你想開店，星商選鋪提示先了解的店面選址評估的六大核心要點！

09-22

店址基本確定後，通過具體的評估來檢驗選址的正確性，首先是要確定評估項目，其次是進行定量化評估，最後做出相關分析並選定店址，這是一系列的標準化流程。評估項目視廠商發展戰略而不定期，但應主要包括店面結構、交通狀況、競爭環境、顧客流量、店面成本、發展趨勢等六大要點。

一.店面結構

店面結構需要從兩方面評估：地理位置和競爭角度。

從地理位置評估一個店址，應該看它從地理位置出發，屬於商業中心型、准商業中心型、郊外型和居民小區型四類中的哪一類。再根據連鎖店本身的性質來評估店址的優劣。

1. 商業中心型店址。位於全市性的繁華商業區，這裡各類商業、娛樂、服務設施林立，人流、車流度最大，店址的輻射力強，商圈範圍也比較廣泛。

2. 專業市場和商場。國內各大城市由於經濟的發展，市民的購物習慣和商業經營的積澱，基本上都已經形成了很多專業市場、大賣場。各大傢具賣場互相競爭、彼此烘托，就形成了商圈。在專業市場中或人氣很旺的商圈中的備選店址適合於連鎖專賣店的開設。

3. 准商業中心型店址。位於地區性商業中心，有重要的交通幹線相聯結，顧客流量較全市性商業中心少，尤其是流動顧客數量很少，此類店址適合於食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經營。

4. 郊外型店址。是隨著城市人口的外遷而設立的店址，其顧客少但固定，經營成本最低。

5. 居民小區型店址。位於大型居民集中居住區內，為小區生活配套設施。此店址最適合於食品、日用生活品等連鎖商店的經營，可參考雅蘭模式。

另一方面，需要從競爭的角度出發，看店址屬於競爭型店址和孤立型店址兩類中的哪一類。

1. 競爭型店址。指同一商圈內有競爭對手存在。競爭對手有兩類：一是同類連鎖商店，來自這類對手的競爭壓力可謂最大；二是與本店有經營交叉的商店，如建材店、專業家裝市場、家用電器市場等。

2. 孤立型店址。正好與競爭型店址相對，商圈內沒有上述兩類競爭對手存在。

上述各類型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產價格又極其昂貴；競爭對手少的地段往往缺乏商業吸引力，而商業吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者，所以覓得合適的店址非常困難。

二、交通狀況

僅僅作出了店址的區域位置等店面結構選擇還不夠，因為在同一個區域內，一個傢具專賣店可能會有好幾個開設地點可供選擇，但有些地點對某個傢具專賣店來說，是百分之百好的開設地點，而對另一種傢具專賣店來說，就不一定是最滿意的開設地點。

因此，一個新設傢具專賣店在做好區域位置選擇以後，還要切實考慮多種影響和制約因素，作出具體設計地點的選擇。

交通條件也是影響專賣店選擇開設地點的一個重要因素，它決定了企業經營的順利開展和顧客購買行為的順利實現。

從企業經營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面：其一，在開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用。傢具專賣店必須有汽車停車場，因為傢具購買屬於大宗購物，需要裝車運輸。其二，商品運至傢具連鎖店是否容易。這就要考慮可供專賣店利用的運輸動脈能適應貨運量的要求並便於裝卸，否則當運貨費用明顯上升的情況下，會直接影響到經濟效益的發揮。

為方便顧客購買，促進購買行為的順利實現，設在邊沿區商業中心的專賣店要分析與車站的距離和方向。一般距離越近，客流越多，購買越方便。開設地點還要考慮客流來去方向而定，如選在面向車站的位置，以下車的客流為主；選在鄰近市內公共車站的位置，則以上車的客流為主。

設在市內公共汽車站附近的傢具專賣店，要分析公共車站的性質，是中途站還是始終站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，傢具連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無統一規律，有的中途站多於始終站，有的始終站多於中途站。

同時，要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠，都會造成客流量在一定程度上的減少。

三 .競爭環境

商店周圍的競爭情況對零售經營的成敗產生巨大影響，因此對商店開設地點的選擇時必須要分析競爭對手。

一般來說，在開設地點附近如果競爭對手眾多，商店經營獨具特色，將會吸引大量的客流，促進銷售增長，增強店譽，否則與競爭對手相鄰而設，將難似獲得發展。

當然，作為傢具零售店鋪的地點還是盡量選擇在商店相對集中且有發展前景的地方，這對經營選購性商品的商店尤其如此。

另外，當店址周圍的商店類型協調並存，形成相關商店群，往往對經營產生積極影響，如經營相互補充類商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，擴大了各自的銷售。

四.顧客流量

客流量是店面選址正確與否的重要依據之一，客流量的分析必須有詳盡的數字報告，在進行客流量分析時，不但要分析其每小時或者半小時的人流量進行分析，而且要區分這些客流的有效性進行分析。

特別是作為抽樣調查，有時會因季節、交通、工作日與休息日、周邊發展進程等因素的影響，會對數據的準確性有較大的影響，在評估顧客流量的時候，要結合這些因素進行比較全面的考慮，以保證數據的準確性和有效性。

五. 店面成本

店面成本包括很多方面，具體而言主要需要考慮建築物的新舊程序與裝修成本，房地產價格與利用方式、利用期限，搬遷補償費，水電增容費，有無城建規劃限制等幾個方面。

有無城建規劃限制指有無良好的水電、下水道、暖氣等條件；是否位於規劃紅線之外；有無綠地限制；能否加蓋臨時建築等。

房地產價格與利用方式、利用期限這是所有項目中最重要的一項。利用方式大致有四種：一是租房；二是買房；三是買房地產；四是買地蓋房；此外，還可能通過聯營、合作搞房地產、兼并等方式進行。

因此，是否要擁有產權這一問題就變得非常突出。擁有產權，一次性投入大，但不會受租用期限和房地產漲價的限制，不用擔心契約到期後不能續簽造成的停業或遷址，而且還可享受房地產增值帶來的利益，提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。

房地產價格對銷售價格、投資回收期影響直接，而付款方式也會對實際價格產生影響，這些因素均應作具體的定量測算。

六.發展趨勢

對店址發展趨勢的評估其實就是要分析城市規劃。商店的開設地點選擇要分析城市建設的規劃，既包括短期規劃，又包括長期規劃。

有的地點從當前分析是最佳位置，但隨著城市的改造和發展將會出現新的變化而不適合設店；反之，有些地點從當前來看不是理想的開設地點，但從規劃前景看會成為有發展前途的新的商業中心區。

因此，零售經營者必須從長考慮，在了解地區內的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其它建設或改造項目的規劃的前提下，作出最佳地點的選擇。

最後，零售經營者還要對商店未來效益進行評估，主要包括平均每天經過的人數；來店光顧的人數比例；光顧顧客中購物者的比例；每筆交易的平均購買量等。於是，零售經營者就可做出商店的開設地點和商店設置後開業的決策了。