江湖雨紛紛

又是個下雨天。

今年，青島的雨特多，好幾次大風大雨。青島樓市的天，好像為了配合般，六月之後就開始耷拉臉，時顯陰沉。

風雨交迭，這很江湖。樓市的江湖，更是幾度風雲變幻。

高層調控主旋律持續收緊，地方習慣性虛與委蛇，更多房企廝殺入局，資本虎視眈眈，韭菜半生半熟，接盤俠熱血沸騰......紛紛擾擾，各自風騷。

這裡是青島樓市，下半場尚未結束，拐點卻悄然逼近。

相較於青島調控的悠哉淡然，北京下半場的諸多政策卻帶來一股凜冽寒風。未來，青島或將受大方向牽引，有望出台新一輪調控政策。

1

政策新導向：抑制購房需求 規範租房市場

比起上半年的緊鑼密鼓，下半年的青島調控，實在有些過於沉寂。

除了上合期間，勒令部分區域停工停售外，其他層面幾乎沒什麼大動作。反倒不如局部城陽在搖號、打擊違規銷售等政策上表現積極。

總體來說，青島市場表現尚算風平浪靜，上合之後房價沒再引起更大的波瀾。

說起來，這還得歸功於上半年的調控殺手鐧：限價和五年限售。從某種程度而言，確實抑制了部分投機炒房需求。

當然，目前市場降溫的另一大功臣，則是現有房價本身高高在上，以致於購買力不足。又或者可以說，上半場已經將下半場的購買力提前透支。是以，才有當下的涼涼。

雖則剛需在任何時候都有心入手，奈何目前首付、總價過高，負擔過重，貸款又趨嚴。最終剛需是有心無力，只能望洋興嘆。

前幾日的北京公積金新政，一刀切向購房需求，不分你是自住還是投資。近兩日，北京又將啟動中秋價格大檢查，據說，哄抬房租也被劃入檢查範圍。

在政策導向層面，北京公積金新政給其他城市調控的啟發重點，並不是說對剛需的誤傷。而且，也不是誤傷。更重要的是關於購房需求的緊急剎車，實際上，這是相當於通過政策鼓勵大家租房。

眾所周知，北京房價高，自己舉款能買房的畢竟在少數。大多數是通過公積金槓桿，撬起套房子。

如今，公積金貸款政策關卡重重、額度也有限，自身財富積累又不夠的話，購房需求肯定會推遲。買不上房咋辦？只能先租。正中北京公積金新政下懷。

事實上，北京公積金中心近幾年來的租房提取金額數據也顯示出，公積金提取用於租房的金額正在逐年增高。2015年才15.87億，2016年直接到了56.19億，2017年81.22億。

青島公積金提取用於租房的數據，跟北京走向一樣。2016年，租房提取額為14.9億。2017年，數額增長到28.5億。因此，不排除，青島公積金也會出台政策抑制購房需求，鼓勵租房。

畢竟，當前大環境就是在倡導「租購併舉」。

與北京政策逐步盯向租房市場相比，青島的調控政策火力點目前尚局限於新房市場，且對於即墨、平度、萊西等局部政策略有放寬，政策嚴控力度不均。

青島在租房市場，除卻5月發布的一則《意見》外，甚少實質性內容。租房市場整頓，目前來看，是青島的短板。主要，常態是乾打雷不下雨。租房市場整頓，也就流於形式。

不過，按北京調控政策的走向分析，未來，整頓租房市場也將會成為房地產調控的重要一環。屆時，青島想要不被動跟風、不手忙腳亂，估計需要提前籌備相關租房市場整頓政策、賞懲舉措等。

不管市場是冷還是熱，這裡的江湖永遠是江湖。萬科曾數年穩坐頭把交椅，從今年開始，大哥之位卻將拱手他人，從此江山易主融創，新的傳說即將寫就。

2

房企新江湖：大哥是傳說 不缺後來人

關於青島房企半年考的數據，早在7月初，多家研究機構就已經發布。

根據銳理數據，融創以94.47億高居榜首，銷售總額領先第二名萬科近40億，銷售面積也比萬科多27萬多平。按照這個架勢，不止今年的雙料王會是融創，今年破150億也都不在話下。200億的話，需要使勁兒拼一番。

