泡沫一觸就破，天津如何買房？

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文丨樓汐

數據丨諸葛找房數據研究中心

華北平原海河五大支流匯流處，東臨渤海，北依燕山，海河在城中蜿蜒而過。

海河是天津的母親河，這座直轄市是夏季達沃斯論壇常駐舉辦城市。 天津之眼、五大道、瓷房子還有意式風情街，都是這裡聞名遐邇的景點。

在過去的4千多年裡，天津土地的大部分原本是沒入海里的，後來渤海的海水緩緩褪去，沖積出來一塊平原，退海之地便有了天津。於是天然的臨海優勢給這座城市注入了朝氣，設立碼頭、貿易往來、製鹽通商...從漢朝到金元，天津一改小鎮面貌。

從直沽寨到海津鎮，這裡成為元朝漕糧運輸的中心，朱元璋後來路經此地，賜名天津給這塊風水寶地，意為「天子渡津之地」，而後在天津設衛，於是天津又叫天津衛。

人口

收到後台天津朋友的留言，今天詳解一下天津的整體購房環境。

不久前，在2017年全國GDP增速統計報告里，天津市成為一個跌破眼鏡的意外，以遠低於全國平均水平的3.6%墊底。由於擠出了濱海新區GDP水分，天津2017年經濟增速腰斬，大概率將被重慶超過，跌出全國前五之列。

回頭看，2016年天津GDP增速9.1%，排名全國第四，2017年GDP增速3.6%，成了倒數第一。於是，在今年1月天津濱海新區人大會議上，政府公開承認，擠掉水分之後，濱海新區2016年GDP從1萬億元調整為6654億元，2017年預計7000億元，同比增長實際上是6%。

根據21世紀經濟報道，2017年重慶GDP達到了1.936萬億，天津為1.933萬億。天津濱海新區被譽為「中國經濟第三增長極」，如今卻脫水嚴重。

天津僅5年的常住人口凈增長就達到了207.5萬，超過了4個一線城市近6年的凈增長人口數值。不過天津人口增速放緩，在吸引高精尖人才方面仍然後勁不足。

落戶

天津落戶的方式主要有三種：積分落戶，人才引進和應屆生落戶。

天津積分落戶是非津戶籍常住人口落戶天津主要途徑。根據本地實際情況，來安排外來流動人口的落戶指標。每年兩次，1~4月為第一期，7~10月為第二期，按照分數從高到低選取落戶人數。

申請的前提條件：

①持有天津市居住證（有效期內）；

②在同一單位持續繳納一年以上的社保；

③申請人積分達到140分以上。

對比去年，今年的新政強調了「申請時仍屬於正常繳費狀態」，而且「一年」的規定也有變化，之前是自申報當月的上月向前數十二個月，如今變為：上半年申請的，以上年12月31日前十二個月為一年；下半年申請的，以當年6月30日前十二個月為一年。另外，還強調了個人窗口繳費不算。

很多人知道買房能積分50分左右，在積分里占很大的比例。這裡提供天津近幾年的不完全積分落戶數據表格。

2015年6月，天津實施引進人才「綠卡」制度，向來津工作的人才提供落戶，為持有綠卡的人才在辦理引進手續和在津生活等方面提供全方位便利化服務。

其中， 「A卡」主要面向航空航天、生物技術等六大領域的高層次人才， 「B卡」主要面向非本市戶籍擬來津工作或創業的全日制大學本科畢業生和碩士研究生。 截至目前，全市共發放人才「綠卡」超過1.7萬張，涵蓋兩院院士、「千人計劃」人選等各類高層次人才。

還有一個就是高校應屆生落戶天津，應屆統招畢業生落戶要求是，單外或者雙外人群，2年以內統招本科大學生（以畢業時間為準），要求必須有學位。

房價

去年，天津二手房成交量腰斬，成交套數不及2016年一半。但市內六區二手房成交2.7萬套，新房成交1.02萬套，二手房與新房成交比為2.7:1，較2016年的2.2:1持續擴大。市內六區，新房二手房成交量倒掛現象加劇。

