中國十大民宿區域投資價值分析

10-05

近兩年，民宿在旅遊產業體系里開始扮演起舉足輕重的角色，也成為越來越的人投資和創業的首先。那麼，哪些區域最具有民宿投資價值呢？

隨著美麗鄉村的推廣和共享經濟的快速發展，民宿作為鄉村建設的橋頭堡和共享住宿的載體，受到資本的熱捧，民宿扎堆的現象也越來越明顯，以至於形成區域民宿集群。
根據交通、氣候、生態環境和自然與人文景觀等因素，結合目前中國大陸民宿客棧發展的實際狀況，可以圈出了十大區域民宿發展集群，供大家進行參考：
一、

長
三角江滬浙民宿區
區域介紹：
以上海為中心的長三角，是中國經濟最活躍、經濟體量最大的區塊，也是中國城市化水平最高的地區。「逆城市化」的效應也在該區域顯現，因此長三角毗連區的農村現代化程度非常高，這就為客棧民宿的發展提供了很好的基礎條件。
以莫干山為代表的客棧民宿集群，是大陸目前發展最成熟的典型範例。本身發展較早，並基於強勁的市場需求，長三角毗連區的機會非常突出。
區域劣勢：
1、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡；
2、區域內同質化較為嚴重，內部競爭開始顯現，在縣域層面的營銷顯得尤為重要；
3、客棧民宿的投資初步展現出泡沫的景象，投資更需謹慎。
具體點位：

蘇南：南京、蘇州、無錫、宜興
浙江：杭州(西湖周邊及後山)、德清(莫干山)；烏鎮、西塘；安吉、桐廬、淳安、臨安等
二、浙南閩北山地民宿區
區域描述：
閩浙交界地帶，仙霞嶺、武夷山、鷲峰山系縱向分布，山嶺之間有河川穀地，綠化率達到80%以上，生態環境極佳。
區域內有世界自然和文化遺產武夷山，世界自然遺產泰寧丹霞浙江江郎山，世界地質公園太姥山等世界級的景區。同時，還有散落于山嶺之間的古村落，保留著悠久的歷史，不少還與周邊環境保持著和諧共處的美好狀態。
隨著高鐵及高速路網在本區域的布局完善，從本區域往周邊客源地的道路已經成熟，有望成為周邊城市度假休閑的長時段目的地。而且民宿客棧屬於剛剛發端的階段，前期投資成本相對較低。
區域劣勢：
1、剛剛發端的市場，屬於客棧民宿的「生地」，進入的不確定性因素較多；
2、周邊包圍的客棧群落具有強替代性，競爭激烈；

3、部分從交通幹道到景區村落的銜接交通還是不易。
具體點位：
浙南：泰順、江山市(仙霞嶺)麗水、松陽
福建：泰寧(古城)、大金湖周邊丹霞地貌帶、武夷山(下梅村、保護區毗連區村落)，屏南(白水洋周邊及古村落)、周寧(古村落)、福安
三、浙閩粵海岸民宿區
區域描述：
如果可以看到開闊的海景，民宿是不是就成功了一半？中國漫長的海岸線，除了海南島之外，是否還有更多值得人期待的地方？答案是顯而易見的。
浙江、福建、廣東這三省海岸線曲折，半島、海灣眾多，三省海岸線長度超過中國大陸海岸線的一半，三省的海島數量則超過全國的80%。沿線的漁村和其他形態的民居聚落，是發展客棧民宿的上佳處所。
該區南北連接著長三角和珠三角兩大經濟最發達的區域，沿著該岸線，配套有動車線路及完善的沿海高速公路網；同時，本區域縣域經濟發展水平高，消費能力強，這些都是很多其他區域難以匹比的。
區域劣勢：

1、缺乏提前的規劃安排，沿線人口密度大，自發的生產建設活動，對自然景觀破壞較為嚴重，而且近岸的海水污染較為嚴重；
2、季風氣候帶，夏季颱風是干擾項，冬季三個月的冬季風則過於凌冽，不適應旅遊活動；
3、一些風景優美的島嶼，與大陸的交通通勤條件還較為不方便。
具體點位：
浙江：寧波、蒼南、洞頭縣、南麂列島、玉環縣、象山縣、舟山島
福建：廈門(鼓浪嶼、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭島、連江黃岐半島、霞浦東沖半島、嵛山島、浮鷹島;福鼎台山列島
廣東：南澳島
四、滇西北民宿區
區域描述：
該區位於北緯25°-北緯28°，高原氣候，四季如春，空氣能見度高，光照足夠，夏天氣溫不高，冬天也不寒冷，一年四季適宜遊玩天氣，相對於全國來講最多。

