物業服務瑕疵不構成拒繳費的理由

庄先生是A小區5--340號住宅業主，該房屋建築面積為136.58平方米。庄先生於2013年6月9日

入住該小區，並與物業公司簽訂了《前期物業服務協議》。該協議約定高層普通住宅物業服務

費收費標準為每月1.65元/平方米。每年12月10日前按時交納服務費，逾期按規定收繳3%滯納

金。庄先生入住該小區後，只繳納了2013年度的物業費。未繳納2014年度、2015年度、2016

年度、2017年度四年物業費，共計10,816元。物業公司向庄先生下達催繳通知書及律師函，

庄先生仍未繳納物業費。為此，物業公司將庄先生訴至法院，要求其繳納欠繳的物業費和違約

金。庭審中，庄先生提出小區服務不達標，電梯經常損壞等問題。辦案法官於2018年3月30日

前往A小區進行了解，查看情況為：該小區區域面積較大、住戶眾多，環境較複雜；小區物業

服務基本到位，電梯有輕微噪音，物業公司已經更換電梯維保公司，自費進行了電梯維修，辭

退了原物業經理，電梯維修及出現的問題有較詳細的記錄，衛生環境整體上較好，小區內鮮有

車輛停放，樓道內較為整潔，但綠化帶中仍有垃圾，個別公共設施有破損，物業服務存在提高

的空間。

法院審理認為，根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解

釋》第三條第一款規定：「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法

律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業

承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持」，第六條規

定：「經書面催繳，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物

業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及

相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無須接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予

支持」，《物業管理條例》第七條第（五）項規定，業主有義務按時交納物業服務費用。庄先

生與物業公司簽訂的《前期物業服務協議》中約定了物業公司與庄先生的相應權利和義務，也

約定了物業費的收費標準。庄先生在該協議上簽字並承諾同意承擔違反協議的相應責任，該協

議系雙方真實意思表示，內容不違反法律及行政法規的強制性規定，應認定為有效。物業公司

是庄先生所在小區的物業服務企業，具有物業收費資質，並且已經按約定履行了物業服務義

務，庄是作為小區業主享受物業公司提供的物業服務，應當履行相應的交費義務，其未按照約

定履行給付義務，屬於違約行為，應當承擔繼續履行的違約責任。物業公司現主張庄先生應繳

納2014年度至2017年度的物業費10,816元有事實和法律依據，本院予以支持。對物業公司要

求庄先生支付違約金的訴訟請求本院予以部分支持。

律師分析

物業服務合同是一種綜合性服務合同，其服務對象為小區全體業主，服務內容包含了小區內共

用設施設備的維修養護、公共環境衛生的清潔、綠化養護、車輛停放管理、安全防範、公共秩

序維護等項目。物業費的構成不僅包含了物業服務企業經營行為的成本和利潤，還包含了物業

服務企業提供上述服務項目所需的一系列開銷。物業服務企業在某一方面的工作存在瑕疵，業

主也應通過合法合理途徑行使權利，而非通過拒付全部物業費的方式擴大矛盾，若小區業主普

遍採用該方式，不僅會使正常的物業服務難以為繼，也會使整個小區的物業服務陷入惡性循

環，最終損害的是全體業主的利益。遇到問題，物業服務企業與業主應注意及時溝通，物業服

務企業應積極改進服務質量，在自己職責範圍內盡最大努力滿足業主的合理要求，業主也應按

期足額交納物業費。

本期編輯：索克君

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