驚！這樣租房年化收益40%

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鯊魚君|文

號外~號外~

今天鯊魚君灰常認真、嚴謹地給大家推薦一款租房投資產品，它的年化有40%，收益絕對秒殺你們之前投的p2p。

具體怎麼個玩法呢？

來，鯊魚君給大夥腦補下。一般人還真不告訴他~

這是蛋X公寓在眾X客上推出的眾籌產品，這款眾籌產品有著巨大的金融創新精神，讓你不用買房還能賺更多。

拿好小板凳，先安利一下項目：

以「蛋X公寓12包」這個項目為例，它包括公寓34間，租賃期5年，總投資額75.4萬，投資人出資57萬，所佔收益權62%，蛋X自己出資18.4萬。資產包第一年的預期年凈利潤為 29.9萬，年化收益近40%。

蛋X公寓表示，每套公寓租金收入平均為 2300 元~2500 元/間，一年34間公寓的總租金收入就是93.84萬，除去裝修成本、運營成本，29.9萬的凈利潤完全沒問題。

而且按照給房東押一付三的方式付款，蛋殼公寓12包的融資額可以啟動數十套新房源。

如上圖，我們看一個另一已經開業的店鋪數據，218萬的總投入，年凈利潤就是82.7萬，年化也有37.9%。

哇，這套投資邏輯是不是超級贊？

蛋X四處收房子，然後出租。租出去之後，蛋X把未來的租金當作眾籌產品進行包裝，然後由投資人認購。

投資人投了錢之後，蛋X又拿著錢去收新房子，開發新項目。如此一來，投資人賺取固定收益，蛋X賺取利差，然後它不停跑馬圈地，不斷擴張，長租公寓的商業帝國就此建成。

怎麼樣？是不是玩的很轉~

這套全新的商業模式目前還沒有固定的名字，有些地方叫公寓眾籌，有些地方叫「租金抵押證券」，有些地方叫「資產支持專項計劃」，還有些地方叫「長租公寓ABS」。

帶上幾個英文字母了是不是就很高大上了哈。ABS中文翻譯成資產證券化。用最簡單的話來說，就是把未來的錢，通過某種方式，提前拿出來。

華爾街有一句話很牛，「任何一個項目，只要未來預期有現金流，都可以被打造成證券化產品」。

而長租公寓ABS未來的現金流就是租金收入。

所以剛剛介紹的眾籌產品，本質上就是把未來的租金收益，通過眾籌的方式找到下家，直接變現了，然後又拿著新資金找新項目。

呵呵，和自己買房子，租金收益率才2%的房東們比起來，這套模式實在是太高明了。

求房東們的陰影面積。

說到這裡，不知道大家腦子裡有沒有靈光一閃。

這好像和07、08年美國次貸玩的那一套有一點像哈。

當時，美國銀行將房子抵押貸款打包成「理財產品」，比如利息是10%的房貸，它以年化9%的價格賣給投資人，自己賺取1%利差。

銀行們不管放貸的質量，量越大，1%的利差就越大，畢竟房貸已經轉手給其他人了，以後還不還貸銀行管不著。

然後連脫衣舞娘都都有n套房子，實例見電影《大空頭》。最後...大家都懂得。

只不過，美國銀行依託的是每月還貸的現金流，蛋X們依靠的每月租金的現金流。

老美表示躺槍~

再想想，這類眾籌產品以什麼定價？

是的沒錯，它以房租定價。

怪不得前段時間，在北上廣深，房租暴漲一波。畢竟房租越高，眾籌產品價格越貴，蛋X們融資的金額也就越大，有錢當然就好進一步擴張了，最後我們投資人的收益也會越高嘛。

所以，藉此文我們真得好好感謝中國的企業家們，他們偉大的金融創新，讓我們在如此艱難的投資環境中，還有這麼好的投資選擇。老美還在房貸上搞金融創新，咱們已經在房租上再次完美突破了。

投資人敲鑼打鼓來道謝~

ps：其實呢，這套東西老美在2012年就開始玩了~鯊魚君就不明說了，顯示出中國金融家的偉大~

說到這裡，不知道各位客官心動了沒？

鯊魚君也是超心動了。

只是不知道投的公寓如何保證都能租的出去。

只是不知道未來這裡的租金為什麼一定會上漲。

只是不知道自己的本金到底流向何方。

只是不知道租客會不會寧願損失定金也不續租。

只是不知道裝修甲醛是否超標導致項目爛尾。

只是不知道明明是搞租房怎麼聽起來是搞「吸存」。

只是不知道蛋x們拿著我們的本金作槓桿激進擴張，虧損了他們跑的快，而又有什麼底層資產來償還我們的真金白銀。

........

房貸斷供至少可以拿房子來拍賣。

長租公寓的槓桿斷了，請問你找誰去？

房東找不到人要租金，投資人找不到人要本金。

而且，槓桿+槓桿的情況下，抗風險能力會越來越弱，租金一點波動、承租率稍微下降就很容易導致流動性緊張，拉垮槓桿，甚至直接爆倉。

早在2016年，X如的的租金收入就是90億元，背後加了多少槓桿，不得而知。

更加可惜的是，現實生活中金融創新總是配上神聖的光環。最近，魔X公寓、X如又發行了幾個3、5億的ABS，而且都被負責人地打上AAA的評級，雖然和眾籌玩的是同一個套路，但是人家收益低，當然就安全嘛~

無奈~很多時候~

風險+高大上+槓桿=金融創新~

咳咳，真不會說話，自己打臉一分鐘~！

來自公眾號：鯊魚君的投資日記

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