中國房市十大非典現實

近日，被高房價的段子和文章刷屏。

「小時候我爸總讓我好好學習，現在想想，真該讓他好好工作。」

「當清華北大畢業的人都買不起房子的時候，為什麼還要擠破頭去買學區房呢？」

「猛漲的房價所帶來的負面影響，比一輩子買不起北京的房，帶來更大的焦慮和惶恐——懷疑一切努力的意義。

高房價正在成為導致「一些貧者從暫時貧困走向跨代貧窮」的最重要推手。

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上述種種，皆因「捲土重來」的高房價而起。在這一輪樓市中，以北京為首的一線城市及其周邊房價出現上漲，成交量大增，學區房呈現令人恐慌的跳漲，12萬元/平米是起步價，就發生在「房子是用來住的，不是用來炒的」語境下。

當下，恐怕也只有一個「房」字，才能刺痛社會大眾早已麻木的心靈，揭開一片祥和之下的累累暗傷。

北京房價到底打敗了多少經濟學常識？

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中國房市十大非典現實

被房價太高的感受「劫持」。

但凡商品只認購買力，不會「遷就」哪個人的感受。無視房價走勢的必然性而拿情緒說事，難免被市場「教訓」。

二

把房價收入比作為標尺。

以為剛進入職場的大學生一輩子買不起房是社會的悲哀，以為清華北大畢業的精英買不起房是社會的墮落，但一個購房家庭背後站著幾代人本身已讓房價收入比失效，更何況身份並不等同於財富。

三

寧願相信「房價泡沫」的論調，也不願承認房價上漲的現實基礎。

但泡沫本身就是一個模糊化的概念，再以經不起推敲的數字和公式來測算，哪裡還靠譜？

四

把房價問題放大為社會問題。

但房價糅合了中國發展階段、經濟、社會、政治、文化、習俗等各種要素，將其籠統社會化，必然被遮蔽雙眼，錯失時代。

五

被「高房價透支未來」的說法「蠱惑」。

貸款消費本是金融文明的體現，所謂一套房子炮製出「房奴」，並掏空幾代人透支未來消費能力和經濟增長的觀點，或還活在遙遠的農耕社會。

六

認定房子只能有一種屬性，即消費屬性而非資本屬性。

這只是一廂情願的價值判斷，隨著黃金、石油、美元等相繼「淪陷」，房地產的資本屬性賦予貨幣之「錨」的功能，這是政府放水、流動性泛濫背景下的全球現象。

七

拿房地產應去暴利化，回歸民生的未來指點當下。

在要素資源重新配置、制度切換的當口，房地產天然成了暴利的「風口」，民生道路難以一蹴而就。

八

認為政府理應遏制住房價。

近年來房價調控效果與預期的背道而馳已證明此路不通，若是硬和市場「對著干」只會適得其反，只將是越調越高。

九

以社情民意、「寒士不歡顏」為評判標準。

「大庇天下寒士俱歡顏」的理想固然美好，但政府若據此「發力」，為百姓「歡顏」而「包打天下」，必然將陷入西方國家的高福利陷阱，而「大鍋飯」也是前車之鑒。

十

以居者有其屋，普通百姓買得起房為基準。

此觀點雖然佔據道德制高點，卻是缺乏經濟基礎的空中樓閣。既然踏上住房市場化的「不歸路」，其結果就是市場起決定性作用，試圖讓百姓都買得起房註定是烏托邦。

上述大實話，難免會惹眾怒，但客觀規律不容改變，規律就是客觀事物發展過程中的本質聯繫，既不能創造，也不能消滅；不管人們承認不承認，規律總是以其鐵的必然性起著作用。

也正是在此十大偽問題糾結下，全社會對打壓房價喜聞樂見，對房價下跌心生期待。然而，在炮轟高房價帶來的片刻慰籍和偽溫暖中，不少人眼巴巴地看著曾經還觸手可及的房子，在「房價將大跌」的預言中日漸高不可攀。

而之所以民眾難以釋懷，各有關方對樓市又頻頻「失算」，就在於中國的房地產集中反映了中國特色，集起飛、轉型、機緣、不公和灰暗等各種正負變數於一體的複雜，難免讓人「霧裡看花」。

