離婚協議約定不動產歸屬,效力應如何認定？

來自專欄練武律師

導言

夫妻雙方離婚，往往會涉及到財產分配問題，其中不動產權的歸屬問題為財產分配的核心。不動產登記於一方名下，離婚後約定不動產歸另一方，但未辦理過戶登記。離婚後不動產登記方因個人債務被債權人申請執行該不動產，不動產約定歸屬方應如何維護自己的權益呢？法院又將如何處理？

案情

【（2017）最高法民終42號】2008年10月，張某與成某協議離婚，並在《離婚協議書》中約定上海某房產歸張某所有，《協議書》加蓋了深圳市羅湖區民政局婚姻登記專用章，對協議中財產的分割過程進行備案。該房產為銀行按揭貸款購買，登記在成某名下。《離婚協議書》達成後成某與張某並未就該房產辦理過戶手續。

2014年9月，成某將房產出租給北京某公司，並用租金抵償債務，後發生債務糾紛，為此該公司向法院提出執行異議。案涉房產還存在按揭，已抵押給銀行，而歸還按揭的款項均由成某支付，至2012年09月份止。雖然張某與成某離婚時約定案涉房產歸張某所有，但產權登記人一直為成某。江西省高級人民法院在執行過程中，根據房產證登記所有人的情況，對第三人成某的房產依法進行了查封、拍賣。

張某向最高人民法院提出執行異議之訴。

爭議焦點

1.張某能否確認為案涉房產所有權人？

2.張某對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益？

法院認為，張某基於離婚協議對案涉房產歸屬的約定，向不動產登記機關請求變更登記其為房產所有權人，該請求能否實現，取決於是否有足以阻止該變更登記的情形發生，如在按揭貸款未全額償還的情況下抵押權人是否同意變更登記等，故尚處於不確定狀態。因此，現階段張某對案涉房產僅享有請求不動產登記機關進行所有權人變更登記的權利，尚不具備直接確認其享有所有權的基礎和條件，本院對張某請求確認對案涉房產享有所有權的上訴請求不予支持。張某雖不能直接確認為案涉房產所有權人，但其對該房產享有變更登記為所有權人的請求權，該請求權可以排除人民法院對案涉房產的強制執行。理由是：一方面，從兩種請求權產生的時間來看，張某對案涉房產享有的請求權是基於2008年其與成某簽訂的離婚協議產生，其請求權成立在前，不存在通過離婚協議預定轉移、逃廢此後成某可能發生的擔保債務。在時間上具有優先性。另一方面，從兩種請求權的性質和內容來看，張某享有的是針對案涉房產要求變更登記為所有權人的請求權，而北京公司享有的是針對成某的一般金錢債權，該金錢債權並非基於對案涉房產公示的信賴而產生。因而該金錢債權請求權與張某的所有權變更登記請求權比較，在性質和內容上不具有優先性。故張某關於停止對案涉房產強制執行的上訴請求成立，本院予以支持。

律師提醒

我國《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。顯然，關於房屋物權的變動，原則上應當經過法定登記手續，否則，不發生物權變動的效力，但本條中的除外條款顯然保留了其他物權變動渠道的可能性。我國《婚姻法》第十九條規定，夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有；約定應當採用書面形式；夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。因此，夫妻之間關於物權變動的約定，即使未經物權變動手續，也在夫妻之間發生了物權變動的效力。

生效的離婚協議約定原屬夫妻雙方共有的房屋歸一方所有，但房屋未辦理變更登記。另一方於離婚後因所負金錢債務，引起對未變更登記房屋的強制執行，根據離婚協議約定的所有人是實際權利人，可以提起案外人執行異議之訴，可排除強制執行。

案外延伸

與夫妻離婚協議中財產分配相類似的還有夫妻婚內的財產約定，那麼關於夫妻財產約定的對外效力又怎樣認定呢?

在北京市第三中級人民法院法官王忠承辦的（2014）三中民終第9467號案中，唐某與李某簽訂分居協議，並對財產作出分割，約定登記於唐某名下的位於財富中心的房產歸李某所有，後未及對房產進行變更登記唐某便去世，唐某與其前妻的婚生女唐某某提出繼承唐某名下的財富中心房產，李某提出主張財富中心房產為其個人所有，不作為唐某的遺產進行繼承。王法官在審理案件中提到「分居協議書的性質為婚內財產分割協議，應優先適用《婚姻法》而非《物權法》，關於夫妻之間具體財產制度的約定不宜由《物權法》過度調整，應由《婚姻法》去規範評價。分居協議書已確定財富中心房屋歸李某所有，雖仍登記在唐某名下，並不影響雙方對房屋內部處分的效力。夫妻約定財產制是雙方通過書面形式對婚後共同財產歸屬作出的明確約定，系意思自治的結果，應受法律尊重和保護。故不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據，只要有充分證據確定不動產權屬狀況，且不涉及第三人利益，就應尊重夫妻之間的真實意思表示，按照婚內財產分割協議履行，優先保護事實物權人。」

原則上，婚內財產分割協議與夫妻財產制契約均不具有對外效力，不能對抗婚姻關係外的與夫妻一方或雙方從事交易的第三人，除非該第三人知道。《婚姻法》第十九條對該規定有明確體現。

律師提醒

婚內財產約定屬於婚姻關係的範疇，對內無需登記即產生物權變動效力（適用《婚姻法》）。對外則非經登記不產生物權變動效力（適用《物權法》）。

因此，對於夫妻內部財產關係上應當適用婚姻法的規定予以調整，在涉及對外效力時應當適用物權法的相關規定。如想對外發生物權變動效力併產生對抗第三人的法律效果，必須依據《物權法》第九條第一款、第二十三條的規定進行相應的不動產登記或交付。

律師建議，無論在婚內還是離婚後，對夫妻共同財產分割所取得的不動產都需要及時地辦理不動產變更登記，避免將來產生不必要的糾紛。

法條鏈接

《物權法》第九條「【不動產物權登記生效以及所有權可不登記的規定】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」

《婚姻法》第十九條「【夫妻財產約定】夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。」

第二十三條 【動產物權的設立和轉讓生效時間】動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。