市場觀察：TREB十月數據解讀

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2018年10月，想在大多地區擁有一棟房子，要掏的錢大概是這麼多：

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每年秋天九十月，是傳統的市場旺季，十月的市場和去年同期相比，銷量上升了6%，均價上升了3.5%，相對於弱勢的九月，表現相當不錯。

華人集中的Markam表現最為慘淡，後面有詳述。

好，還是先看下圖的成交量。

9月的成交量是7492個，和去年9月的7069個比較，同比上升了6%。但是和15年，16年同期比，仍然顯得勢弱。

再看下圖的Absorption rate（饑渴指數），等於Sales / Active Listings，也就是成交量/當前掛牌數的百分比，Luda哥稱之為買家的饑渴指數。饑渴指數高，表示市場活躍；數值低，則表示市場停滯。

從饑渴指數歷來的分布來看，40-80屬於正常，80-120屬於熱，高於120就是火熱了。9月的指數是32.1，10月的指數在成交量上升的帶動下，大步升格到39.6，為半年來最高。相對於明顯弱勢的9月，對於市場信心是一個相當大的提振。但是，隨著冬季來臨，接下來會怎麼走，我們拭目以待。——饑渴指數仍然是測量市場溫度的最佳指標。

第三個數據，下圖的價格指數。

市場的均價從9月的796k，上升到了807k，繼續穩定攀升。如此，賣家無意降價出手，信心更為充足。Luda哥在往期解讀里說，730k的支撐是回不去了，10月的數據繼續驗證了這一說法。

綜上所述，10月的表現明顯強於弱勢的9月，對於市場信心有相當大的提振。在當前的環境下，房地產市場雖然萎靡不振，但本質是在利率上升和嚴格的限貸政策擠壓下造成的，而不是因為經濟危機，大量失業，市場甩賣的原因。隨著租金上漲，人口增加，市場調整的底部只會越築越堅實。接下來我們需要關心的，是美國的中期選舉和G20中美兩國領導人的會面。

接下來我們再看看按房屋類型分類的，均價的同比漲幅：

獨立屋的均價同比為1%，也回到了水平線上，Condo的同比為6%，仍然是四種房屋類型中最活躍的一種。

然後把我們普遍關注的獨立屋獨立拉出來看看過去一年的表現。

這是成交量：

這是均價：

再來看看獨立屋（Detached houses）各地區的橫向對比龍虎榜，看看誰是贏家，誰是輸家。此處我們的篩選條件為成交量大於50的區域。

從上圖的均價同比來看，西部和一些小城市如Innisfil是最大的贏家，Caledon表現最為耀眼。Richmond Hill，Vaughan和Oakville都小幅收漲，只有Markham仍為過去的炒作過度買單，以-10.93%榮登最衰地區。

從上圖的成交量同比來看，仍然是小城市活躍，Innisfil，Burlington分列2，4。Brampton，Newmarket表現不壞，Aurora仍然沒有上榜，因為成交量不到50；

上圖的資金流向同比，最引人注目的仍然是Markham，不過是-13.25%，顯然不是什麼好消息。Brampton則以13%的姿態穩步上升，這就是有人口支撐的好處。

接下來我們再來看看各地區的情況：

取所有成交量大於50的地區，以橫軸為Days on Market, 數值越大表示越滯銷，數值越小表示越受追捧。以縱軸為平均價，數值越大越貴，越小越經濟。每個地區為一個點，點的噸位以成交量為標準，成交量越多，則噸位越大。上面是17年10月，下面是18年10月。

從本圖來看，Oakville高居眾星之首，Markham成交價下降，成交天數拉長，總之就一個字，慘。希望Markham能早日從坑裡走出來。

最後我們看看四顆星星，也就是大家普遍關心的熱門區域的情況。每個分組準備了四張圖：成交量，新上市數，平均價和饑渴指數（成交量/當前掛牌數）。手機看圖會比較小，可以點擊來看然後縮放。

Richmond Hill的表現是這樣的：

Markham的表現是這樣的：

Markham在四顆星星中仍然保持最弱勢低位，好消息是各種跡象都比自己的9月要好。

Vaughan的表現是這樣的：

Oakville的表現是這樣的：

好了，本期解讀就到這裡，謝謝您的時間。

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