區域內自然景觀奇異性和獨特性都很高，少數民族文化斑斕多姿，擁有一個世界自然遺產(三江併流)，一個世界文化遺產(麗江古城)，一個世界地質公園(大理蒼山)。
這個區域，是大陸民宿客和棧發展最早，最成熟的區域之一，也是民宿與客棧投資最炙手可熱的區域。
區域劣勢：
1、偏居中國西南邊疆，交通對於市場人群而言還較為不變；
2、缺乏規範，部分區域出現過飽和狀況，帶來系列問題，影響旅行體驗；
3、政府對於行業的處置應對水平較為低下，產權問題突出；
4、污染問題(如洱海出現的水體富營養化問題)。
發展前景：
1、交通配套提速，縮短市場與區域目的地的時間距離，降低交通到達成本，前景利好。
2、大量酒店資金進入，不同檔次及體量的酒店修建，讓區域知名度不斷提升;

3、關於客棧及民宿運營整體水平也在提升，可以期待作為中國最知名的休閑度假區和民宿客棧行業最發達的區域。
具體點位：
大理 (景點：雙廊在內的洱海周邊區域、大理古城及周邊、沙溪、諾鄧、巍山古城)
麗江 (景點：大研古城、束河、拉市海、玉龍雪山下白沙鎮、瀘沽湖區域)
香格里拉 (景點：獨克宗古城、松贊林寺周邊、納帕海周邊、德欽梅里雪山周邊飛來寺)
怒江州：六庫、丙中洛
保山市：騰衝和順古鎮
此外，瀾滄江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峽)也會點狀出現以目的地為中心的民宿客棧。
五、珠三角民宿區
區域介紹：

珠三角也是中國經濟最早開放的區域，其經濟體量巨大，居民消費能力強，珠三角城市群的人口數量也接近5000萬的人口，是中國人口最密集的地區之一。
由於交通擁堵、空氣污染、生活節奏快，生活其中的居民對於客棧民宿具有強烈的需求，而廣東位於亞熱帶和熱帶地區，客棧及民宿受氣候的影響小，珠三角周邊海拔稍高，生態環境宜人的區域成為大眾度假休閑的重要選擇。
區域劣勢：
1、物業成本走高；
2、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡；
3、停留天數低，以周末遊客為主，該區域居民稍有長時段的假期，就會選擇更遠距離，環境更宜人的區域去度假。
具體點位：
深圳：較場尾、觀湖角、南澳鎮
其它：清遠、肇慶、河源、雲浮、韶關
六、湘黔桂民宿區

區域描述：
湖南、貴州、廣西三省交界處，也是中國第二階梯雲貴高原，下到海拔更低的第三階梯的交界處，區域沿著雪峰山及武陵山、苗嶺一線分布。山水相交，景色絕美，同時這裡也是多民族聚合交融，和諧共處之地。
區域內有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界級的景觀。從區位上看，該地區與珠三角、川渝、華中城市群落等來客市場有良好的交通幹道，通達性好，也是東部地區通往西南陸路交通的必經之地。
區域劣勢：
1、毗連區內部的經濟條件較差，對外部客源的依賴性過高，因此導致旅遊淡旺季明顯；
2、從大交通節點，到終端的交通條件有待改善，因此從時間距離來衡量，還是離市場目的地遠；
3、東部往西部過路遊客居多，停留天數少。
具體點位：
湖南：鳳凰古城、嶽麓山、張家界、武陵源
貴州：鎮遠古城，西江千戶苗寨，肇興侗寨

