房產投資哪些房子絕對不能買？

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很多朋友買房之前都會來諮詢一下，哪些房子容易升值賺錢，哪些房子絕對不能碰。

今天重要談談「哪些房子絕對不能碰」，希望幫助讀者朋友們躲坑避險。

公寓的坑

無論誰來諮詢，我都不建議購買公寓。因為投資公寓的坑實在太多，很多買公寓的人腸子都悔青了。

曾經有一位朋友說：2016年貪便宜，並且開發商還包租就買了一套公寓，結果別人家的住宅翻了一倍，他的公寓才漲20%，想賣還賣不出，白白錯過歷史性的大行情。

本來首付夠買深圳龍華的，現在虧損賣掉公寓只夠買惠州了。

相信很多買房的人，應該都聽過「滿五唯一」這種說法，這種房子在二手市場很吃香，來一套賣一套。

因為賣方的房產證如果滿5年，並且是家庭唯一住房，購房者不需要繳納個人所得稅，只需要交1%的契稅。以深圳為例，一套滿五唯一400萬的房子，雜七雜八加起來僅需4萬多稅費就能拿下來。

但是，公寓沒有滿五不滿五這一說，必須交20%的個人所得稅。

在這裡也提醒一下想投資東莞的朋友，東莞是全國僅有的幾個住宅也徵收20%個人所得稅的城市。東莞不光稅費重，貸款評估價還很低，導致貸款上不去，所以短期投資盡量不要碰東莞。

回到公寓的問題，公寓買賣還有個特別坑的地方，就是再次出售時，要交評估價與原價差額的土地增值稅，而且是實行四級超率累進稅率（和個人所得稅一個道理），徵收至少30%最多60%。

再加上5.5%的營業稅，各種雜七雜八的費用加起來就相當驚人了，所以，有這一筆「醬油貴過雞」的驚人稅費，公寓的流動性非常差。

流通性差，也就是公寓你想賣都賣不掉，因為很多買家一看到重稅就望而卻步了，除非你割肉出售。

投資客更注重短期利潤，就算公寓有漲幅，減去各種交易費用，獲得的回報必然比同價位的住宅要低。

哪怕自住也不要買，與其買慢漲的公寓，為何不買會大漲的住宅呢？

市場的選擇千千萬萬，沒必要趟公寓這個渾水。

其次，公寓很難落戶，那就更別談與戶口綁定的學區房、社保醫療福利了。

我們買房，買的不是磚頭，而是房子背後的城市配套，買的是一連串的資源，例如教育、醫療、就業機會、階層通道等等，千萬不要主次顛倒了。

再有就是產權問題。公寓的土地產權只有40年或50年，產權到期後是無法自動續期的。如果沒有主動申請續期，或者申請續期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家無償收回。

而住宅性質的住房土地在70年產權到期後自動續期，不用擔心產權繼承問題其他還有些其他零零碎碎的缺陷。

另外，在居住體驗上，公寓和住宅比還是不太方便：

• 居住隱性成本高，水電費、物業費都是商業水電而不是居民水電，貴到飛起。
• 公寓為了安全起見，一般不通燃氣，無法明火炒菜，也沒有燃氣熱水器等。
• 公寓的設計規範沒有明確規定，建成什麼樣，完全看開發商。一般公寓都是回字形設計，通風采光均有問題；
• 純住宅的使用率高，公攤能到20%-30%，而公寓的公攤係數比住宅高，能到25%-35%；
• 公寓的出租住戶特別多，每天進進出出很雜亂，居住體驗差，有老人孩子的家庭住在這種地方，更加難受。

不少朋友都會問：兩個挨得很近的樓盤，一個是1-5層是商業綜合體，上面是住宅的樓盤；另一個是純住宅的樓盤，到底哪個會漲得快，賺得多？

一般而言，是後者漲得快，因為前者有商業綜合體，開發商覺得自己配套很好，開盤時就高溢價，假設是4萬；而另一個純住宅，因為沒有商業體生活不是很方便，所以開盤價是3.2萬。