首先，中國經濟一定程度上就是靠土地起飛。

在市場化、城市化和資本化的進程中，土地成為聚集資本和產業的關鍵要素，而其自身的市場價值也據此不斷被發掘和確認。如此，房價豈能不節節攀高？

其次，樓市發揮了類似經濟支點的作用，不僅一定程度負載著GDP增長的任務，也事關各地政府的「錢袋子」，還涉及上下產業鏈以及就業問題。

國際貨幣基金組織的數據顯示，在中國，房地產佔國內生產總值的15%、固定資產投資的15%、城市就業的15%和銀行貸款總額的20%。壓力測試表明，樓市活動與房價下降10%，便會讓中國GDP增速下降達5個百分點，這幾乎決定了經濟是增長還是下滑的區別。

第三，全球化的歷史機緣推動中國房地產「水漲船高」。

高度介入全球化的經濟形態，在拉動經濟增長、創造出天量的外匯儲備的同時，也置中國於通脹和流動性的強大壓力下。由此，大量的貨幣不可抵擋地湧向包括房產在內的資產品尋求保值增值。尤其是當全球流動性泛濫造成「資產荒」、經濟下行實體投資意願低迷，全社會資金加速流入房地產行業，資本「脫實就虛」，形成全民炒房潮，不過是一場「財富保衛戰」。

第四，中國市場化步伐太快，而與之匹配的公平原則缺失，導致房地產市場發展的偏態化。

一方面，1998年房地產市場化以來，房地產成為中國財富增長最大的風口，過去20年為中國人創造了最大的財富；另一方面，收入分配不公、一些地方的保障房淪為牟利和保障富人的工具等，都不斷地衝擊著公眾的心理底線。第五，附著在房地產上戶籍制度、入學制度等社會管理層面的問題，又在很大程度上加劇了社會公眾對階層固化的焦慮感。

在這種混雜狀態下，房地產被極度扭曲：

一邊是手中有財富的人瘋狂地「儲蓄」房產，另一邊是普通百姓望房嘆止；

一邊是地方政府大肆「消費」土地，另一邊是中央空吆喝，無效果，不得不把「分類調控、因城施策」交由地方政府負責。

也正因為此，房價已然不是一道非黑即白的選擇題。也難怪，中國房地產市場讓全球都感到迷惑，看上去好像違反了正常的經濟運行規律：價格上升到一個高點之後，再緩慢降回到一定水平，多輪循環往複，卻從未出現過崩盤，即便現實中，樓市崩盤論不絕於耳，聳人聽聞，並獲得相當熱烈的掌聲。

中國大陸樓市不崩盤的原因在於：

一

中國城鎮化的周期沒有結束、中國金融資本和土地資本結合的時代沒有結束、經濟對房地產的依賴沒有結束，這是中國房地產不會出現斷崖式下滑的三個重要支撐。

二

土地吸納了天量貨幣，將超發貨幣沉澱在土地成本上，不會任貨幣在社會上興風作浪。

三

中國樓市並非真正的自由市場，不會像自由市場那樣運轉，政府不但正在控制樓市的供給，還在精心安排合適的需求。各級政府掌控著新的建設用地供應、開發融資、按揭政策、稅率以及「限購令」，並鎮定自若地讓它們在樓市中起到「升溫」或「冷卻」的恆溫器作用。

四

中國個人住房市場槓桿率低，很難上演美國式次貸危機——因大量的房屋信貸違約引起大面積購房者斷供，從而導致金融危機爆發。美國僅三億多人口，但個人住房信貸達到八萬億美元的規模，幾乎僅次於GDP總量，而中國只有GDP的五分之一。

儘管中國樓市不會崩盤，但在行政有形之手控制之下的潮汐式波動也並非正常態勢。

2017年中國樓市再次進入管控通道，直至建立「適應市場規律的基礎性制度和長效機制」——房地產稅出台。

但問題是，以目前的情況看，行政管控已難以維繫，房地產稅將被倒逼加速出台，新聞發言人的「定心丸」的效力不會持續太久。只有房地產稅出台，房地產劫持中國經濟的局面才會改變，也標誌著中國房地產市場的真正成熟。

（本文為福卡智庫原創。未經授權，不得轉載，如若轉載請聯繫後台並標明出處）

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