重壓之下，生存之道
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文章來源：yevon_ou 水庫論壇
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環境決定流派。
一）普通青年
假設你是一個典型的外企白領。年齡30~35歲，夫妻倆有大學本科文憑。月收入可以達到20000/月。按十五薪，這樣全家年收入就有60W。你們有250~350W的積蓄。分散投資在股票，基金，餘額寶和理財產品中。平均回報率一般。前二年結婚時買了一套較差地段的二室戶。目前行情在90平米*55000元=500W左右。貸款月供四五千。目前你們主要計劃，是改善住房，或者為小孩子讀書考慮。希望按照「合理壓力」梯次改善住房。或者純粹再多買一套小房子，用於投資。
應該說，這樣的設定是非常具有典型意義和普遍意義的。
好了，現在讓我們看看，秀相為這樣的白領小夫妻，設定了怎樣的重重障礙。
1）假設我把這套500W的房子賣了。根據「壓價效應」，你賣不到500W。你只能夠賣500*92%=460W.
2）按照這對小夫妻的年齡，假設這套「二室戶」是他們六七年前結婚時買的。現在翻了四倍。
則當年他們買的時候房價120W左右。貸款84W。這些貸款還了幾年後還剩80。
則他們「現金」凈到手380W。
3）按照稅法，小夫妻要交「營業稅」，差額的5.65%=21.5W
所得稅2%，10萬
中介費假設打折，3.5W
以上合計35萬。則「現金」還剩345W。
4）現在他們再買進一套。
為了簡化簡化模型。我們乾脆就假設他買進的，就是同一小區同一幢樓樓上的「Same One」。
買進價也是500W。
假設他放大用盡槓桿，首付三成150W，餘下銀行貸款。則他的現金支出，是；
首付150W+契稅15W+中介費3.5W+其他0.5W=169W。
則他的現金，還剩下176W。
5）現在我們到了最關鍵的一步。他們可以用剩下的176W，再買一套房子。
這套房子，因為是「二套」，所以你首付要40%，契稅3%，中介費和雜費1%。
0.44X=176W
X=400W
因此我們立即算出。「放大槓桿」之後，再買的一套小房子是總價400W。
貸款240W，1.1倍利率
首付160W
契稅12W
中介費3.5W，雜費0.5W
於是我們有了如下表格：
以上還沒有算「破限購」的成本。
二）表格分析
看這張表格，我們分析出一些什麼呢。
我以前是一套500W的房子，現在是二套500+400W的房子。也就是說，你實際增加了400W的房產。
這張表格的意思就是，你以510W的凈債務，換取了400W的房子。
當然，你現在是零首付了。您只要月供多3W元，供上30年，也可以把這套400W的房子拿回家。
至於「3W30年」是不是划算，那就是見仁見智了。仔細算算利率也不太高。也就相當於上浮上浮上浮了~~幾下罷了。
三）籬笆女
你買一套500W的房子，肯不肯掏100W出來，作為中介的「好處費」。
我想肯這麼乾的人，肯定是鳳毛菱角，人中之絕。
經過了秀相的層層加碼，目前的「交易成本」大概是單次25%左右。這個數字是絕對無法承受的。失去理性的。
沉重的「交易成本」導致的直接後果，就是最主流的「小夫妻換房客」消失了。
你要知道，普通人，永遠佔據了我們這個社會的99%，主流中的主流的主流。
對於普通人「小夫妻」，他們目前真實的情況，是幾乎無法換房。稍微做一下財務預算，惡劣的數字能讓人昏眩。
你看一下這張Excel表格。原先這對夫妻僅有80W元的貸款，月供僅微不足道的三千五。可是折騰一下，「貸款」猛地增長到了590W。月供要三萬三。伍佰玖拾萬啊，您難道就真的不害怕么。不覺得生活有壓力么。不覺得生活質量直線下降么。
前幾年06~07你看籬笆網的話，最出名的是「籬笆女」。
籬笆女和孔雀女和鳳凰男，簡直是絕配。
籬笆女最樂衷做的，則是「換房」。把二房貼點錢換成三房，把小三房貼點錢換成大三房。但是籬笆女此類的行為，在近年來卻是大大地收減了。為什麼，因為你算算成本。按照上海房子6W一平米，你新增加25平米的話，就是150萬。但是，現在的情況是，你換一次房，增加一個房間，增加幾平方米。你所牽涉到的費用，並不是150W。而是300W，450W。 為什麼，因為「交易費用」實在太高。你哪怕平地蹦躂一下，25%就沒有了，就被國家收走了。你要是多花150W，LG或許還慣著你。可是如果你一燒錢，燒掉300W，450W，男人也要皺著眉頭仔細深想了。這個敗家娘們是不是玩得太厲害了，畢竟才多幾個平米，卻多數萬月供讓整個家庭很痛苦。
四）重壓之下，生存之道
前二天有小女孩問我，「3.25新政之後，你們的大面積低單價流派受影響最小。你又押對了」。我眼皮都不抬地回答說，「你徹底把因果搞反了。正因為預期到交易成本這麼高，我們才會選擇『大面積低單價』流派」。 我們曾經說，炒房這一行，有很多個流派。諸如法租，民宿，藥單，鳳姐，周轉，老破小，大面積低總價流派等等。當你整個市場存在25%的交易成本時，絕大多數流派，事實上已經歇菜了。也就是說，最為主流的「小夫妻30歲有點閑錢想手癢」，這一個流派這一個階層已不復存在。
