公寓轉手的稅率

二手公寓交易的稅費，有兩種計稅辦法。一種是全額徵稅法，另外一種是差額徵稅法。

在實際交易中，可以選擇稅費最低的方法進行計稅。

一、全額徵稅法，總稅率按照總價的14.7%徵收。

詳細的計稅明細是這樣的：

（1）增值稅：5.6%；

（2）土地增值稅：5%；

（3）印花稅： 0.05%×2；

（4）個人所得稅：1%；

（5）契稅：3%；

合計：總價的14.7%

二，差額徵稅法。

這個比較複雜，並且涉及很多抵扣項。詳細如下：

（1）增值稅：（現值—原值）×5.6%

其中，5.6%的增值稅中含有0.6%的附加稅

（2）土地增值稅：（以增幅<50%為例）

[現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次單方印花稅-加計扣除項（如有）] ×30%

註：如有不動產發票或增值稅發票，可直接按發票金額的5%/年加計扣除。

（3）印花稅：現值×0.05%×2

（4）個人所得稅：（現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次土地增值稅-本次單方印花稅）×20%

（5）契稅：現值×3%

在這些稅費中，增值稅、土地增值稅、個人所得稅，都由賣方承擔；契稅由買方承擔；印花稅由雙方承擔，也可自由約定。

公式很枯燥。舉個例子吧：

如果一套原價50萬的，現價60萬元。買賣雙方需要繳納的稅費是這樣的——

一、全額徵稅法：

總價×14.7%=60×14.7%=8.82萬元

二、差額徵稅法：5.2305萬元

（1）增值稅：0.06萬元

（現值-原值）×5.6%=（60-50）×5.6%=0.56萬元

註：增值稅中含有本次附加稅本次附加稅為（60-50）×0.6%=0.06萬元

（2）土地增值稅：1.0245萬元

[現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次單方印花稅-加計扣除項（如有）] ×30%

註：如有不動產發票，可直接按發票金額的5%/年加計扣除。

現值：60萬元

原值：50萬元

原契稅：50×3%=1.5萬元

本次附加稅：（60-50）×0.06%=0.06萬元

本次單方印花稅：50×0.05%=0.025萬元

加計扣除項：按照每年5%，2014年至2016年共2年，一年5%，2年10%。

50×10%=5.0萬元

總計：[60-50-1.5-0.06-0.025-5.0]×30%=1.0245萬元

（3）印花稅：0.06萬

0.05%×2×現值=60×0.05%×2=0.06萬元

（4）個人所得稅：1.686萬元

（現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次土地增值稅-本次單方印花稅）×20%=（60-50-1.5-0.03-0.015-0.025）×20%=1.686萬元

（5）契稅：2.4萬元

4%×現值=60×4%=2.4萬元

差額計稅法所交稅費=5.2305萬元。

在上面的例子中，按照差額徵稅法，稅費較低。

按照少的計算，在增值10萬以上，這套原價50萬的公寓，買賣雙方需要承擔稅5.2萬元。其中，賣方需要承擔3.76萬元以上。

也就是說，買賣雙方承擔的稅費，超過了升值部分的一半以上。