高房租背後的通脹隱憂

來自專欄李光斗4 人贊了文章

文/李光斗

高房租的背後是一個什麼樣的邏輯？

北京作為首善之區，突然一夜之間，房租失去了控制。有人說是因為我們的錢太多了，當房價不能漲的時候，巨大的貨幣供應量要找到可以宣洩的市場，就像大水漫灌一樣。這一次資本瞄上了房租市場。

從高房價到高房租，未來有一天會不會出現高物價？價格輪番上漲的背後其實充滿著通貨膨脹的隱憂。

中國式房租

十年前有一個「黑燈運動」，網友用手機拍一拍，看看小區裡頭有多少黑燈瞎火的房子，拍出來之後大家表示非常樂觀，說中國的房子蓋得太多了，小區裡頭大部分都是黑著燈的，很多人覺得未來的房價不會大漲。但事實是，這十年恰恰是中國，尤其是大城市房價上漲最快的十年。

講一個段子，來北京這麼多年，唯一一個沒有騙你的人就是售樓小姐。售樓小姐的標準台詞是——趕緊買，北京的房價還會再漲，而且是大漲。結果真的不幸，被那些文化水平沒有多高的售樓小姐給說中了！

想起來，2008年的時候，我認識的一個朋友叫唐駿，大名鼎鼎的IT人士，被稱為「打工皇帝」，曾是微軟的中國區總裁，現任中國區的終身名譽總裁，身價十個億！他跟網友座談的時候說，永遠別買房，買房不如租房，你看我現在日子過得多好，租房過得非常瀟洒。結果很多人真的就信了，有人說信了唐駿之後，你可能會後悔一輩子。為什麼？因為從那之後，北京的房價像一匹脫韁的野馬，過去是買不起房，現在變成了租不起房。

為什麼會租不起房？這又得提到經濟學家了。經濟學家是最會透過現象看本質的群體，他們算了一筆賬，北京的租售比是1:800多，而全世界合理的租售比是1：200到300。什麼叫租售比？也就是你租房的價格和房屋出售價格的比。有的人是拿月租對比總房價，有的是對比每平方米的售價和租價，這一算，覺得在北京買房子太不划算了。為什麼？在北京買一套房子要靠租金收回成本，有人算了一下至少得66年，20歲的人買房，66年後都得86歲了。誰傻誰才去北京買房呢。

本來租售比是經濟學家研究的成果，本意是要降房價，結果資本從此嗅到了商機，經濟學家反而成了「遞刀」的人。資本不會說北京的房價太高，而是感覺北京的房租太低了，於是就有了此輪的上漲。

當然，房租上漲的背後也有其他的原因，比方說我們講的新舊動能轉換。一個城市總有舊動能人口，如果個個都是IT人才，人人都搞人工智慧，顯然不可能，總需要那些炸油條的、送快遞的、送外賣的……這些舊動能的人口，如果都被趕出北京，那北京還能成為北京嗎？所以新舊動能轉換之間要找到一個平衡點。舊動能的居住場所沒有了，新動能人口也好不到哪兒去。

以前北京有本書叫《蟻民》，講的是IT男居住的環境和生活。他們住在哪裡？住在西北五環，但是十年過去了，西北五環已經變成了一個高大上的中關村，變成了世界上最大的村子，而且一直在外延。最新的消息說北京的七環都通車了，這次房租上漲難道要讓人們搬到七環外？

資本逐利租房市場

為什麼資本總要去尋找它炒作的題材？

40年來，中國經濟高歌猛進，是一輛高速增長的列車。除此之外，我們還有一樣東西也是全世界第一的，就是我們的M2（廣義貨幣）。從貨幣發行總量來看，1990年，我們的M2總量是1.53萬億，但是到2017年，我們的M2總量高達167.8萬億，增長了110倍。而同比我們的GDP才增加了81倍。可見我們的M2增速遠遠超過了GDP增長的速度。

貨幣發行猛增，這麼多的錢都去哪裡了？如今房子不許賣了，房價不能漲了，那資本又瞄上了房租。資本在世間從頭到腳，都滴著血和骯髒的東西。資本最大的動力，或者說它的能量是什麼呢？就是逐利，哪錢多哪利潤高，它一定往哪去。

最近這一兩年投資最多的就是——長租公寓。長租公寓是獲得政策扶持的，所以2018年有上百億的資金湧入了長租公寓。長租公寓是幹嘛的？就是房產中介把散戶手裡的房子收起來，然後給它們升級換代，重新裝修一番，看起來非常高大上。原來的房租可能是5000塊錢一個月，經它一裝修沒有7000元拿不下來了，它們賺的就是這個差價。經過資本的推波助瀾，北京房租的新一輪上漲，讓很多白領租不起房了。

資本天生就是要追逐利潤最大化，這就需要監管的介入。試想，如果不去控房價，北京的房價還真的會漲到40萬一平米，而且現實中的學區房已經有這樣的例子了。那麼如果不去監管房租，北京的房租也會讓大多數人租不起房。

當資本進入到房租市場的時候，它是永不饜足的。我們看到很多用戶，當他租房子的時候，有一個選擇就是可以按年租房，而且按年租第一個月的租金非常便宜。很多人考慮也不考慮，就簽下了按年租的協議，結果就被長租公寓轉賣給了P2P公司，就是我們說的「被網貸」。其實你還的是什麼錢？第一個月還的是利息，看上去第一個月很便宜，但是一年下來，不僅要支付全年的房租，還要支付高額的利息。所以我們講陷阱無處不在，資本不僅要賺你現在的錢，而且要賺你未來的錢。

