研途筆記Day2|寒冬下的趨勢和戰場，四堂課解鎖商業遊戲密碼

今天的課程很燒腦，全程乾貨。

大悅城的四維重度運營，如何讓商業地產「軟著陸」；從人口周期和資本角度看，房企如何把握下一個風口；經濟嚴峻形勢下，哪裡找到溫暖的人和溫暖的地方；「黑馬」中梁是如何煉成的等等一系列問題，均能在今天的課程中找到答案。

第一門

《城市更新的商業趨勢和邏輯》

在商業地產領域，大悅城已經成為一個標杆項目。「我們不缺錢，只缺項目」，大悅城地產有限公司總經理周鵬如是稱。無論是從運營，還是資產證券化程度，大悅城都已經走在行業前列。

本次課程中，周鵬以《城市更新的商業趨勢和邏輯》為主題，不僅從宏觀角度講述了城市更新的類別和核心要素，並從微觀角度詳細復盤了大悅城的運營系統，同時分享了他對於未來行業挑戰與風口的思考：

• 中國目前可投資商業地產規模約3.4萬億美元，物業總存量不低，但一線城市人均商業面積低於國際水平，有效供應仍不足，未來一線城市仍具備商業的城市更新機會。
• 在城市功能升級、消費升級、居住升級、產業升級、地價高企等因素的共同作用下，房地產行業進入存量時代，城市更新應運而生。
• 未來進入數據時代後，寫字樓行業會發生巨變，它將從做生意所需的資源聚集場所轉型為吸引共同人群的一種新生活方式中心。
• 城市更新最終將帶來消費升維，而消費升維核心的目標方向是服務客群。

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• 在城市更新的主要鏈條—資本生態圈中，運營是核心能力，最終通過高效運營和健康的現金流管理，實現城市更新的價值。
• 大悅城的成功，在於四個維度的重度運營：一是品類，二是客群，三是空間，四是數據。

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• 今天的城市更新，大部分是基金形式開展的，買的時候就要想好下一期什麼資金進來，五年之後誰來接盤，這也是目前城市更新環節主鏈條裡面非常核心的部分。
• 城市更新的終極目標是通過對物業、功能、品牌的再造重構區域生態，賦予這個區域新的定義與新的IP，構建新的社群文化與文明。
• 城市更新，更新的是業態，更新的是運營方式，最終導致受眾的更迭，更高層面的是形成閉環的商業邏輯，要賦予這個區域新的IP，才能玩出新的高度。

第二門

《透過長波周期管窺公司價值和資本風口》

人口周期對於國家經濟以及房地產市場走向都有著非常深遠的影響。澎湃資本創始人、管理合伙人朱靖雷有著5年戰略諮詢和10年股權投資經驗，他站在資本市場的角度看待房地產行業，有著不一樣的視角。

今天的課程中，朱靖雷以《透過長波周期管窺公司價值和資本風口》為主題分析了中國人口即將面臨的拐點，為房企如何規劃未來提供了新思路，同時分享了他眼中的聯合辦公、長租公寓以及企業如何把握資本風口：

• 「康波」的邏輯是60年為一個長波大周期，這個時間的跨度取決於兩個因素：人口和技術。
• 「非連續性」出現，經濟增長點無限逼近失速點，經濟進入下行周期，資產價格流動性開始進入高不確定性。
• 據不完全統計數據，2018年上半年，出生人口比去年下降了15%。預計在2020年前能保持1500萬-1600萬；2020年-2025年，跌到1300萬；2030年出生人口會低於1000萬。
• 「光榮媽媽」這代人在2025年將進入瀕臨死亡周期。意味著2025年後，人口凈流出的城市，房產需求將從三套變成一套。

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• 長租公司是收集存量資產的遊戲，賺的是上漲預期和規模擴張速度，是競逐相對壟斷比例的遊戲。
• 建議房企和保險公司多做交流，無論是對提升拿地的便利性，還是觀察未來的行業變化都很有價值。
• 開發商做長租公寓有難度，因為在租售比效率最高的存量區域要取得壟斷的房源數量，不如第三方有優勢。

