獨家：寓見暴雷租客流落街頭無辜負債，下一個要暴雷會是蛋殼嘛?

2018年，10月17日。

又一次金融行業和財經行業震驚了。知名公寓品牌寓見公寓，打著雷軍投資公寓名頭的寓見公寓，暴雷。

夜晚的上海，溫度接近0度。

一部分租客被房東趕出來，無家可歸。絕大多數租客，身上被背上了寓見公寓甩給他們的1-3萬元不等的貸款。他們憤怒無力，所以只能聚集在幾個微信維權群里，發發牢騷，焦灼等待。聚集人數高達2000人。

於是當天晚上，寓見公寓租客和房東，分頭行動，一部分人「圍堵」寓見公寓CEO 兼創始人林小森，一部分人聚集在寓見公寓總部所在地的上海市徐匯經偵支隊報案。

當天晚上，寓見公寓被迫發表了聲明，說創業路坎坷，公司的股權已經被全面抵押，公司已經沒有任何資金，請租客和用戶諒解。

到目前為止，這家曾經光鮮亮麗的公寓企業，被爆出來，暴雷涉及的資金量高達4億。而這4億，幾乎全部轉嫁到了租客和房東以及合作供應商身上。租客付了房租，但房東卻沒有收到房租。租客明明正常在還款，卻被遇見公寓拿去做了一年的消費信貸。

寒風中，他們無家可去無房可租。

這半年裡，先後已經有GO 窩公寓、Color 公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲及鼎家公寓等公寓，暴雷。

這個行業到底怎麼了？

因為把一個踏實的行業做成了金融行業。

這個行業里下一個要暴雷的是誰？

很有可能是蛋殼。

花了很久的時間，去查資料，年假的路上，終於寫了出來。

一、一個把長租當成金融做的公寓公司

蛋殼是家怎樣的公司？

前一段時間鬧的轟轟烈烈的，囤房房租漲價，兩家公寓搶房把北京天通苑的一間房子租金從7500一夜之間拉倒12000的那個事情還記得么？沒錯，就是他們。

簡單介紹下蛋殼是怎樣的一家公司？

蛋殼的背景，比寓見還要光鮮亮麗。

公司於2015年1月在北京成立，管理超過17萬間公寓，已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京和廣州8地市場。先後華人文化產業投資基金、高榕資本、貝塔斯曼亞洲投資基金、老虎環球基金、元璟資本等多家知名投資機構的累計12億投資。

可是這家公司目前正在經歷著一個寒冷的冬天，隱藏著背後將近20億的資金漏洞。一旦他扛不住，目前入駐蛋殼的十幾萬租客，將面臨著和寓見公寓的租客一樣，在寒冷的街頭，抱著行李無家可歸，人均被迫欠著好幾萬的租金貸。

蛋殼瘋狂擴張的秘密里，有20億的資金漏洞。

從公開的數據里，我們清晰的可以看出來，

2015年蛋殼僅有5000間房。2018年已經達到了17萬間。

蛋殼分別在2015年年底，2017年3月，2018年2月，2018年3月拿到了天使輪，A輪，B輪，B+輪融資。累計不超過13億。

而，我們做了一筆計算。平均每間房1萬的改造成本和獲取成本。那麼18萬間房，累計需要20億的資金投入。

蛋殼在目前2000個員工，平均人力成本1.2萬元/人，每個月的人工成本是2.4億，僅僅在2018年有可能支出的人工和行政成本是2.6億。從2015，到2018年，匡算，蛋殼在人工和行政大類的支出，累計接近5個億可能。

蛋殼的運營成本？18萬間房，根據公開數據顯示，蛋殼已經有100萬名累計租客（蛋殼CEO講話，說實話，這個地方要打臉他們CEO，吹牛逼吧，18萬間房有100萬租客？自如60萬間房，才130萬租客）。我們姑且按照打臉後的數據50萬租客計算。每個客戶的平均獲客成本（營銷成本）是1000元。那麼獲客支出是5個億。

