APJFX：房子六套以下，都是剛需？
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看過人包括我自己，都在不約而同的強調一個觀點：剛需買房，早買早得道。
我也一直這麼認為，但是昨日，我突然被一位朋友問住了：「無論是短線還是長線，剛需的確越早買越好，那麼，什麼是剛需？」
其實這是個特簡單的問題，但我生生給楞住了，半天沒回過神來。
見我沒回話，朋友接著問道：
「我覺得我是剛需，但又不是，且說不清具體理由，因為我本身在清遠有一套房子，是一個很小的兩居室，再過四個月，我就生二胎，到時候婆婆或者我媽過來照顧，兩居室肯定是不夠用了，得買一套大點的三房，兒子長大以後，我還得為他買婚房，那時候還得入手第三套，那麼，一個人買三套房，這究竟是屬於剛需，還是炒房？」
老實講，我從來沒有想過剛需，會不會是個偽命題。
按正常邏輯來講，她的三套房都是剛需，但是從字面的意思而言，一個人買三套房，你能說不是炒房嗎？
而在炒房圈當中，有一句特拉仇恨的話，叫「6套以下，都是剛需」。
這6套怎麼來的呢？
一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留給兒子，一套留給女兒，一套收租。
從某種程度來說，這6套，每一套似乎都是實打實的需求。
但是，仔細一琢磨，好像又不是那麼回事。
1
故 事
其實，《新華字典》中原本沒有剛需這個詞語，其它任何一個行業都沒有，它單單屬於房地產行業，甚至可以這麼說，剛需，是開發商當年生生製造出來的一個詞語。
百度百科中，關於剛需大概是這麼解釋的：剛性需求（Rigid Demand）指在商品供求關係中受價格影響較小的需求。
剛需是一個動詞，是會變化的。
當剛性需求被上漲過快的商品破壞後，這個剛性需求就成了彈性需求 。
比如武俠小說中的主角被人滅門，他要報仇，那麼就必須要找到名師拜入名門練好武功，這裡的名師名門等資源就是主角的剛需，因為沒有這些，他一輩子都報不了血海深仇，造化弄人，當主角剛背上行囊踏上尋訪名師的道路上，仇人卻被天上降了一塊隕石給砸死了。
那麼，此刻的拜師學藝，還是不是主角的剛需？
再從最簡單的事情說起，比如說吃飯，吃飯是不是剛需，當然是，因為一頓不吃餓得慌，幾日不吃，你可能餓死了。
但問題是，一天吃幾頓飯，早、午、晚，我們現在形成習慣了，一日三餐，單獨拎出每一頓，都是不是剛需，我自己就有感覺，我差不多有大段大段時間是不吃早飯的，早飯對我來說不是什麼剛需，甚至有時候特別累、特別忙的時候，甚至是忘了吃晚飯，真是到那種廢寢忘食的地步。
那麼，回到房子本身來說，什麼條件才是真正的剛需？
炒房與剛需之間怎麼界定？
首先我們得明白炒房是怎麼產生的？
圖/圖蟲
舉個我認識的一位女士的例子吧，按照慣例，文章中所有出現的人物，都採取化名，女士姓徐，這裡暫且叫她徐言芝吧。
徐言芝最常掛在嘴邊的一句話是：「我從來沒想過炒房，我們能賺到錢，只是一場意外。」
