移民與房產投資：國內投資者所不清楚的

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近期看到中國家庭財富調查報告，裡面提到房產凈值是家庭財富最重要的組成部分。在全國家庭的人均財富中，房產凈值的佔比為65.99%。對來加拿大的多數移民而言，房產同樣相當重要，房產增值也是家庭財富增長的主要途徑之一。然而，能從房產增值中充分受益的，畢竟只是小部分移民——更多移民或僅「局部」受益，或未能受益。

移民們因為需要轉換生活國度，對房產大致有以下四種投資或處置方式（這四種方式對應四種人）：一是賣掉國內的住房，在加拿大買房；二是賣掉國內的房子，在加拿大租房；三是不賣掉國內的住所，在加拿大租屋；四是保留國內的房產，在加拿大也購房。採取上述四種資產配置方式的人，我在加拿大都遇到過。這幾種方式各有利弊，但資產保值、增值情況確實差別較大。

現在先說說第一種人。我認識一位原先在國內一線城市事業單位工作的女士，2011年她在登陸加拿大前就將國內房子賣掉了。她們一家在短期登陸多倫多期間，於交通較為方便的重要地鐵站附近購買了一室一廳的Condo，隨後出租。過兩年她與丈夫辭去國內工作「長登」後，才將房子收回。這些年來，國內一線城市房價快速上漲，遠超過她在多倫多所購Condo價格的上漲幅度。只是最近一年，該公寓價格才出現明顯漲升。

現在她老公在續楓葉卡後，又回國內原先所在城市工作，但已買不起當地房產，只能租房。她還想著在加拿大或中國買House，並將老公在國內給她買別墅作為回國條件——她老公力主她回國，但她卻不很想回去。我對她說，如果真想在國內買別墅，以她家現在的財力，到一線城市附近中等城市購買還是可以的，比如上海附近的嘉興或者北京附近的涿州等。

另一位我認識的女士移民已經超過10年了。她在出國前，將在國內省會城市的房子低價賣給親戚——當時全國房價都比較低，更不用說她所在的那個中部三線省會城市。她來加拿大後，先工作、再上學而後又工作，較長時間都未買房。她是做會計的，曾對我說過幾次在加拿大貸款買房並不合算——由於物業費、稅費太高等原因，她也一直在租房。然而，本地房價不斷上漲，她終於在去年買了一套公寓期房——但直到現在還未交房。這應算是出國移民較早卻購房較晚的一位，在中國與加拿大近年的房地產牛市中都未獲利。她在相當長時間內，屬於我上文提到的第二種人。而她去年購房所用款項，與她超過十年前賣房所得款項基本上沒有關係。

有一位在教會認識的男士，他移民加拿大也有數年時間，但國內的房子始終未賣。到多倫多後，他一直與妻子、女兒租住在公寓。不過，國內他原來所在城市房價上漲幅度並不算大，這樣他的資產增值幅度有限。另外，他曾對我提到他在多倫多所住公寓的租金每年都會上漲。他未參與到近些年加拿大多倫多等地的房地產牛市行情中，而國內的房地產價格上漲雖使他獲利，但較為有限。這是我上文提到的第三種人。

最近我又碰到一位短期登陸後長期回國、去年又來到多倫多準備續楓葉卡的人。他已辭去國內工作——但他妻子沒有，也不準備長期住在加拿大。他們在國內的房產並未賣掉，半年多前他又在這裡購買了樓花（用國內的儲蓄，他至今尚未在這找到工作）。據他說，目前又在看Yonge街以西的二手公寓。現在多倫多房市正在降溫，但他購房的熱情還是存在。他屬於上文提到的第四種人。

近些年，中國國內的房價雖然不斷上漲，但各地並不平衡，而加拿大房地產市場也有類似情況。假設一人在2009年移民時，賣掉北京或上海的房子並用該款項購買了多倫多的公寓或鎮屋，大致說得不償失。其實，最好的投資方式應該是在保留國內一線城市房產的同時，購買多倫多或溫哥華的獨立屋、鎮屋或公寓，這樣能從兩國的房地產牛市中獲益。

不過現在，無論在中國還是加拿大，一線城市房價走勢都不夠穩定，因此投資需要更慎重一些。