那剩下來的還有什麼呢。適者生存，能在25%這麼高的交易成本下活下來的，事實上只剩下了二個流派。
老破小流
大面積低單價，囤房流。對於「老破小流」，他是一個特殊的存在。因為「交易成本」這張大網中，還是有一點疏眼存在。 好比如果你是「都市貧民」，你是首房首貸。而你買賣的，全部都是55平米以下的房子。在目前的情況下，還能做成普通住房。你快進快出，二年換一次手。把漲幅做平。絕不讓手裡的籌碼翻十幾倍。某些特殊的城市，有特殊政策，可以「避稅」。 在這樣的種種因素合力之下，「老破小」流派還是有一個窗口。這個窗口可以把你的「交易成本」降低。降到1~3%還算是比較正常合理的範圍。 但是，這樣一個流派。其局限也是非常明顯的。其局限就是「做不大」。 老破小流派，裝修後增值鳳姐變冰冰並迅速出售，這樣一個流派它做不大。因為你首先要限定死了「首房首貸」。而且你要「快速換手」。 當你的資金大到一定規模，小池子就容不下了。這套流派，非常適合「初入門者」有100~300W以內的資金。快進快出，每個季度賺幾十萬。但是，一旦你「賺到了錢」，你的資金量變大。老破小流派就無法持續。你終究是不能持有幾十套同時做流水線的。
五）永遠不賣
那麼，我們還剩下什麼流派呢。剩下的就是「永遠不賣流」。 對的，我們買進之後，永遠都不想賣出。別叫我們「炒」房，請叫我們雷鋒。 「永遠不賣」流最多交一次買進稅，然後我就長期持有。持有個十幾二十年，把稅費「平攤」到一個非常小的數字。因為我做好了長期抗戰的準備，我甚至可以「等」。 我甚至可以等到你政府換屆了。可以等到你秀相下台，可以等到你「減調控」。如果我有足夠的耐心，我甚至可以等第二屆第三屆第四屆686786886。從長遠看，一切都可能發生。 這就叫做「斗長命」。只進不出流和你斗的是誰的命長，一直等到政策寬鬆了再出手。 要做到一個盡紀律的「只進不出」流，你必須做到以下幾點
1）你必須是「價值投資」。這意味著你應該基於房屋本身的價值。地段品質交通。而不是房屋今天的「價格」，一些概念熱炒之類的。 因為賣出要損失25%，熱炒對你是沒意義的。哪怕名義漲幅很高，扣除稅費損失之後「實際回報」也不高。所以我們不追逐熱點，更厭惡各項概念營銷。我們希望的是「長期優質」。希望這套房子在未來的5年，10年，15年，能夠長期~持續升值。該地區的長遠利好發展才是最重要的。
2）你必須有足夠長的雪坡 。 簡單地計算一下，假如你要求每年15%的房價「漲幅」。這並不是一個很誇張的數字。可是你把這個數字複利10年，15年呢。115%^10=4倍。115%^15=8倍 也就是說，如果你這套房子準備「持有」十年的話，他就至少有4倍漲幅。否則你的年均回報就不夠高。15%或許不是一個吸引眼球的數字，可是400%卻是非常難以達到的。 我們要知道，如果你回顧過去十年的話，很多「明星」資產都沒有達到400%的漲幅。包括但不限於黃金，石油，A股，道瓊斯，沃倫巴菲特，以及美加英澳港任何一國房產。 「複利」是一位令人生畏，力量龐大的神靈。雖然每一個小白都嘲笑「複利」，並相信他們天生就是股神。可是在時間面前，輕侮者無一不被扁得象豬頭。 如果你還不明白的話，我們舉個例子。上海浦東目前一些垃圾板塊，動輒6W，8W，9W。如果四倍的話，2026年他們就該賣360000/平米。上海某樓盤之前還有10000多。四倍的話2026年僅要五六萬。你自己說哪一個更容易達到。
3）樓市無波段
選擇了「只進不出」流派，你就等於喪失了很多機會。某些小編無良小說，總是喜歡吹噓自己07年進入股市，08年大跌前全部拋售轉成房子，09年房子大漲，然後10年限購前又全部轉成股票………… 這樣的說法，是毫無意義的。如果有人如此吹噓自己的業績或者發財史，那除了假新聞就是智商稅。樓市無波段，樓市在任何時候，都無法進行「高拋低吸」的。 因為從2005.05開始，秀相就開始推「營業稅」了。此後一線城市的交易成本，始終維持在11%以上。從來都沒有寬減過。無論幾次放鬆收緊，加稅減稅，二改五五改二，「交易成本」從未跌過。 所以樓市無波段。一個波段，你至少要15%才可以賺錢。而樓市的任何時候，回調都沒有超過10%。妄談什麼「先拋掉了，等跌下來再吸」。幅度都不夠你交的稅。 對於我們「只進不出」流派。我們有一筆現金，就買一套房子。此後別的板塊有什麼新聞和暴漲暴跌，我們也就看看，純屬看看。因為你不能參與，不能入場。你也不能換籌了。 俺就看看，純屬看看。再大的新聞，也都是前幾年早就布下的局。
特別推薦這首歌：歌詞挺觸動內心，讓聽者深有同感，愛人不是喜歡 ，也不是尋歡作樂的伴。
? 短嘆
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