廣西：三江縣、龍勝梯田區域、桂林、陽朔灕江一線
七、京津冀民宿區
區域介紹：
所謂毗連區則是以市域範圍為核心，往外周延展的有限部分；我們設定為從主城區出發，正常自駕汽車以2小時抵達的區域範圍。
北京作為國都，是政治、經濟、文化地區，天津作為直轄市，是中國重要的海港城市及工業城市。京津二城生活著近5000萬的人口，是中國人口最密集的地區之一。
由於交通擁堵、空氣污染、生活節奏快，生活其中的居民對於客棧民宿具有強烈的需求，這種需求不僅表現在去消費，還表現在去投資打造，基於該區域居民強勁的投資能力，北京周邊環境良好的區域都成為搶手貨。
區域劣勢：
1、物業成本持續走高；
2、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡；
3、氣候的緣故，冬半年的經營狀況明顯要差。
具體點位：
北京：昌平區、懷柔區、密雲區、延慶區、房山區、平谷區、門頭溝區
河北：承德、張家口、北戴河
八、川藏線民宿區
區域描述：
該區域覆蓋從成都平原經橫斷山區進入傳統藏地的廣大區域，大山大河緊鄰，地貌變化巨大，藏民族風情多元精彩，同時作為進西藏的重要通道，是中國自駕游最繁忙的一條世界級的景觀大道。
而且該區域一個埠，連著成都這個重要的市場來源地和客源窗口(成都機場客流量超過2000萬)，目前客棧和民宿主要沿著317、318國道分布，主要集中在幾個市鎮上，中低端為主，滿足接待季節性自駕和騎行遊客等。
區域劣勢：
1、區域間低海拔河谷地帶縱深狹窄，視野受限，高海拔地帶，多會產生高原反應，人群適應受限，而且適宜旅遊的季節只有4個月；
2、交通通達還是太差，受限於兩條進藏國道，旺季及雨季期間經常出現擁堵和中斷；
3、旅行淡旺季落差太大，酒店旺季房間一房難求，淡季難以支撐運營；
4、區域藏族民風剽悍，外來投資者需要了解當地文化才好介入。
具體點位:
四川甘孜州：塔公、康定、新都橋、理塘、稻城、亞丁、丹巴
四川阿壩州：九寨溝、松潘、桃坪羌寨、米亞羅
西藏昌都：昌都、八宿
西藏林芝：八一、波密、朗縣、工布江達、然烏
拉薩：拉薩
日喀則：江孜、日喀則
九、徽文化民宿區
區域描述：
傳統徽文化區是由安徽黃山和江西婺源等地組成，其歷史文化傳承對於皖、贛、浙輻射影響巨大，特別是在建築文化形態上，徽派建築文化譽滿中國。
該區域內自然和文化景觀非常豐富，包括西遞、宏村世界文化遺產、黃山世界文化與自然遺產、三清山自然文化遺產等，景色獨特性和美譽度高。
同時該區域位於經濟發達的長三角區域三小時經濟圈，交通非常方便，高鐵和高速路網對區域基本實現了覆蓋，區域條件優越。
區域劣勢：
1、氣候在冬半年積溫低，影響度假人群的進入；
2、部分作為世界文化遺產地毗連區，限制性條件多；
3、內部的村落密度高，容易陷入同質化競爭。
具體點位：
安徽：黃山市域範圍內的徽派村落，例如黟縣的西遞、宏村、關麓、南屏及周邊的村落；黃山景區與齊雲山景區周邊。
江西：上饒三清山景區周邊，婺源的徽派村落。
十、客家文化民宿區
區域描述：
客家民系作為中國重要的民系依然在區域文化方面發揮著巨大影響力，位於贛南、閩西、粵東的這塊區域，是傳統客家文化的核心區塊。三省以贛州、汀州(長汀)、梅州為核心，對客家語言及文化進行傳承。
客家民系由於其在中國歷史中帶有「流亡」的狀態，因此整體帶有保守的屬性，內部凝聚力強，宗族觀念強烈，對外則帶戒備的意味，直觀的反映就是大量存留的土樓、圍屋、土堡等帶防禦性功能的建築和村落。
這些建築和村落是開展民宿及客棧的極佳載體，而客家文化的精彩多元，也是能讓來客開展深度遊玩度假的條件。該區塊離珠三角及福建沿海經濟發達區域近便，高鐵和高速網路也覆蓋到位，發展前景良好。
區域劣勢：
1、區域內部的整合度有待提高；
2、目前開展的民宿客棧整體水平有待提高，缺乏高端產品，市場認知度低；
3、老民居的物業較為分散，產權比較複雜；
4、知名景區的環境的原生態性欠理想，植被以次生林為主。
具體點位：
福建：長汀(汀州古城)、永定(高頭鄉土樓區)、南靖(非客家民系土樓)、連城(冠豸山，培田古村落)
江西：龍南縣圍屋區，會昌縣的古村落、石城縣的圍屋區
廣東：梅縣，大埔縣的客家村落
十個區域分布來說，除了西部的川藏線民宿區和北部的京津冀民宿區兩個板塊外，其他八個均位於長江以南的南方地區。
從上述可以看出，隨著國家交通網路布局的基本實現，交通區位條件不會成為民宿選址的主要問題(見高速路網，及機場分布地圖)。反倒是所選區域的氣候條件，生態環境以及自然與文化景觀的獨特性，則成為關鍵。
此外，民宿客棧分布區域，較多位於大城市周邊三小時經濟圈內，文化底蘊較為深厚、民俗習慣保護較為完好的地區，這是市民高頻出遊的首選，也是民宿客棧行業發展的主要方向。
素材來源：
上海交大民宿EMBA同學會

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