那麼幾年後，這兩個樓盤會漲成什麼樣呢？

前者6萬，後者5.8萬，前者漲2萬，後者漲2.6萬。

貴，還是前者貴，但漲幅卻是後者勝出。

這就是為什麼買萬達旁邊的房子總比買萬達本身還要賺錢的原因。

背後的邏輯是有商業綜合體和公寓的樓盤，停車混亂，人流來來往往，周邊環境差，不宜居。

而有錢人都喜歡「住得純凈一些」，入則寧靜，出則繁華，所以後者漲幅更理想。

總的來說，同樣的錢，投資一套公寓遠沒有買一套住宅來得踏實。

我們每一次購買都必須實現價值最大化，買就買漲得快的房產，這樣才能更快置換到自己想要住的大房子，實現資產目標。

遠郊房的坑

遠郊房的最大誘惑是便宜，而最大的坑是長期慢漲，跑輸大市，甚至套牢。

那什麼是遠郊房呢？

一二線城市通勤距離超過極限25公里，三四城市超過15公里，都屬於遠郊房。

一個樓盤中短期是否值得投資，最微觀的判斷方式就是：如果這個樓盤方圓3公里沒有3家以上的房產中介長期經營不倒閉，那就不太值得買。

因為這個樓盤周圍沒有足夠二手成交量，孤零零幾個樓盤，中介都活不下去，而我們投資者是要在二手市場變現的，連個中介鋪都無，更別說接盤客了，怎麼變現？

很多遠郊樓盤一手價格不斷漲，開發商拚命鼓吹，但是二手卻賣不掉，因為有價無市，價格不紮實，導致無法變現。

遠郊房還有一個概念就是「臨深、臨滬、環京」，諸如惠州大亞灣、啟東、大廠、固安這種地方，成熟投資者是不會輕易碰的。

據說惠州大亞灣的房子有70%賣給了深圳人，大家想想，一個地方的房子難賣到什麼程度才要跨市吆喝，跨市尋找買家呢？

而這些跨市買家的唯一目的就是：賣出

換言之，這些遠郊房的潛在「拋盤力量」是遠遠大於「吸盤力量」的，一個區域如果大家都想著賣出，價格一定上不去。

那臨深、臨滬、環京什麼時候值得買呢？對，大漲前夕。

大漲行情來的時候，總有沖昏頭腦的人拚命上車，遠郊房就會有一波急速上漲，這時大幅獲利後就要趁早落袋為安，置換到更安全的地段。

不然就像燕郊的房產一樣坐過山車，從1.8萬漲到4.2萬，然後又跌回2.8萬。

遠郊房的投資邏輯：快進快出，賺到貨幣行情就走。

有些人第一套買了惠州，惠州的平均漲幅遠遠低於深圳，年景不好的時候可能還要虧本，好不容易漲一點點，想換房的時候，賣房的周期可能都要一年，操作起來非常困難。

並且買了外地嚴重過剩城市的房子，貸了款，就有了貸款記錄，再回來深圳買就要首付五成，錢沒有賺到，深圳的房價漲了，你回來買房首付三成變成了五成，發現當時三成可以買深圳的單間，現在居然買不起了。

這個年代，處女貸比處女還值錢。

人生第一次一定要給一二城市有價值的房子，因為以現在的政策，你只有一次三成首付的機會撬動更多的資金。

在處女貸、房票珍貴的前提下，一次嚴重的錯誤購買，將要花更大的代價來挽救。甚至一次失誤，就是一個階層。

商鋪的坑

早在十年前，互聯網購物還不那麼厲害的時候，商品零售的渠道主要靠實體商鋪，每個城市都有一兩條步行街或購物中心，而這些地方的商鋪的租金都是天價的，才有了「一鋪養三代」的說法。

但是，隨著互聯網深入社會各個毛細血管，零售渠道的多樣化以及商品產能過剩，實體商鋪的租金已經連年走低。

並且，在中國現階段投資房產，賺的是資本利得，而不是利息。一個商鋪哪怕一個月收1萬租金，要賺100萬，也得差不多十年，但是買住宅十年差不多可以做兩個周期行情了。

大部分以租金來吸引人的投資項目都是坑，所謂包租幾年，更是大坑。

另外，商鋪是一個極易受到衝擊的資產，商鋪門口的馬路改道，裝上護欄，人流過不來，租金會立即下降。

其他諸如交通管制，地鐵圍蔽施工、周邊業態變化，消防檢查，甚至門口多種了一個樹都會對商鋪的租金產生影響。

很多朋友這時就會說了：收租挺好的，並且商鋪也漲了。

當然，我們不是說100%的商鋪不值得投資，而是說在商鋪這個領域，真正賺到大錢的概率不高，可能佔10-20%，但是住宅卻不同，投資住宅的人80%都賺錢了，投資就要投大概率，尋找確定性回報的領域，長期做，反覆做。

