10年後，房子到底值多少錢？

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關於房價，短期看金融，中期看土地，長期看人口。目前經濟增速面臨調整；M2增速也有下降之勢；至於房貸利率，目前處於短期高點；不少中心城市已經開始供應長租用地；棚改和軌道交通批複面臨不是編書；不少二三線城市正上演搶人大戰...

綜上，未來10年後的房價，我們很難預測，而且這種預測的意義不大。中國的經濟發展格局並不均衡，因此也就意味著未來10年，各地不動產價格也會有差距。

先來說說一線。深圳的房價是在全國數一數二的。縱觀改革開放40年，深圳總是改革的排頭兵，因此其房地產政策在全國也有一定的示範作用。但最近一次深圳的房改將商品房的比例壓縮了不少，保障性住房挺多，看似挺好，但其實政策的持續性效果還不明確。不少經濟學家甚至認為是放棄了市場化，重新回到政府福利分房格局。

在土地方面，據不完全統計，目前深圳城中村的總建設面積超過400平方公里，而深圳市總面積約1952.84平方公里，除去50%的基本生態控制線，可用新建房子的土地實際就是976平方公里。然而在這些面積中，還要除去工商業用地，剩下給商品房的面積少得可憐。儘管現在深圳在長租用地方面不斷努力，但長期依然改變不了人多地少的事實。

不過縱觀深圳的發展，從前幾年就提出了的深港大都會聯合發展，再加上現在的廣深港高鐵助力粵港澳大灣區，未來深圳的發展潛力可期，資源還將進一步融合，深圳房價再漲是大概率事件。

再來說說准一線，或二線中心城市。以杭州為例，杭州房價真正被發現價值，是在G20會議後，經過2017年的「補漲」，杭州目前的均價已超過3萬。從杭州的基本面來說，在互聯網浪潮下，杭州幾乎是全國唯一一個不依靠第二產業躋身萬億俱樂部的城市。互聯網金融，電商，大數據等高端人才有一大批在杭州，阿里、海康威視、娃哈哈、恒生電子等知名企業比比皆是。2017年，杭州累計上市公司163家，僅次於京滬深，居全國第四位。

在人口方面，從2015-2017年，杭州新增常住人口分別為12.6萬、17萬、28萬。人口就是剛需，就是購買力，杭州的崛起得益於新經濟，所以未來房價的漲跌取決於其核心產業的發展好壞。

最後來聊聊普通二三線城市。這類城市主要以中部省會為主，但現在不少中部省會發展路子基本會複製杭州、南京、成都等二線中心城市，筆者以中部省會中發展較弱、地位比較尷尬的南昌為例。南昌的房價目前基本靠基建、棚改等帶動。南昌的房價真正開始漲主要是在調控政策之後。目前南昌「贛江新區」已批複，京九高鐵、省內高鐵網正在打造，許多老城區的功能開始不斷向新區轉移，九龍湖新區就是典型的例子。江西省政府搬去那裡後，公交地鐵一通，路網一建，房價輕鬆破萬。

但尷尬的是目前南昌的常住人口只在500萬上下，且人口凈流出，最要命的是除了洪都航空、江鈴汽車、聯創光電，南昌真正拿得出手的核心產業寥寥無幾，論省內資源，基本都在被浙江、廣東吸引。而且筆者相信這類省會城市在國內絕不在少數。因此，未來像南昌這樣的普通二三線城市房價，升值空間非常有限，房價的漲跌取決於它們能否成功承接發達城市的產業，並轉化為自身發展動力。

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