租售服務，平均每個租客的投入成本（租後服務成本）是100元，那麼租後支出是5000萬。

好了，我們只是匡算了2015年到現在蛋殼大的支持項目，裝修投入+獲客成本+租後服務支出+行政人力支出=20+5+5+0.5=30.5億。

那麼我們來算算蛋殼的收入？每間房每年的毛收入是1500元可能。也就是大家常常說的租金差。蛋殼是典型的二房東模式，賺取租金差。

蛋殼2015管理 5000間房，2016年管理3萬間房，2017年管理7萬間房，2018年管理18萬間房。有可能的毛收入（租金差）是3.5個億。

那麼我們來看看蛋殼有多少的資金缺口，或者說這裡面有多少的資金漏洞？

收入：3.5億租金差、獲取風投投資13億。

支出：裝修一次性支出20億，行政和人力成本5億，獲客成本（營銷支出）5億，租後服務支出（售後）0.5億。

收入-支出=14.5億

這筆賬不算不要緊，一算嚇一跳。這14.5億，蛋殼是從哪裡像孫悟空一樣變出來的?

你們都猜猜？蛋殼的租客們，小心了，這14.5億，就是通過租金貸的形式，拿著你們的信譽，去抵押出來的。

因為蛋殼是分散式公寓，他的裝修是無法像集中式去銀行申請裝修貸款的，所以只能是租客信用貸款。

不信的話，去百度，百度下，搜索關鍵詞#蛋殼，公寓，金融#

蛋殼公寓執行董事長沈博陽在接受媒體採訪時曾表示，長租公寓行業是重資產、重資本的行業，需要運用金融工具。

沈博陽說：「我們所使用的金融工具，包括私募融資，包括與租房分期的互聯網金融公司去合作（說的就是租金貸），發行資產證券化的ABS的公募產品，甚至包括未來做自持物業。另一方面，互聯網金融也是我們未來增值服務一個很好的想像空間（說的還是租金貸里，要吃利息差）

他認為，租客未來可以在平台上做租房分期，這可以變成增值服務利潤的一個來源（說的還是租金貸，要吃利息差）。

一個執行董事長，從骨子裡，都認為這不是一個民生行業，都不提產品和服務，都認為是個金融行業，那麼這個企業也就是個金融公司。

其實我是怎麼發現這個秘密的？我只是好奇，蛋殼怎麼從一個100萬的公司起步，發展到現在18萬間房，成為租賃行業的高富帥的？是怎麼從5000間房經過3年就發展到了18萬間房的？

後來發現，核心的武器，其實是金融。金融槓桿。就是他們的執行董事長說的那樣，他們把企業當成金融來做。包括我查看了蛋殼CEO的多個場合的講話和訪談，裡面，也是很少提及產品和服務，提及最多的一個詞是金融。

二、金融機構已撤離蛋殼

其實早先一步，金融機構已經發現了風險，開始撤離和蛋殼的合作。

我還拿到了一個數據，就是金融機構已經發現了蛋殼的風險，曾經和蛋殼合作的銀行高達6家，金融機構更是高達10家。但是目前和蛋殼合作的金融機構也就2家，銀行幾乎全部撤了。

我認為，既然這個行業如紫竹張先生說的那樣，比賣白粉還賺錢，為什麼要撤了？答案就是一點，金融機構也不是掙最後一個銅板的人。在2018年不斷的公寓行業暴雷的驚慌和驚恐里，為了規避風險，先跑一步。

三、3年業務增長33倍的蛋殼

包括蛋殼還在發行各種金融產品，以及通過眾籌的形式，在多方募資金。金融槓桿滾動發展沒錯，可是蛋殼給到的年回報率，2年高達40%。（百度去搜#蛋殼，眾籌#）

我查到這個數據的時候，嚇一跳。一個長租企業，能給到這麼高的利潤？從風控的角度來看，這不符合基本的行業產出和收入邏輯。可是為什麼這麼干？

其實就是為了發展上速度。蛋殼的CEO們，高管們，他們知道不知道租金貸暴雷的危害？一定是知道的。可是為什麼他們的CEO們在接受的採訪的時候，反覆提到了金融。提到了多渠道利用金融去發展？

因為他們太想要速度了。從2015年的5000間房源到2018年的18萬間房源，3年時間，蛋殼的業務量增加了33倍。為什麼會這麼快？

無非是趕上了長租公寓的行業發展快車道，一方面快速的去資本市場上融資，一方面多渠道利用了各種金融槓桿（主要是租金貸）。

為什麼要發展這麼快?

