婚前房產賣房款購新房，是個人財產還是夫妻共同財產？

來自專欄有事，請跟我的律師說

案例

小李：我婚前全款購買了一套房產，婚後這套房增值很多，現在想把這套房產賣掉，再買一套新房，婚後用婚前房產的賣房款購買新房，這套新房屬於個人財產還是夫妻共同財產？如何讓房產只屬於我個人呢？

律師說法

一方的個人婚前財產，婚後產生的收益，是否屬於夫妻共同財產，要分具體情況：如果是婚前存款，產生的銀行利息歸個人；如果是婚前房產或收藏的古董，隨市場行情漲價導致的自然增值，也歸個人；如果是婚前房產，婚後產生租金，屬於雙方投入時間和精力經營所得，屬於夫妻共同財產。（如下圖所示）

本案中，小李的婚前房產及婚後增值，均屬於個人婚前財產。自然，賣房款也屬於個人婚前財產。用個人婚前財產購買新房，要區分兩種情況：第一，如果登記在個人名下，屬於個人財產。第二，如果登記在夫妻雙方名下，屬於夫妻共同財產。

但是，如果小李想讓房產歸自己個人所有，就要注意搜集和保留相應的證據，形成完整的證據鏈條。畢竟，離婚時，另一方不可能將婚內購買的房產「拱手相讓」，即便明知爭取不到，也難免打官司折騰一番。受舊婚姻法的影響，很多人依然存在「結婚八年後個人財產變夫妻共同財產」的觀念。其實，中國的婚姻法是與時俱進的，「是誰的，就是誰的」這個理念越來越清晰。「我和他結婚這麼多年，到頭來，什麼也沒分到，我咽不下就這口氣」，這種說法，真的已經過時了。

小李需要搜集和保留的證據包括：1.婚前購房合同、支付憑證（銀行轉賬記錄）、發票等；2.婚前房產出售合同、收款憑證（銀行轉賬記錄）等；3.婚前房產出售所得房款用於購買新房的支付憑證（銀行轉賬記錄）、發票、購房合同、房產證等。4.整個交易，最好用同一賬戶，避免婚前財產與婚後財產混同。

以上只是在婚前房產和婚後新房都是全款購買的情況下，最簡單的分析。如果舊房和新房之間價值相差較大，新房貸款購買，涉及的情形就會相應複雜一些。比如，如果涉及貸款，銀行往往要求另一方同時簽訂貸款合同。還貸款項來源是個人婚前財產還是雙方婚後所得？……最關鍵的，還是要把雙方的出資、共同還貸區分開。如果具備條件，雙方簽訂協議並公證也是理性的做法，畢竟，「未雨綢繆」比「荷槍實彈」好太多。

法律依據

一、《婚姻法》

第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

（一）一方的婚前財產；

（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應當歸一方的財產。

第十七條　夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

（二）生產、經營的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

二、《婚姻法司法解釋三》

第五條 夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。

文/張康兄，遼寧東亞律師事務所專職律師，擅長婚姻家事、刑辯、房產、公司商事、合同、侵權糾紛。

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