近期，天津市房屋中介我愛我家將中介費率（買賣房屋居間代理費）由2%調至2.5%，並且由買方承擔成交價格的2%，賣方承擔成交價格的0.5%。重新掀起近幾年來天津賣方承擔中介費的現象。

2017下半年，另一個中介巨頭鏈家在天津的中介費由2%漲至2.5%，並沒有採取分攤模式，依舊是買方承擔全部中介費。

長遠看天津，對於人才的吸納還是有一定力度，無論是承接北京人口的外溢，還是容納二、三線城市的湧入人口，天津仍有一定的空間。

天津在2017年率先實現對北京和河北的社保同城認定，落戶天津的京冀企業可以直接為員工申請天津戶口，今年年初，天津又實行引進人才戰略。預測在未來兩年內，天津還將增加300萬人口。

2017年，新房成交面積1280萬平米，環比2016年下降50%。成交均價15707元/㎡，環比2016年增長15%。二手房成交面積678萬平米，環比2016年下降50%，成交均價13308元/㎡，環比價格漲幅8%。

天津市場，在2017年樓市進入限制性發展新周期後，土地供應小幅增長，土地成本大幅攀升，二手房成交均價依舊堅挺。但是，量跌將會是趨勢，2018年會更低，沒有成交量的支撐價格不會漲太多，不會漲太久。

諸葛找房數據研究中心監控里，過去1年天津全市掛牌均價下跌3845.5元/平，如今房價呈現維穩態勢，整體受京都樓市影響嚴重。天津新政在2017年3月頒布，二手房市場卻從7月份才開始出現下滑，滯後周期較長。

在諸葛找房監控的調價房源數據里，從2017年年初開始，前幾個月天津的降價房源量呈現劇增的趨勢，此後處于波動狀態，而漲價房源量從2017年5月開始有較為明顯的下降，可見，與整體市場情況較為符合。

2017年年底，二手房降價量和成交量均有所增加，考慮到2016年年底被猛漲的房價所誘惑的投資客急於還清貸款，開始降價拋售，為及時止損。

泡沫消除後，天津二手房房價跌幅達10%-20%。

天津地處於京津冀的城市群，不可否認城市聯動發展對它帶來的影響。以點帶面，天津享受著北京外溢帶來的紅利，

圖片來源網路

2017年全年，天津住宅用地成交共78宗，土地出讓金1301億，環比2016年增長4%。建設用地面積約256萬平米，規劃建築面積849萬平米，環比2016年下降40%成交樓麵價15336元/㎡，環比2016年增長74%。平均溢價率57%，環比2016年下降超過20%。土地成交量為近五年的低點，出讓金達到歷史新高。

數據來源網路

樓市交易變慘淡，不僅與限購政策有關，還跟穩定市場的導向有關，不過放遠來看，土地市場反映了中長期的企業心態，天津市場依舊值得看好，關鍵是土拍火爆背後的價格需要把控，防止產生泡沫。

大幅度壓減土地供應面積，大幅度抬高土地價格，數千億收入囊中，天津房價還能漲下去，這些麵粉如何變成廉價的麵包？

房市與土地市場不太一致，與樓市調控有關。從後續整個市場來講，天津作為一個比較好的重點二線城市，其投資前景被房企看好，尤其是武清區和環雄安地區。

天津經歷了從限購限貸，到限價限售的步步枷鎖，抑制了非理性追漲，擠出短期投資客，使市場整體呈現理性發展，部分購房者對市場預期處於觀望狀態，購房人成交周期也呈現了延長的趨勢。

2018年仍是天津的剛需大年，延續了限購限貸政策的影響，樓市調控長效機制建設關鍵期，短期內不會放鬆。由於高地價與高成本促使供應端入市節奏放緩，因此房價漲勢將繼續被延緩，今年下半年新房上市集中放量，新房市場會呈現蓬勃景象。