房屋銀行與「堅石案」

這讓我想起來當年有一個叫房屋銀行的案例。天上掉餡餅這種事，沒準你還真的會遇到，但是遇到之後是喜劇還是悲劇，這就很難說了。

當年北京有一個赫赫有名的房屋中介公司——堅石公司。堅石這個名字取得非常好，大名鼎鼎的房地產商SOHO之前的名字叫紅石，兩者只差了一個字。堅石公司的老闆到處宣傳，他是潘某屹的弟弟，而這個潘某屹真有一個親弟弟就叫潘石堅，真的是一母同胞。也就是說石堅創建了一家叫堅石的公司。

堅石一度在北京城大名鼎鼎，那他的老闆怎麼運營公司的呢？居然是像散財童子一樣，到處給大家送福利。現在的自如是抬高了房租的價格，而堅石公司是壓低了北京的房租價格。

它的房屋銀行是一個什麼概念？就是市場上不管你有多少房子它都收，收的時候都簽長租合同，簽的價格還比市場價高。我們看現在中國的長租公寓裡頭，自如、蛋殼他們是怎麼搶房的：自如如果以7000塊錢的價格去搶一套兩居室的房子，那麼蛋殼就會說我加500塊錢，房租的價格就這樣被推波助瀾、越炒越高。顯然，這是一種非理性的搶房。

而當年堅石公司是怎麼玩的，就是簽長租合同，也是不管市場價多少，一律給你加500塊錢。很多房主都會被利益所誘惑，然後跟它簽了長租合同。中心化的商業就是這樣，一旦壟斷了資源，接下來就是兩個字——漲價。不過堅石竟然採用的是倒掛策略：簽合同的時候，比方說我5000塊錢從房主那裡拿到的，然後我給你4000甚至3000，但有個要求，你一次要交至少三個月、半年乃至一年的房租。當時房租和房價都沒有這麼高，很多人口袋裡還比較鼓脹，租客果斷就交了。結果沒想到堅石公司居然捲款跑掉了。

最後當這些房主和租客起了糾紛，影響社會穩定去報案的時候，發現這個堅石公司早就被人賣掉了，賣給了一對年輕的情侶，他們只花了9萬塊錢。接手的男老闆叫于波，女朋友負責給他管錢，兩個人買了潘某屹的弟弟潘石堅的堅石公司，仍然打著潘某屹弟弟的旗號到處收錢。當然，最後的結局是，騙子總要受到法律的制裁，于波被判了無期徒刑，現在還在監獄。不過，這個故事的結局還算喜劇結束，出於良心發現，潘某屹自己拿出來1000萬的私房錢，賠償了那些受損失的房主。這一篇就算翻過去了。

但是你想想，如果以北京現在的租房體量和價格，再出現這種長租公寓的崩盤，會有誰能夠拿出錢來賠償這些房主和房客的損失？這可不是1000萬能解決的，可能需要十個1000萬乃至上百個1000萬。

從高房租到高物價

現在到了一個做什麼都不賺錢的時代。

今年有一則新聞，說星巴克在北京的第一家店已經關門了。星巴克賣咖啡，那簡直是暴利，但是它在國貿一期開的店居然也維持不下去了！最後來接手的是賣奢侈品的。看看你小區樓下的那些門面房，是不是發現洗衣店減少了，賣早餐的也沒有了，剩下的可能只是牙科診所、洗頭房、捏腳屋等等。當商業形態不再百花齊放的時候，就像人們對北京的評價——氣象非凡，諸多不便。

現實是房價壓得年輕人喘不過氣來，而房租貸又給年輕人加了一道新的枷鎖。其實對一個正常監管的社會來說，除了柴米油鹽之外，政府更應該監管的就是房租。因為對社會上大多數人來說，房租是他最大的一筆支出。如果房租都付不起的話，會對普通老百姓的生活造成極大的困擾。

對政府來說，它的一大功能就是保護弱勢群體，比方說在國外的房地產行業，就有一個空置稅。我們經常看新聞，中國有很多房叔房爺，有的人動輒爆出來上百套的房子，對於這樣的人來說，法律是沒法監管的。但是國外有一招，說如果你買了房，自己不住又不租給別人住的話，就要繳空置稅。所以我們很少看到國外有很多人去炒房，去買很多套的房子，因為空置稅到最後會拖垮你，只有中國有錢人不斷地買房，而沒錢的人卻連房子都租不起。

在西方的很多法律中還設置了保護弱勢群體的條款，比方說你如果失業了，你就可以免費住三個月，房主是不可以把你趕到大街上去的。在北上廣這樣的城市裡頭，你想想，如果你一天不交房租的話，你的下場是什麼？一萬塊錢一個月的租金，其實損害的是所有人的利益。

資本是不斷逐利的，它只要發現價值窪地，就會像一個吸血鬼一樣，要把產品的價格炒高。在十年前有一個詞叫蒜你狠，大蒜的價格被炒高了80多倍。從原來的幾毛錢漲到十幾塊錢。那麼很多人說我不吃大蒜不就行了嗎？如果有一天豬肉漲到一千塊錢一斤，會是一種什麼樣的情況？最近的物價指數顯示，在大東北瀋陽，雞蛋已經六塊錢一斤了，不吃豬肉可以，早上不要吃雞蛋也可以，但是如果大米漲到一千塊錢一斤呢？

所以說通貨膨脹是個猛虎，當猛虎下山的時候，每一個人的利益都會受損。

（部分圖片來自網路，版權歸原作者所有）

本文作者李光斗：中國品牌第一人、中央電視台品牌顧問、著名品牌戰略專家、品牌競爭力學派創始人、中國電子商務協會互聯網金融委員會首席顧問、華盛智業?李光斗品牌營銷機構創始人。

推薦閱讀：