那確實要投資商鋪，買哪一種呢？

買5000戶以上的成熟社區底層商鋪，門口面向小區外面，以便吸引更多消費人口。

這類型商鋪做的是社區生活消費的生意，例如餐飲、醫藥、美容美髮、少兒教育等，剛需高頻，並且穩定，有一定安全性。

市區高價盤的坑

投資房產還有一類項目極具隱蔽性，那就是「市區高價盤」。這類型房產一般位於城市核心地段，配套成熟，有不錯的教育、商業綜合體資源，備受關注，但大家都知道：如果一套房什麼都完美了，它一定有一樣不完美，那就是貴。

作為成熟的投資者，買的一定不是項目的現在，而是項目的未來。

市區高價盤，所有配套都成熟了，未來可以變得更好的因素就大大減少了。那麼它升值的預期，就沒那麼大了。

如果一項資產的價值已經體現在價格上，也就是「price in」，那麼我們應該立即迴避，尋找其他更有潛力的資產。

市區高價盤，因為是標杆樓盤，開發商一定會開足馬力，大做營銷，拉高人們的價格預期，從而實現高溢價銷售。

也就是說，該樓盤市價該賣4萬，但是開發商全城大搞宣傳，號稱「傳世之作，珍稀收藏」，人們就會有一定的心理預期，認為開盤價在5.5萬以上，結果開發商5.2萬開盤，引發瘋搶。

而這些瘋搶的人，都會被套幾年，因為市價4萬的樓盤，高溢價5.2萬賣掉，也就是前面1.2萬的漲幅已經被開發商提前透支，落袋走人。

所以，房產投資有個原則：除非政府限價打壓，一般而言不買大搞宣傳的項目，真正的好項目，是不需要做宣傳的。

小產權的坑

小產權，是很多沒有購房資格的人的考慮之一，這類房產沒有正式的產證，一般要求全款交易，買來也只是自己住或者出租，很難在銀行獲得貸款。

那這一類房產，有沒有投資價值呢？

總體來講，中國的地上建築，無論住宅、商鋪、公寓、小產權、宅基地都有一定的價值，但是我們成熟的投資者追求的不是漲就行了，還要「漲得快，漲得多」，顯然小產權不能滿足我們的要求。

我們要明白，投資一定是有優先項的，以上那麼多類型的房產，小產權一定不是優先項。

小產權很難貸款，沒有槓桿，同樣是100萬本金首付三成買一套330萬的住宅，與100萬全款買一套小產權，同樣是翻倍的行情，哪一種賺得多？

毫無疑問是三成首付，3.3倍槓桿的住宅。

自有資金投資回報率=漲幅*槓桿

2成首付就是5倍槓桿，3成首付就是3.3倍槓桿。

小產權自有資金投資回報率大概率跑輸住宅。

即使這樣，深圳甚至其他城市的小產權2015-2018年這一波行情，還是翻倍上漲了。只不過小產權是最後漲的，並且論自有資金回報率，還是不如貸款買住宅上槓桿厲害。

深圳華強北有兩兄弟，一個買了一堆東莞長安的小產權，另一個買了南山的住宅，前者還在吭哧吭哧地求租客交租，「每月來一次」，後者已經開始藉助銀行資金裂變一套變兩套，兩套變三套，不斷調換倉位，去二線城市掃貨。

那如果已經買了小產權怎麼辦呢？

逢高出貨，調換倉位到住宅領域，不要死等拆遷補償。

很多人容易被媒體的拆遷暴發戶新聞影響，夢想自己有一天也成為他們之一。

現實世界是怎樣的呢？

中國的拆遷補償，以目前的行政效率，90%的項目都是漫漫無期的，深圳有很多項目1998年就立項拆遷了，一家子，現在孩子都結婚了，還在住在落魄的破房子里。

我們投資，當然是要把主動權把握在自己手裡，買小產權等拆遷，萬一一直不拆呢？

以上所有投資，長期來看，都會賺，但是成熟的投資者一定知道優先項是剛需住宅，那麼剛需住宅怎麼買才能大賺呢？

那麼在重慶又該怎麼選擇物業標的和類型才不會踩坑呢？

——團長。