無非正如他們的CEO在接受採訪的時候說的那樣，這個行業里3年內一定會跑出百億美金規模的企業，目前的行業都在拼速度拼規模。

所以蛋殼必須要快。

可是租賃行業，長租其實是一個民生行業，是一個需要踏實的行業。

蛋殼那？拿著各種錢，在市場上去搶房源，活活的把天通苑的房子從7500漲到了12000。

蛋殼公寓陳總還在上述路演中對蛋殼公寓的收益增長策略進行介紹，陳總表示，對於租房市場而言，有兩個重要的組成部分，一是獲取房源；二是根據房源獲取利潤。第1年蛋殼公寓按照常規利潤搶奪市場房源，搶奪定價權。第2年，開始擴大利潤差，收穫房租增長紅利。陳總分別以上地新盤融澤嘉園和建國門華僑村小區為例進行分析，第二年兩地的市場漲幅分別達17%、20%。

看明白了么？拿著租客信用借來的租金貸，去市場上搶房源，然後再抬高房價，把房子再租給租客？這邏輯實在是太漂亮了。

金融是把雙刃劍，用好了，企業上發展快車道。用不好，就搞成了像之前暴雷的寓見一樣。

四、長租為什麼會頻繁暴雷？

寓見暴雷後，我正兒八經的研究了寓見。從官方資料顯示，一共拿了4輪投資，每次都沒有披露具體的投資額度，一共管理4萬間房源。她暴雷的真實原因其實只有一個，就是實力和野心不匹配。野蠻發展不匹配。

1億資金操作起來了4萬間房子。也算牛逼。

其實這一輪行業暴雷，只是加速了行業的洗牌。

租賃其實是從古到今都有的需求，是剛需，包括隨著城市化進度的加大，隨著高房價對年輕人的擠壓，隨著跨城市工作的人數和比例增多，租賃的需求越來越旺盛。目前在北京，40%都是租房客。

為什麼長租公寓暴雷，這一詞，在2018年，我們第一次聽到？

因為長租公寓品牌化，和創業，始於2013年，興起於2014年2015年，繁榮於20162017年。在2017年2018年搞到了高峰，尤其是隨著國家政策支持，長租公寓的金融化，得到了快速的發展。

隨著各種金融產品被引進到行業里，個別企業藉助金融槓桿，野蠻無序發展，造成了暴雷現象的產生。

而且隨著各種長租公寓，國家隊，品牌開發商隊，投資人隊伍，等等，競爭加劇，惡意搶房源惡意搶人，不斷的推高成本，所以利潤空間被進一步壓縮。實力不強的中小型企業，資金鏈支持不住，斷掉，暴雷現象就出現了。

一個沒有秩序，一個小部分人野蠻發展的行業，會影響到社會公正和公允的來看這個行業。長租公寓不是賣白粉，紫竹張先生，純屬胡扯的文章，在朋友圈被瘋狂轉發。更是對這個行業的誤讀。這個行業利潤微博，但是他卻關係到上億人的居住生態。絕大多數人，踏實和勤奮的，為大家住的更好而努力著。

至於租房客，請租房時，一定要看準大企業大品牌，包括一定要注意查看自己的名下有沒有租金貸。

企業成功的做大做強固然重要，但是冒著被暴雷的風險，讓租客買單，暴雷後把鍋甩給租客，租客流露街頭。抱歉這不是創業精神。創業精神，是踏實的創造價值。

我估計寓見的CEO，被一群租客圍堵的時候，他想的最多的應該是，當初假如慢一點該有多好。

蛋殼的CEO，估計最近也在想，假如慢一點會有多好。

踏實一點慢一點吧。

關於研究行業投資的一些文章，以前也寫過一些

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抱歉，投資人寧願花10億去買零食吃，我們只能祝福

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