天津購房最新政策

2017年3月31日，天津出台買房限購政策，暫停了非本市戶籍購買濱海新區除外的商品房及二手房，必須提供在本市3年連續繳納2年以上社會保險和個人所得稅證明。

對因工作變動等原因存在補繳費且24個月中補繳月數不超過3個月的，視為連續繳納，可作為有效購房憑證。

如果滿足以上條件在市內六區或武清購首套房首付4成其它地區3成，第二套首付6成且只能在濱海新區購買，第三套只能全款在濱海新區購買。

認房又認貸，擁有一套住房或在本市無住房但有購房貸款記錄的(含住房公積金貸款)，均認定為二套。首套首付最低3成，二手首付比例最低6成。最長商貸年限為25年。

限購對象新增兩種限購人群，一種是非本市戶籍且無法提供三年內累計兩年社保或個稅證明的個人或家庭；另一種是離異後名下有1套住房或有商貸公積金貸款記錄的單身個人。

公積金貸款購房

據融360數據顯示，2018年1月，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，環比2017年12月上升0.93%；同比去年1月的首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。

近期，天津的各大主流銀行的首套貸款利率至少上浮10%，農行和浦發上浮了15%。目前，多數銀行的二套房首付比例為6成，在6成以下的僅有天津銀行（4成）、農業銀行（5成）。二套房的貸款利率多上浮15%，其中廣大銀行、浦發銀行上浮20%，中信銀行的首套和二套利率均上浮30%。

從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，因此，2018年房貸利率有可能繼續上升。

房屋類型套數貸款5年及以下貸款5年以上額度上限首付比例住宅首套房2.75% (基準)3.25% (基準)60萬首付2成起住宅二套房3.03% (1.10倍)3.58% (1.10倍)40萬首付2成起

銀行利率會因時間、受理地、申請人資信狀況等情況有所不同，以上數據僅供參考

1、最近，公積金貸款在天津審批需要3個月左右，時間較長，許多二手房賣主不接受公積金貸款。

2、職工家庭購買首套住房的，貸款最高限額60萬元；購買第二套住房的，貸款最高限額40萬元。停止向第三套及以上住房發放個人住房公積金（組合）貸款。

3、總貸款年限不超過30年；貸款人年齡加貸款年限不超過70年；貸款年限加房齡，磚混結構的不超過47年，鋼混結構的不超過57年。

*申請公積金貸款須滿足的基本條件有：

1、具有本市常住戶口或者本市其他有效居留身份；

2、具有完全民事行為能力，具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力，信用良好；

3、沒有達到法定的退休年齡（國家另有規定可延長的，按其規定執行，但最大不超過65歲）；法定退休年齡一般女性55歲、男性60歲；

4、開立住房公積金賬戶1年以上，在申請住房公積金貸款前連續逐月繳存住房公積金滿1年且所在單位不欠繳；

5、本人沒有未還清的公積金貸款；

6、在本市行政區域內購買、建造、翻建、大修自有住房；其中建造、翻建、大修自有住房是指職工在農村集體土地上建造、翻建、大修自有住房；建造、翻建住房的，須有規劃、土地管理部門批准的文件；大修住房的，須有規劃管理部門批准的文件。

7、職工已使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款還清前，其配偶不能申請住房公積金貸款。

職工申請提取住房公積金帳戶內的存儲餘額，需滿足下列情況之一：

1、離休、退休

2、償還住房貸款本息

3、到國外、港、澳、台地區定居

4、購買、建造、翻建、大修自有住房

5、完全喪失勞動能力，並與單位終止勞動關係

6、被納入天津城鎮居民最低生活保障範圍並支付房租的

7、職工在職期間被判處刑罰、職工住房公積金轉入集中封存戶兩年後仍未重新就業、職工戶口遷出天津、非天津戶口職工離開天津並與所在單位終止勞動關係的。

8、職工在職期間死亡或者被宣告死亡的，其繼承人或者受遺贈人可以申請提取職工住房公積金帳戶內的存儲餘額。

要注意的問題是，北京的公積金不可以在天津申請公積金貸款。

下一座，你想了解什麼城市呢？

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