取消預售改賣現房！買房更難還是更簡單了？

09-22

來自專欄閨蜜財經4 人贊了文章

摘要：商品房已經註定了要往高大上的路線靠攏

撰文|蜜姐

最近的廣東樓市驚雷不斷，連遠在北方的蜜姐也感受到來勢洶洶。

先是前不久對共有產權房商品化放大招，今天又來了個更大的雷：已有權威媒體證實，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了「關於商品房預售許可事項調整」的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

怎麼調整？即逐步取消買期房，全面賣現房！

說實話剛看到這則消息的時候蜜姐是沒有一點點的防備，以至於懷疑其真實性，畢竟這年頭群里傳的謠言太多了。

但馬上各大門戶都紛紛推出了這條消息，心裡的疑竇也就解開了。

當然這其中的過程是分階段來的，不會一蹴而就，不然很多地產商肯定扛不住。而對於我們買房者，若全面實施了賣現房，樓市又將是一番什麼景象？

對於買方，期房交易的弊端非常明顯。不按期交付還算好的，擅自篡改施工圖的情況也不少見。交付質量達不到標準，更是爭議不斷。最嚴重的是開發商跑路、項目爛尾，維權困難重重。

所以這些年來，一直有聲音在質疑預售制到底是否仍有存在的必要。

都知道預售制的發源地是我國香港，一座房價快高到了銀河系的城市。發明人為赫赫有名的商人霍英東，時間在1953年。

隨後這一制度被傳到內地，並在1994年的《城市房地產管理法》和隨後《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。房改之後被廣泛運用到房地產的新房銷售中。

一開始預售制全面推廣的目的其實很明確，就是為了幫開發商融資建樓。畢竟那時候房企的規模普遍偏小，我國內地的金融體系也相對落後，企業想貸款比登天還難。一口氣能拿出大筆資金來建樓的人幾乎沒有。

實行預售制，一方面是鼓勵開發商建樓，一方面為了響應號召最大程度地發展房地產業。

時隔二十多年，如今的預售制基本上已經脫離了「初心」，變成了大部分房企加槓桿和加速擴張的工具。

看看如今房企動輒70%以上的負債率已經日漸攀升的家庭槓桿率，就知道這其中的風險有多大了。

所以說房地產的預售制放到現在來看不僅有些過時了，而且有些畸形，這畸形中潛在的危害才是最讓人擔憂的。

很多人一生可能就一套房，卻還大概率被開放商的套路坑得團團轉——沒有看到實物之前，一切都是美好的。

商品房預售制度是一種逆淘汰機制。在相同的銷售情況下，對成本壓縮更為彪悍的開發商獲得了更快的資本累積，從而獲得了更多開發機會，而這往往以犧牲房屋品質為代價。

另一方面開放商借款擴張弊端也越來越明顯，這樣來看，預售製取消實在是大快人心？但蜜姐擔憂的是，如果到了取消的那一天，新的問題又來了：窮人買房越來越難。

首先因為賣現房對房地產企業體量的要求較高，因為從預售到竣工平均2年時間的資金，由現在的買房者解決變成了開發商解決，並承擔相應債務與利息。直接導致開放商的資金周轉率降低，而小的房企很可能就因此資金鏈斷裂。

這樣的結果就是房企強者越來越強，而弱者就會逐漸被吞併或破產倒閉。實際上這個苗頭已經開始出現了。

中指院的2018百強房企榜單說明了這點：在2017年如此嚴厲的調控背景之下，百強房企的市場佔有率卻達到了歷史新高。

2017年，百強房企銷售額佔比達到47.7%，較上年提高7.9個百分點，增幅高於2016年3.3個百分點，也是近年來最快的增速。

而如果預售製取消，很大可能這一增速會更快。

房地產由此變成了少數寡頭房企的撈錢遊戲。對於買房者何嘗不是如此？蜜姐在前面提到，現房銷售佔用開發商的資金成本相比期房更高。但羊毛出在羊身上，這一成本必定會轉加給買房者。

再加之現房開發周期與銷售周期的不確定性，這些風險成本也會最終由買房者來承擔，所以，房價相比之下恐怕會更高一些，高多少就要看具體情況和調控的力度了。

不過蜜姐還是贊同預售制逐漸退出歷史舞台的，這一刀下來是遲早的事。於國家來說去槓桿，降低金融風險；於買房者而言不再對著沙盤聽故事買房，而能在未來想住的房子里選房，這是蜜姐最期待的事。

畢竟在蜜姐看來選房就像選對象，相親還得雙方見個面呢，買房這麼大的事怎麼就草草地看個戶型圖樣板間就做決定呢？賣家秀不可信，買家秀才靠譜！

這一輪房地產調控，多地對新房實行限價銷售，地產商不得不祭出裝修費等手段變相提高房價。可以預見的是，這些裝修遠達不到所稱標準，於是到未來幾年交房時，必然是各種維權不斷。

再悲觀一些，倘若經濟下行，勢必一大批小房企將資金鏈斷裂跑路，預售制下傷害將是許多無辜的購房人。所以權衡之下取消預售至恐怕勢在必行。

至於房價漲跌的問題，其實也不是僅預售製取消與否一項政策能決定得了的。決定權在誰手裡大家都很明白。

長期來看，一、二線城市的商品房已經註定了要往高大上的路線上靠攏了。三四線咬咬牙還能堅持，再不濟還有棚改撐一撐。韭菜們挺住！

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