投拓案例分享02|vip群土地拓展精華問答合輯

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關於大家常要求的精彩案例和問答整理這個問題，以後會盡量抽出時間定期梳理出來給大家分享。VIP群每天關於土地拓展中遇到的各種問題幾乎都有。

感謝大家積極問答，把自己所學內化，轉化成自己的語言再進行積極輸出和分享，提升自己又幫助了夥伴，實乃美事一樁。問答僅為參考，也歡迎大家積極解答補充。謝謝

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Q1:奧維地圖在電腦端收集的地塊，怎麼在手機同步看到？

答：用戶與雲端同步 上傳本地收藏 然後手機端雲端同步 下載雲端收藏。

Q2:股權轉讓土增稅到底是怎麼計算的，到底是成交值減去取得值還是和以後產品的賣價有關？

答：轉讓和以後產品售價等,好多因素都有關係。土增有四檔稅率還有扣除項 另還有核定這一個方式，掛一下土增的四檔稅率和速算扣除項。

Q3:幾個名詞希望得到權威解釋：控規和詳規，紅線圖和藍線圖，綠化控制線與土地有效面積，掛牌方案、強排方案、概念方案

答：控規全稱是控制性詳細規劃，是介於總規和修規之間的規劃，用於銜接二者，主要規定用地的性質、容積率、密度、退距等強制性要求和建築風貌、色彩、城市設計要求。

規劃部門的設計條件書基本就是按照控規出具的.控規定大的內容，修詳規會定的很詳細，包括用地坐標點，限高，建築密度，綠化率，公建配套要求等。

紅線是用地範圍線，藍線是河道保護線，藍線範圍內不可建設.綠化控制線和河道藍線差不多意思，只是控制綠化用地的。

Q4:關於車庫/車位：

越來越多的車庫/車位權屬糾紛，從設計上有沒有規避辦法;地面立體車庫計容嗎？地下室車位報建出售，計容嗎？

答：車位，地下建築一般是不計容的，個別城市如廣州地下商業就會計容，地上建築都要計容，一般小區做強排不會留有餘地給停車的

Q5:建築退讓的計算方法（最好是簡便方法）

答：退讓要查各個城市的城市規劃管理規定，寫的很清楚要如何退界

Q6:林權地轉開發用地研究？

報批不管你現狀是啥，他只按林地規劃來，是規劃林地就要做可研，報省林業廳取得林地審核同意書才能做農轉用，不管是否規劃都需要去林業局辦理砍伐證，具體可以去林業局諮詢林地規劃，前提沒實行多規合一。

Q7:關於設計在獲取地塊之後，做方案之前，需要了解哪些東西林權地轉開發用地研究？

方案前期階段要確定公司對應項目的要求，包括項目定位、項目實施計劃等。反向思考，設計在初步方案階段需要了解的 ，大致是如下這些：

原始資料：用地紅線圖、地形圖；《規劃設計條件通知書》及建設主管部門的其它管控文件；「設計任務書」（或「設計要求」）；現場資料；適用的法律法規、技術標準、設計規範和設計深度規定（當地）

地已取得的話，去規劃局更多的是了解按規劃設計條件初排的總平方案符不符合當地的設計規範要求，比如省標和市標都有的情況，按哪個標準審核；

還有類似外立面顏色，夜間照明效果，底商是通排還是中間要隔離，地上車位比例，物業用房、社區用房配備等等，都是紙面解決不了的問題，只能溝通交流

Q8:一般合作項目中，2%營銷費用包干包含哪些內容？是否包含樣板房和售樓處的建設費用？

接觸的地產公司，一般會把樣板及售樓部的建造費，計入開發建設成本中，不算入營銷管理費中。

Q9:品牌輸出的時候會墊資嗎？土增稅如果轉到項目公司，那不是要交兩次了？合作建房就只交一次啊 。就是稅務怎麼認合作建房的問題？只轉讓項目公司的部分股權具有可行性嗎？就是項目公司有兩塊地，只股權轉讓一塊地。

1、若母公司將土地劃轉到全資子公司 按理說應該免徵土增稅和契稅的；

2、母公司將子公司的部分股權轉讓，子公司的土地及房屋權屬不發生轉移，那母公司就只要交印花稅和企業所得稅了。

公司有兩塊地，要轉一塊地的話，就得把這塊地單獨剝離出來。土增稅的觸發機制：產權轉移、有溢價。剝離出來，成立新項目公司，再轉讓。

母公司將土地劃轉至全資子公司，如果已經辦理土地證了，這個時候肯定是要繳納契稅的，土地在沒有增值的情況下，應該是不需要繳納土增稅。擁有土地的公司在辦理土地證的情況下，按照原值計價。在其他公司收購股權時，提供票據不變，按照實際的土地市場價格來賣股權。收購方用收益平衡股權溢價。

Q10:已經辦理土地證，2013年的土地。有增值，有財務成本。這種情況下轉到全資子公司能免土增稅嗎？

如果是房地產開發企業，肯定會有的。設置交易結構，讓土地的原權屬方搞定收購之前的事情。就是劃轉土地的事情，繳納稅費。

讓這個母公司，按照原購買土地的價格來劃轉至全資子公司，屬於作價入股了，這樣就沒有增值。然後再收購股權的時候，按照市場價來收購。

這樣的操作方式是在收購階段不交土增稅，實際上早晚得交。只是誰轉嫁給誰的問題。這個可以作為談判的一個方面。在股權溢價，還有利潤分配時採用同股不同權的分配方式來達到雙方的平衡。

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若江蘇某省一200畝地塊最終通過土地過戶的形式拿下，評估價為11000萬元，實際買價10000萬元，對方原買價（有發票）6000萬，契稅稅率4%答案是若各付各稅，則我方稅印花稅：5萬元若買方包辦，則我方稅：印花稅5萬、土地增值稅1700萬、所得稅1875萬元。

有兩點疑問：

1.各付各稅情況下，我方不需要繳納契稅10000*4%=400萬元嗎？

2.土地過戶包稅情況下，所得稅不是為10000-6000）*25%（企業所得稅率）=1000萬元嗎？

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