很有可能，今年房企破百億的會有6-8家房企。去年，數據上只有萬科破百億，但由於網簽備案具有落後性，實際過百億的房企，應該至少有3家左右。

2017年，融創以65.46億衝刺到第三名，給青島市場充分展示了狼性渠道營銷的力量，拿下近3%的市場份額。當然，融創速度的另一面，也寫著資本的力量。

無論去年還是今年年底，融創最終提交的答卷，都顯示出，自2016年以來的股權收購為這份業績做出了巨大貢獻。

今年，融創在青島市場入市10來個項目，絕大多數都是當初收購所得，且產品悉數為住宅。這就為最終的銷售業績奠定了基數。成為老大哥，沒有懸念。

萬科雖則在售項目也有10來個，但其中，還包括寫字樓、公寓產品。後兩者在成交量、成交金額上自然是拼不過住宅的。因此，下半場翻身第一的機會，可能性微乎其微。

融創、萬科作為第一梯隊，後來者要追的話，稍顯吃力。第二梯隊中，房企相互之間的差別則不是很大。今年半年考中的成績，保利、旭輝銀盛泰、海爾地產之間也就差個4億、5億的樣子。

按照這幾家手裡的在售項目數來預估，到年底的時候，差額也不會特別大，最高差也就能有個15來億。大概率還是在10億以內。

不過，第二梯隊的名單中，還需要加入海信地產。海信地產將是第二梯隊排行的最大變數。保利、旭輝銀盛泰、海爾地產手中的住宅項目基本維持在7個左右，海信地產今年的住宅項目數也是這個數值。

甚至，若是去年沒來得及網簽備案的數據轉到今年的話，海信地產都有可能會擠入第一梯隊中。

保利、海爾地產在銷售總額上的優勢還在於，有幾個項目在市區，貨值本身就要比其他區略高。

而海信地產、旭輝銀盛泰的主陣地則是集中在黃島、即墨、城陽等地，若想最終以總額取勝的話，需要走量才能彌補區域上的價格落差、銷售額落差。

值得一提的是，自去年十月達成戰略合作以來的旭輝銀盛泰在銷售業績上表現出不俗的衝勁。今年上半年更是衝刺到第四名，40.89億，幾乎快趕上去年一整年的業績（41.11億）。

前幾年，銀盛泰還是銀盛泰的時候，曾以百億為目標。如今有旭輝助力，實現百億目標將不在話下，未來可期。

年底第三梯隊中，魯商、龍湖、青特、鑫江、中海、天泰、天一將會從中一決高下。甚至，今年，金地也有可能殺到榜單之中。這一梯隊的盤子，基本維持在5個項目左右。

第三梯隊中的變數最大的是天泰、天一和金地。

這裡面，天泰、天一今年的盤子到了10來個盤左右。靠著這些盤，天泰、天一有望向第二梯隊靠攏。而據說，天泰今年的目標是百億。若真實現的話，100億幾乎可以擠入第一梯隊。

前幾年金地沒能上榜，是因為只有金地悅峰一個項目。今年，金地通過合作開發的模式，花開黃島、市北、城陽，盤子也得有四五個了。倘若網簽備案順利，今年在排行榜中是可以小露一下臉的。

除卻本土和外來房企在排行中浮浮沉沉，其他規模略小些的房企也有將戰線轉向三四線城市的。

這種下移，在很多人看來是去收割韭菜。其實，有時候小房企也有小房企的無奈，大鱷競爭激烈的青島市場，對他們而言，本身立足就很困難。

邊邊角角才能拿塊地，市區連想都不用想。只能往下走。濰坊、臨沂，甚至煙台的海陽，都能看到小房企的影子。

大房企除堅守青島市場外，本身也會如小房企一般去開拓三四線市場，跑馬圈地，最後成功在自家版圖上畫圈圈。

此外，今年繼續有外來大牌房企殺入青島。你像融信、正榮、聯發、華夏幸福基業，今年就傳過股權收購拿地、項目合作或者前來探地的消息。

這片房地產的江湖，無數房企來來往往，進進出出。所謂區別大概是，有的是當你離開，江湖卻一直有你的傳說。而更多的是，當你悄然離場，但江湖卻還一直在那裡。

買房人在市場的波盪起伏中，永遠在糾結：這個時候，買還是不買。自住的永遠希冀未來升值，投機的永遠希望淘金髮財......樓市一不小心，承載了很多人的夢想。

3

買房人：投資客依舊在路上 剛需或倒逼房企調整產品

所謂樓市的怪圈，越限越漲，越漲越買，貌似至今沒有什麼能破解這條魔咒。去年的青島，直至今年上半年，都還在這怪圈中掙扎。

那一陣，可以說，全民都在說房子。到了怎樣的程度呢？

新政一出，隨便坐個地鐵，都能聽見人討論調控、討論房子。出去吃飯，幾乎桌桌都要提幾句房價、房子的話題。

要碰巧有人知道你在房地產行業工作，不得了，幾乎每個人都來問你買哪裡的房子合適，房價還會漲嗎，是不是個出手的好時機？

如今的青島樓市，雖則鮮少再見全民說房的生活場景，也甚少出現售樓處千人瘋搶的場面，但也還不能說是房地產的寒冬已來，頂多能說市場在降溫。青島樓市的銷售數據也不能說明當下的市場是寒冬。