徐言芝是浙江人，早年是原商業院的老師，無論是長相氣質，還是言語之間，看上去都格外有知識分子的味道，通過聊天得知，徐言芝的確沒想過炒房，因為在樓市方興未艾的時候，誰也預測不到樓市未來的方向，除非是天生的賭徒，只是後來大佬們的一系列政策，讓原本只是想改善環境的徐言芝無意中掀開了女神的群角，看到了春光無限，09年一套上海60平的兩房到了15年，竟然可以換成138的大房子，還能多出再買一套的首付錢，既然有了這麼一條最懶最直接最有效地投資手段，傻子才不幹呢。
此後，徐言芝就打開了潘多拉的魔盒，一發不可收拾，從上海一套到全國九套，也不過用了短短三年的三年時間。
她說：「中國最值得投資的還是一線城市的房，那是絕對的優質資產，泡沫即便有，那也是相對短期的，三四五線，就說不定了，這是我們這一行當初的一致共識，所以，在限購特別凶的那兩年，我們也曾經一度轉戰三四線，但終究沒有戀戰太久，及時撤了出來。」
我問她，為什麼是相對短期的泡沫。
她說：「中國的房價，就好像往一個非常高的杯子里倒啤酒，雖然在某一個時刻看來，泡沫的高度是高於實際啤酒的高度，但是隨著新一輪的倒酒，很快啤酒的實際高度就會超過之前泡沫的高度。。。」
如今的樓市暗流涌動，晴雨難測，徐言芝只留了北京和上海這兩個「超一線」城市的房子，在國內基本上沒有操作了，而在外面的世界是這樣的：
抽出資金炒外市，從美國到加拿大，從柬埔寨到泰國，集團化運作的資金槓桿，力量是巨大的，他們所到之處，房價勢如破竹，噌噌上漲，一片哀鴻遍野，不過，自從外匯管制之後，但是他們仍然有辦法，通過實業轉房產的方式，可以將實業投資獲得的收益投資房產，不過這種方法需要的周期會非常長......
實際上，像徐言芝一樣，很多人的初衷並不是炒房。
只是忍受不了租房的顛沛流離才選擇買房安身立命。
後來，情非得已的改善之下，又得換房，通過兩到三次的換房，換著換著，很快會得出一個結論：買房是最懶、最直接、最有效的一種投資手段。
據有關數據， 2018年1月，北京市的房價均價為62957元/㎡，而2008年1月的房價均價為12479元/㎡，相差5倍左右。
廣州市在2018年1月的房價均價為31409元/㎡， 2008年1月的房價均價為7350元/㎡，相差約4.27倍。
從2008年至2018年，十年近5倍的房價上漲，使得擁有房產者，不僅是身份的象徵，還是財富在誇張的翻滾，而且不僅是大城市，小城市這兩年的漲幅也相當妖孽，據數據統計，房價從三四千到破萬的已有百城。
房價的暴漲，造富了一大批人。
但是，這批人最喜歡說的一句話就是：對不起，我們不炒房，我們只是理財。
2
剛 需
那麼，到底什麼才是剛需？
熟悉我的人都知道，我很喜歡用反推法去論證觀點，得到答案，我們不妨換個思路來反推，你為什麼要買房？
這個答案，很多。
村裡想進城的、娃要上學的、認為買了房更容易找女朋友的、准丈母娘催的、改善居住環境的、現在工作地點離家太遠的、手上閑錢燙手沒處放，覺得房產是自己最看得見摸得著的投資、看見周邊人都在買自己不買就OUT了的、年輕的小夫妻不願與老人同住的、認為早買比晚買好的，怕自己創造資產的能力跑不過房價的.....
