律規定，而且還要公示備案價格，但很少有人看到，因為實在太隱蔽了，指不定在哪個犄角旮旯呢，所以你想看圖紙的話，就得在大堂遛一圈，就能找到一摞厚厚的文件：項目文件、法律規定、格式合同、備案價格、五證及附圖附件等等，要比銷售說的齊全多了，而五證的建設用地規劃許可證後面就有圖紙，只要會用手機導航，基本就能看清楚，所以不要有負擔，多轉轉多找找。

年初有人在廣東本來打算買地鐵房，結果交房時成了墓景房，你說嚇人不嚇人，要是當初多問一句多看一眼，還能等交房的時候打官司？買房長點心，入住好省心。

3.規劃配套

基礎技能也教了，隱藏技能也學了，那規劃配套算什麼技能呢？就稱之為付費技能吧，因為也是律師獲取證據的一種途徑。現在大家法律意識都很強，遇上什麼事情了第一反應就是：公眾有知情權。買房子也是有的呀，只不過你沒買的時候不是利害關係人，開發商不願意搭理你，但我們這一部分講的是規劃配套，像什麼學區房、地鐵站、圖書館、高速公路什麼的，不是開發商說了算的，都得政府拍板，就連你逛的樓盤也是政府早就拍板定好的，所以想買學區房、地鐵房，不用老指望開發商告訴你什麼，學會這個付費技能，就可以自力更生了——信息公開。同時，有一部法律叫做《信息公開條例》，大意是與公共利益相關的文件和信息要全體公民公開，有專門的公開場所、時間規定，有主動公開還有依申請公開，blabla有興趣可以看一下具體法律。

所以你掌握的第一步就是依申請公開，城市用地規劃其實在政府的綱領性文件里都有提及，然後職能部門也會每年公開，你要做的第一步就是去發改委、住建委、規劃局、國土局的這些政府網站上看一看，他們年初的公告，像學區房的話就去教育局網站上查一查，對我講的事情就有一個初步的認知。

如果第一步去網站之後找不到，那就進行第二步，給職能部門打電話，問一下你要的文件有沒有公開，在哪裡能看到，而且要告訴他，實在不行你申請信息公開也可以，不是說你一定要申請，而是對工作人員來說，你申請就進入正式程序，他們會很麻煩，所以會儘可能幫你解決你的需求幫你找到文件和相應內容。

如果打電話還是不行，那就只能第三步申請信息公開了。這就得回到政府網站上，有一個政務公開專欄，下面有一個信息公開專欄，裡面會詳細講你要怎麼做、經過哪些步驟、表要怎麼填等事項，可以郵寄、電子郵件、當面等多種方式，只要寫清楚你想獲取的信息就好。當它從法律條文和概念變成自己正在做的事情，裡面的興奮和激動和體驗其他新鮮事情是一樣的，不信的話你試一下就知道了。

注意對方，注意環境，那剩下的也是最重要的，就是注意自己，沒有人能剝奪你的權利，除非你自己把它扔掉，比如在某個文件上簽字，所以最最重要的我放在最後：注意簽字。

三、注意簽字

但凡看過房子的人都知道買房有多難、看房有多折騰，你到了售樓處還不能閑著，視覺聽覺都被開發商左右著，想保持理智都很難，所以一不小心就會把自己搭進去，被說的暈頭轉向倒無所謂，關鍵是還給人送錢，送錢就完了，還給人送權，只要你簽了字那可就說不清楚了，所以重要的事情放最後說：錢可以亂給，字不能亂簽。所以又是三個注意——注意定金、注意認購、注意合同。

1.注意定金

對銷售來說，如果不能一步到位簽合同，那就會退而求其次要定金、簽認購書，很多人後悔時糾結的是定金還是訂金，其實只要是我們說簽訂正式合同而繳納具有擔保性質的錢，就能認定成法律上的定金，如果有意向買房但是拿不定主意交了錢，一定要確保是定金，注意收據上的款項性質，以及自己所簽文件，別以為交的是定金，結果成了購房款，那後面就不是退定金的事了，而是怎麼履約買房了，你想退錢先算算自己的違約責任再說。

2.注意認購

其實就是注意認購書，但標題都是四個字，只好把「書」寫在正文里，認購書這個文件很特殊，正常理解和交定金差不多，更像是一個意向書，但卻有特殊情況，法律規定認購書如果具備了商品房買賣合同的主要內容，是可以被認定為購房合同的。

所以在實際簽訂過程中，如果你還沒有最終確定，千萬不要把認購書籤的太詳細，儘可能模糊，否則不想買時就不能拍屁股走人，得先解除這個買賣合同。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

3.注意合同

首先強調一點開發商提供的合同是不可能給你改的，誰去買都是這樣，要買就簽不買就滾蛋，除非有一天賣方市場變成了買方市場，也就是房價降了崩了的時候，真到了那時候就是開發商給你改合同，你可能也不敢買了吧。大概你要吐槽了，如果合同改不了，讓我注意有什麼用呢？找氣受嗎？還真不是這樣。

注意合同不是讓你改，而是看清楚你簽的文件是什麼，裡面有沒有你最關心的東西，比如買的是精裝修房屋，那你就得看合同里有沒有裝修標準，是不是你中意的那幾個品牌，和樣板房裡面一樣不一樣，別等交房時候才發現合同里壓根兒沒有你想中的義大利地板，那時候再來說事黃花菜都涼了。

在房產糾紛里，我聽的最多的話就是「當時沒看合同」，但法官可不管這些，作為成年人的你簽了字，就意味著對合同內容的認可，雖然有些格式條款能通過官司打掉，但能從源頭上加以注意就簡單很多了，所以看準了再簽字。

就像我開始提到的，只要你買房這些風險都存在，而且你改變不了，沒遇上以前沒人會當回事，但你想買房省點心，還是要把這些醜話消化理解一下，因為治什麼病的葯都有，就是沒有治後悔的葯。凡事預則立，你能提前注意到公章、環境和簽字的事情，就能少一些法律風險，多避一些買房的坑，一定要記住了：錢可以亂給，字不能亂簽。