這些情況下，轉讓宅基地行為無效

一、宅基地界定標準

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無附著物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織。

《土地管理法》第62條第一款，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，並對宅基地進行佔有、使用和有限制處分的權利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及範圍的嚴格限制性等特點。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對消滅與相對消滅。農村宅基地使用權人享有權利並負擔義務。

二、宅基地買賣問題

根據法律規定，本村的宅基地只能出售給本村集體組織的村民，城鎮戶口、外村村民無權購買。但不能違反一戶只能擁有一處宅基地的規定，未擁有宅基地的本村集體組織的村民可以向村裡申請一處宅基地。

雖然宅基地上的建築屬於私人財產，但也並非可以完全不受限制地轉讓，由於「房地一體」原則，購房者購買宅基地上的房屋後必然要涉及到宅基地的使用權屬問題，而已有的判例認為此種合同系無效合同，購房者需返還佔有於原宅基地使用權人，並可以要求原宅基地使用權人返還購房款，但在房價飛漲的今天，返還的購房款已不能再購買相同的房屋了，甚至在高房價的城市連首付都不足以支付。所以，無權購房者購買宅基地上房屋時需謹慎。

宅基地使用權的轉讓必須同時具備的條件：

（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

（4）轉讓行為徵得集體組織同意；

（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一併轉讓。

宅基地使用權轉讓無效情形：

（1）城鎮居民購買（據《全國國土規劃綱要（2016—2030年）》表示：城市居民不得到農村購買宅基地，這是有嚴格要求的。按照法律和登記規則，城市居民是拿不到合法的產權的。農村宅基地制度改革要以確權登記頒證工作為基礎，堅持一戶一宅原則，決不允許城裡人到農村買地建房的所謂「逆城鎮化」行為。

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉讓人未經集體組織批准；

（4）向集體組織成員以外的人轉讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

三、宅基地繼承問題

一戶人（根據戶籍管理的戶口來判定的，在戶口本上登記的是一家人，那麼該戶口本所登記的家庭就屬於一戶。），可以一直繼承本戶擁有的宅基地；直至本戶無人，宅基地有村組織收回。

對於宅基地使用權及上房屋的繼承問題。如果繼承人是本集體經濟組織成員，可以依法繼承其宅基地使用權及上房屋。如果繼承人已不是本集體經濟組織成員，是不能夠繼承宅基地使用權，但房屋屬於私人財產，繼承人可以依法繼承，按照法律規定的地隨房走的原則，繼承人可以基於房屋所有權而繼續使用宅基地，但是不得進行翻建、改建、擴建等，房屋一旦損毀、滅失後，宅基地有村組織收回。

四、縣政府是否有權徵收宅基地？

縣政府無權徵收宅基地。根據《土地管理法》的相關規定，徵收集體土地需要具有國務院或者省級政府作出的征地批准文件。因此，縣政府要徵收宅基地需要具有國務院或者省級政府作出的征地批准文件，沒有徵地批准文件的徵收是違法徵收。