成功城市依靠的四種思維

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同一個六月，不同的風向。有統計顯示，2018年上半年全國138家房地產企業合計實現銷售額49743億元,同比增長25.6%。而截至7月6日，A股和H股開發商總市值縮水10297億元。在激蕩澎湃的地產市場背後，實際上正涌動著一股掉頭轉向的暗流：迫不及待告別房地產，轉向存量地產這一大金礦。

與上半年依然火爆的地產市場略顯不和諧，繼郁亮表態十年後如果萬科還是地產公司會慘淡經營之後，全球最大住宅開發房企碧桂園內部消息顯示，自6月11日起暫緩投資拿地。

大背景是，今年北京、杭州、成都等全國多個熱點城市都已出現土地流拍，而一直具有風向標意義的北京更是多達7宗土地流拍，這也從側面說明地方政府的土地財政漸行漸遠。

凱輝高德總裁談子信分析，這是城市進入存量地產時代的特徵，市場是趨利的，數百萬億級的存量市場正迸發出活力。作為首家提出中國城市存量地產價值運營商的凱輝高德，正迎來時代的機遇。

從「慘淡經營」的萬科到「暫緩拿地」的碧桂園，房企的另一面是對存量市場的青睞。

今年2月5日,碧桂園獲准發行百億級長租公寓REITs產品，這距離碧桂園發布長租公寓品牌僅僅44天。碧桂園只是其中一例，保利、旭輝、招商蛇口等均動作頻頻。

而對於存量地產如何運營，也許房企面臨的問題正如郁亮所言，方向是明確的，路徑是不清晰的。

凱輝高德總裁談子信指出，從增量開發到存量運營是一場空前的城市革命，能否可持續的為城市價值創造是根本因素。

凱輝高德城市投資運營系統有著廣闊的應用空間，目前這一系統正伴隨著凱輝高德與盈石中國攜手布局全國，繼北京、上海、深圳、杭州、西安、成都等盈石中國原有項目的合作基礎上，計劃落地數個城市項目，「為城市創造價值」的願景正在逐漸變為現實。為最優化「為城市創造價值」，凱輝高德提出城市存量地產投資運營系統，以城市為維度，以存量地產為依託，凱輝高德為地方政府建立一個城市存量地產解決方案：以大數據為支撐，全面梳理城市存量物業，經智庫客觀研判及定位，選取資本和產業的最優化配置組合落地，通過運營進一步拔升物業價值，最後靠資產證券化實現可持續發展。

凱輝高德城市投資運營系統有著廣闊的應用空間，目前這一系統正伴隨著凱輝高德與盈石中國攜手布局全國，繼北京、上海、深圳、杭州、西安、成都等盈石中國原有項目的合作基礎上，計劃落地數個城市項目，「為城市創造價值」的願景正在逐漸變為現實。

經過改革開放40年的中國城市化進程，中國城鎮化率從1978年的17.9%提高到了2017年58.5%，越來越多的「增量城市」轉向「存量城市」成為必然選擇，尤其在一線城市，新增土地資源已近臨界。

這些在凱輝高德看來，城市存量的更新改造市場廣闊，有著豐富的想像力。

越成功的城市越具備四組密碼

不局限於廣闊的商業想像，「為城市創造價值」是凱輝高德的使命願景，如何更好地為城市創造價值正是談子信上下求索的終極命題。

在分析中國社科院評選的40座城市「經濟發展最成功的城市」基礎上，凱輝高德總裁談子信認為，成功城市呈現出共性的特有規律，結合中國城市存量地產投資運營系統診斷，四組密碼可以破譯成功城市的內在邏輯。

城市生態思維是指「數據調研+頂層設計+資金導入+產業導入+運營導入+資產證券化」的存量地產服務鏈條橫向整合。

凱輝高德存量地產投資運營系統擁有併購資本、城市產業IP、專家智庫、數據研判、風控測算、項目運營、商業招商、人才渠道八大集群，向涉足存量地產的金融機構、產業IP、運營管理機構、城市運營專家、以及其他前中後端個人或企業開放，組建前所未有的城市生態平台。平台通過鏈接城市更新項目，將資源導入到城市當中去，給城市增值，為城市賦能加分。

用系統思維組合資源，為存量地產提供覆蓋全產業鏈條的專業服務，打造強大的存量地產生態鏈。凱輝高德存量地產投資運營系統可以類比為城市windows系統，包羅城市運營所需的資金、產業、商業、智庫團隊資源，可以為任何一個城市提供有針對性的、科學的城市設計服務、招商引資服務、招才引智服務。

凱輝高德系統的核心競爭力在於，我們不僅提供理念層面的城市設計，更重要的是我們精準匹配和落地符合城市需求的資本和資源，真正為城市創造價值。

真正能創造價值的是什麼？IP。在創造價值的過程中最有難度的事情是什麼？結合城市需求精準匹配IP，落地能夠在城市裡可持續發展的IP。如何判斷一個IP是否合適這個城市？過往大部分城市的經驗是政府評估，但單一維度的評估存在極大風險。

在凱輝高德系統裡面，有學術層面的城市規劃專家評估、有基於自身投資回報率層面考慮的基金公司評估、有基於自身拓展需要層面考慮的產業IP評估，多個維度的評估增加了IP和城市的匹配度，維護了更多利益群體的訴求。IP自帶流量，恰當的IP導入將為城市發展帶來不可估量的經濟和社會價值。

面對城市增量增長向存量增長轉型的背景，城市更新現已成為城市發展最熱門、最迫切的議題之一。政府毫無疑問是城市更新的主體，政府的更新思路、資源整合能力決定著城市更新的效率和增值前景。

政府如何在新常態背景下，看清城市未來，吃透國家政策，清晰自身定位和行政邊界，發動公眾力量參與到城市更新建設中去，是一門時代提出的重要課題。凱輝高德提出要用「利他思維」服務城市，為城市提供城市調研、城市設計、資金和資源導入的公益服務，切實為城市提供價值之後，與政府分享城市增值收益。