租房淡季，長租公寓如何過冬？

作者：徐暢，維C公寓傳媒特約記者

載入超時，重試中

長租公寓的數據指標可分為產品、房源、服務、租賃四大指標體系，共計200餘個數據指標。

如果說對長租公寓最關注哪些數據，空房率一定是最值得關注的那一個。（空房率=待租總數/在運營房間數。）

「空房率能在8%以內的，都是絕密了」，「空房率超過10%已經是紅線了，我們公司空房率18%」，「空房率20%的了解一下，在死亡的邊緣徘徊」......

10月進入租房淡季，但今年的冬天來得早且寒冷異常。

租金貸事件、甲醛事件，還有最近發生的知名公寓爆倉事件，讓長租公寓一次次被推向風口浪尖。

在這寒冬來臨之際，長租公寓應當如何過冬?

一、準備好錢

這個是重中之重，特別是對於金融槓桿高的公寓，金融公司不是慈善機構，不會像供應商那樣給你通融賬期。

「欠債還錢」是基本的商業規則。從現在起就要做好未來三個月的資金規劃，應收賬款和應付賬款核算清楚，由此計算出資金缺口，提前準備。

在現在這種微妙的時刻，不要出現逾期支付金融公司還款，未按時支付房東租金、拖欠供應商貨款的事件。

同時需要一定的危機公關能力，現在的消息傳播速度太快，任何一次小的事件都會引起輿論的軒然大波，甚至成為壓死公寓企業的最後一根稻草。

二、降低成本

不少公寓企業，特別是大型公寓企業已經開啟了裁員模式，這在當下是明智的選擇。

公寓企業的核心業務是拿房出房，很多公寓除了這些部門之外，還有龐大的裝修團隊，龐大的供應鏈團隊，龐大的維修保潔團隊。

在不斷擴張的階段，也許看不到成本的浪費，但仔細核算，這中間的人員成本、管理成本以及因為不專業導致的溝通成本都是不小的支出。

此時應當把錢用來保存核心團隊的實力，才能在冬天過去之後春風吹又生。

其次是提高人房比。

這又與房源的位置息息相關，如果在同一個小區有500間房，1個人足夠；如果500間房分布在東南西北不同的地方，50個人也未必夠。

有公寓企業跟筆者提及，在某個地方有兩三套房，現在又不會再去收房，還要不斷派人守在那邊，很是痛苦。

這種情況筆者建議及時止損，該轉讓轉讓，該退房退房，自己把賬算清楚，既然已經不可能讓收益最大化，那就讓損失最小化。

三、謹慎拿房

很多公寓企業說，即便有空置拿房也不能停呀，不然我的拿房團隊靠什麼吃飯。

關於該不該繼續拿房這個問題，筆者認為是需要的，因為現在是整個租房市場的淡季，房東的房子也遭遇著跟你一樣的困境，這是拿房的好時機。

相對於租房旺季時房東的強勢，你可以在淡季與房東談到更低的價格和更好的條件。

此時拿房，一定要非常「挑剔」，可以慢，但不能亂。

首先要選好房，只拿好位置的房，核心商圈，地鐵站周圍500米。

其次要算好賬，要有精確的財務模型，裝修成本一定，出房價格一定，反推拿房成本。

最後是談好條件，比如免租期多談3個月，不要總是被太多不可能束縛，有公寓企業清水房免租期可以談到12個月。

長租公寓不同於其他行業的地方在於，你開一個餐館生意不好，可以關掉，無非是損失一點前期一次性投入的成本。

但是如果一個長租公寓生意不好，怎麼辦？

前期全部是投入，而且是源源不斷的投入，利潤全部在後期3年。

在這寒冬來臨之際，請務必記住，你要做的最重要的事情只有一件：活下來~

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