去年一年，青島賣房19萬套，銷售面積2034萬平，銷售總額2320億。而今年上半年的成績單顯示，儘管銷售套數近8.6萬套，量不及去年的一半，但銷售總額卻到了1275億。去年的一半也才1160億。

自去年以來，青島房企在戶型產品上的調整，大多主打改善型的大戶型產品。最終數據也能顯示出有所影響，即銷售套數上下降，而銷售總額卻有增無減。

是以，改善型需求成為去年以來市場的重要一極。去年，戶型面積在110-200平的銷售套數近6萬套左右。而90-110平的剛需，也才4萬套多點。

當然，這一波操作中，並非都是自住，很多是投機。甚至，投機的比重應該會很大。青島的限價調控、即墨撤市劃區、上合峰會、地鐵開通等引子，每一波小高峰，都吸引不少資本熱錢過來淘金。

去年賣得最火的時候，外地買手不少人打電話找中介，開頭就是要買哪哪兒的房，全款，給好處費，只要能買上房。也有玩得票更大一點的，企業出資，員工出面。

直到現在，投機依舊在。你像高新區這邊，前一陣就有不少萊西、平度買手過來，定百十來平的大有人在。要說，萊西、平度後期到高新區來住，這點不太現實，也就是說，這是純投資。

只不過高新區這波投資客，常被戲謔為傳說中的韭菜。五年限售，期房至少兩年交房大限，房子等到能出手，得至少七年之後。熬過七年之後，高新區會是個什麼樣，實在是個未知數。

但，另一方面，高新區目前的價格確實是比其他區域低，精裝1.5萬以內。買賣決斷，就又回到最初始的問題：買，還是不買？這個問題，也將是今年下半場最糾結的問題。

但，對投資客而言，這並不是問題。投資客的答案，是隨時入場都可以，畢竟有充足資金作後盾。投資客，永遠在路上。

選擇何時入場，才是投資客間的較量，賭的就是一個眼光。這些人，即便是韭菜，也都是有資本的韭菜。眼下青島的房價，還真不是想當韭菜就能當的。

今年上半年商品住宅成交均價到了1.3萬左右。打剛需90平，117萬。去年這個價格區間的銷量在2萬套左右，而120萬以上的銷售總量卻在4.5萬套左右。

也就是說，從去年的市場開始，真正剛需產品的量並不充足。換句話說，青島市場中尚存在部分剛需，自去年一直處於抑制狀態。

如今，黃島開發區往西隨便提起個盤得1.4萬以上，即墨據說連2萬以下的盤都很少見，膠州去年就過了1萬大關，城陽去年過了1.8萬大關......市區更是不用提。

按照現有的高房價行情來說，剛需買房計劃需要延期執行。倘若房企想要解局的話，只能是將大戶型產品下調成略小面積，才能迎合這部分需求，換得更多現金流。

或者，直接降價。但一般而言，房企不太願意降價。因此，市場中發現最多的還是調整產品，譬如一期還賣140、150來平的戶型，二期就發現這個戶型不見了。

去年的戶型產品、價格都是把剛需拔高了檔次，幾乎是前幾年的剛改、改善。今年市場降溫，很大程度上是改善需求降溫。那麼，原先被忽視的剛性需求，可能就會重獲房企寵愛，開啟剛需薅羊毛之路。

出於市場、剛需購買力倒逼、年底回款壓力、推盤量等考慮，下半年的青島房企，不排除會有部分採取低價走量的策略，但這類推貨量不會很大，以此為噱頭打廣告的居多。

不管是調整戶型產品，還是打價格戰，抑或者降低首付，都是房企吸引剛需買房置業的促銷手段。買房人適當撿漏的同時，亦需擦亮眼睛。

當然，也可能，房企一個鼻孔出氣，會統一扛價。肯定會扛價。房企都是很愛惜自家的產品的，但應該不會一直扛到年底。市場下行，房企也在琢磨活路。

無論如何，青島樓市的下半年，不會如表面這般風平浪靜。買房人身在江湖，切記買房事大，須周詳計劃，免得日後後悔。

（2018年9月20日）

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