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• 2025年之後，人口凈流出的二線以下的城市，房產需求從三套變成一套，買房買得都是消費品，不是資產。
• 2025年前後，中國的醫保大概率是會被打穿的，大家可以買一些消費型的補充型的醫療保險，不要買理財險，理財險沒有意義。

第三門

《新消費，新零售》

嘉御基金創始人兼董事長衛哲曾經是中國零售業十大風雲人物之一。折戟沉沙數十年，他對零售與商業本質有著深刻的認知。今年下午的第一節課，他立足於多年實戰經驗，進行精彩分享。

課堂上，衛哲以《新消費，新零售》為主題，從微軟、蘋果、谷歌三家偉大企業如何應對經濟危機講起，論述了新消費時代背景下，企業如何用新消費思維經營自己的企業。

• 蘋果最大的競爭對手是上一代產品；谷歌最大的競爭對手：誰和我搶人才，誰就是我的競爭對手。這才是偉大的企業。
• 新消費時代分為四個消費品類：絕對耐用、相對耐用、相對快消和絕對快消，建議重點關注相對快消，謹慎關注相對耐用。
• 如果企業的市場佔有率沒有達到所在細分行業的三分之一，就不該讓經濟危機成為企業業績停滯的借口。

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• 95後不僅是中國小康1.0，還是獨生子女2.0，這是中國財富安全感最強，心裡安全感最弱的一代人。
• 95後是85後消費能力的三倍，二胎是一胎消費能力的三倍，非主流人群收入不高、可支配收入不低，這三類人群是中國最不怕「冷」的人群。
• 新零售成功落地必須要有「四個起來」：用戶體驗拉起來、電子會員建起來、虛擬大店搭起來和供應鏈電商化通起來。

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• 渠道升級的核心，是從用戶體驗和企業效率兩個方面入手，找到傳統零售和電商的軟肋。
• 檢驗商業模式是否成功有兩個指標：一是用戶體驗能不能大幅度提高，二是企業效率能不能大幅度提高，二者缺一不可。

第四門

《黑馬、主流、標杆—— 中梁的蝶變之路》

中梁地產僅用兩年時間就從100多億量級迅速發展到近800億量級，躋身中國地產綜合實力25強，令行業矚目，也因此被行業稱為黑馬企業。但其發展的內生邏輯始終蒙著一層神秘的面紗。

今天下午，低調的中梁控股集團總裁黃春雷首次在企業以外開講。課堂上，他以《黑馬、主流、標杆—— 中梁的蝶變之路》為主題進行分享，解析了中梁高速成長的邏輯以及經營思路等。

• 房地產的項目選址看四個指標：看房價、看人口、看工序、看時間。
• 之所以深耕三四線，外在邏輯是一二線的高房價和樓市調控政策，內在邏輯是三四線的產業轉移、剛性需求和中低收入的增長。

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• 中梁四位一體營銷模式的特點是穩、快、准、狠：拿地、定位穩；推廣、銷售快；產品、推廣切入准；定價、銷售狠。
• 科學投資模式：圍繞「高周轉」搭建模式模板，動態調整投資標準，建立全結構模板，構建全周期投資模型。
• 「高周轉」投資標準堅守兩個底線：一是堅守凈利率標準，二是堅守年化收益標準。

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• 房地產行業已經發展到下半場，房企要發展壯大，競爭遠比市場重要。
• 發展壯大企業要突破三大瓶頸：用組織、人才、機制首先突破信任瓶頸，再用核算突破溫差瓶頸，最後堅持信息的公開和反思突破規模。
• 如遇尾盤或市場下行，可通過在銷控、合同、首付、價格、簽約時間和付款這六方面實行靈活策略，達到快速去化、快速回款。

課程上，同學們認真學習，或聆聽，或沉思，或記錄。

也有許多同學踴躍提問，導師認真解答，師生之間形成了良好的交流氛圍。

課程結束後，本次的實戰講堂單元也告一段落。10月份，是台灣段的選修課程，大家將在美麗的寶島展開新的探索。同學們，10月，等你！

文|閆文娟 覃穎華

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