這些在人生當中不同階段產生的買房理由，的確是需求，但你能說這是剛性需求嗎？
不是的，在我的理解當中，「剛需」指的是和價格預期完全無關的需求。
比如手術，急救……
比如上學，在很多大城市，房票等於戶口，戶口等於學校門票，明年娃要上學，而上學的學校還遠沒有著落，這種等不起的才是剛需。
剛需與偽剛需的區別就在這裡，娃等不起要上學是剛需，追求便利去買學區房就是偽剛需。
再比如，你睡在橋洞下急需一個容身之所，這個住的需求是剛需，你非要在淮海中路拓一塊地建個公館還帶停機坪的，這和在三線城市為了娶老婆搞套二居室本質上是一樣的，這是偽剛需，是前進的動力和慾望的表達。
而買房這件事裡頭真正的剛需是，這套房子，你分明知道它第二年會跌一半，你還要買，這才是剛需。
剛需不考慮漲跌，其實，倒也不是不想考慮，而是沒辦法考慮那麼多！
中國存在剛需，但並不是居住的剛需，我們通常所說的剛需不單單是房子本身，更多的，是與之綁定的資源，行政，醫療，教育，商業等等。
經常有人問房價啥時候會降的問題。
其實，很簡單，哪一天房子不再與戶籍綁定。
不再與學區醫療之類資源紅利掛鉤，當人們對成家立業、安身立命的概念逐漸淡化，對「家」的歸屬感不再如此之強。
當政府在為大眾開放出更多投資渠道時，房價理所當然就降了。
但遍觀市場，在目前的投資方式當中……
銀行儲蓄利率太低，證券不太懂風險也高，對於普通百姓而言，購房，的確是目前這個風雲變幻無常的世道當中，較為穩妥的一種抵抗通貨膨脹的投資手段。
3
酸 楚
再給大家做道數學題。
已知條件：
一：甲乙丙丁四個人在2008年各自擁有50萬元。
二：甲將這50萬做了貸款買房，做3成首付，增值部分換房，負債70%。已做5成首付，增值部分也換房，負債50%。丙與已相同，也是5成首付，但增值部分存入了銀行儲蓄。丁全款買入。
三、所有條件以北京為例。
通過這些數據，計算10年後甲乙丙丁各自的財富值。
要解答這道題，我們必須先看看10年來京城的房價走勢：
2008年北京新房均價12479元/平，而2018年已經漲到了從62957元/平，10年間，房價足足翻了5倍，其中值得一提的是，自2015年開始，北京房價進入立定跳遠模式，單單是15-16這一年，就從均價3萬7，一跳跳到了5萬7，一年時間整整漲2萬。
十年里，房價芝麻開花節節高，甲乙丙丁的資產凈值自然發生了天翻地覆的變化。
計算之後，求出的答案如下：
甲:483萬
已:209萬丙:160萬丁:105萬
看到此處，興許有人會嘲諷丙這也太慘了，10年資產才翻了兩倍。
其實不然，丙雖然沒能在倒騰中房子越換越多，但至少在京城買了一套，房子的確是好東西啊，它能使人不心慌，並且叫人產生自信心。
所謂手中有糧心中不慌，就是這個意思。
資本都是逐利的，房子過往一直在漲，所以，這個需求才理直氣壯。
好比認識的一位老先生，他很神，岩土工程教授級高工，國內權威人物，今年六十歲馬上就退休了，去年八九月份房價狂漲的時候他說：「我在單位工作一輩子了，他們給我發的錢，還沒有這幾個月我的房產漲出來的多。「
是的，這就是癥結所在。
老祖宗有兩句爛大街的千古名言，第一句是：人往高處走。
第二句是：天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往
而房子本身就具備了至少三重屬性：投資屬性、民生資源屬性，居住屬性。
此處排名分先後與，別忘記房子的本身叫做：商品房。
是一個可以置換，可以買賣的商品，而非安身立命的根本。
再說一遍，住房剛需本身就是輿論創造的謊言，不存在的。
按照新生兒人口數量和人均居住面積穩步上升，就算有非住不可的剛需。
那麼，從數學上看也應只減不增，而在高度發展的社會裡，生病了有醫保，租房可以享受跟買房同樣的權利，退休了有足夠的養老金，自然也不需要像在中國一樣，需要一套房子來落戶，有一個住所就夠了，這個單純的住所，才是剛需，但是買房不是，因為擁有一套價值400萬的住房和擁有價值400萬的國債本質上沒什麼區別。
在現代的中國，正是因為社會保障和投資渠道的缺失，導致人們會形成一種必須要自己有一套住房的觀念。
我倒是希望很多年後偽剛需徹底消失，房子不再跟現在一樣，希望日後的社會輿論不再是：嘖嘖，這個人有房。
希望男女談婚論嫁了，不再被丈母娘經濟和房子壓垮。
希望大眾不會再把房產，作為投資目標導，致房價虛火萬丈。
希望資金流向也會更多去到實體經濟或別的新型投資，一切的一切，都健康而自然，房子也回歸理性，真正是給剛需人民用來住的！
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