投資德國房產，今天就開始關注

為何投資德國房地產

德國的房地產市場發展勢頭強勁。與世界其他主要城市相比，德國的房價可以承受，德國是全球最賺錢的城市之一，可為您帶來豐厚投資回報。受地緣政治事件與全球資產重新定價雙重因素影響，對德國跨境投資的知名度日益提升，原因如下：

－擁有歐洲最完善的基礎設施

－英國脫歐的贏家

－政治穩定，經濟蓬勃發展

－對海外房地產投資者的限制少

－健全的投資環境、財產法和法定所有權

－德國製造是高品質的代名詞

－自德國統一以來就業率維持高水平

－人口增長強勁

－租戶多過業主

－人口多過房屋

－超低物價及低通脹率

－低按揭利率

德國七大城市：概覽

城市 每平方米售價 總租金收益率

法蘭克福 6583.33 歐元 2.96%

柏林 5196.88 歐元 3.48%

斯圖加特 5038.23 歐元 3.63%

杜塞爾多夫 5184.75 歐元 3.11%

科隆 4950 歐元 3.30%

慕尼黑 9888.89 歐元 2.53%

漢堡 5454.55 歐元 3.66%

在德國購買房產: 您的法律權益

作為海外投資者，您將有權享受德國法律為您提供的全面保障。德國法律制度高度健全: 16 個聯邦州的建築法規、稅率和其他協議各有不同。您的合法權益包括：

永久業權 —這是最常見的不動產（包括公寓）所有權形式。在您購買一處物業後，您的業權在完成土地登記程序後方可轉讓。該過程通常需時兩星期，在此期間，您作為海外投資者的權利將獲優先保障。

德國租賃法 — 這主要對租戶有利，然而，租賃申請受嚴格的契約規限。由於德國主要城市的租賃申請人相當具競爭力，因此德國租戶一般傾向於簽署長期租賃合同。

德國租賃法 — 這主要對租戶有利，然而，租賃申請受嚴格的契約規限。由於德國主要城市的租賃申請人相當具競爭力，因此德國租戶一般傾向於簽署長期租賃合同。

終止權 — 如您選擇終止公寓合同，您需要給予租戶至少 3 個月的通知期（視乎租期長短而定）。您還需要引述正當理由，例如您或您的家人搬入該物業或租戶違反合同。

為何您需要利用槓桿融資來增加內部收益率（IRR）？

槓桿已是一個耳熟能詳的概念。但是，在債券和股票上使用槓桿有其固有的高風險。因此，只有在買賣金融產品方面經驗豐富的投資者具備使用槓桿的能力。

要審慎使用槓桿，您需要投資於具備可預測現金流和價格波動低特徵的資產。

這正是德國房地產市場蘊藏巨大價值的原因，即您可以通過租金收入產生可預測的正現金流。即使在 2009 年次貸危機期間，德國房地產仍相當穩健，房價溫和下跌。

我們現在舉例說明房產按揭的好處以及它將如何對您的IRR產生正面影響。以下兩個例子分別在有融資和沒有融資的情況下發生：

價格：500,000 歐元

按揭：300,000 歐元

現金支出：200,000 歐元

公寓面積：123 平方米

每平方米租金：13 歐元

利率：1.9％

償付率：4％

無按揭：

總收益率 = 3.83％

有按揭（貸款價值比率： 60％）：

總收益率 = 6.7％

現在，我們假設未來 10 年的租金不會增長且並無房屋空置的情況下，您將獲得以下現金流（單位：歐元）：

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