碧桂園發展的核心動力及分析

最近讀完了吳建斌寫的《我在碧桂園的1000天》，有些感想。

01碧桂園高速發展秘訣

從此書中可以窺見碧桂園高速發展的幾個核心優勢（按重要程度排序）：

①高周轉速度，供貨能力極強，將資金最大化利用，「567法」（5個月開盤銷售、6個月資金回籠、7個月達到資金收支平衡）可見一斑，因此，碧桂園工作強度大強度大是業內共識；

②激勵措施，不管是成就共享還是同心共享，都對碧桂園高層尤其是區域和項目管理層的激勵直接有效，從人愛財的的本性進行激勵，直接有效，現實是碧桂園近年出現了一些年薪千萬項目總、年薪近億區域總；

③戰略重點在競爭更低的三、四、五線城市，碧桂園進入這些城市可謂是降維攻擊，其管理水平、產品質量、品牌價值完全碾壓本地微型房企，所以低地價、高周轉和高溢。價成為可能；

④對人才極其重視，堅持走職業經理人路線，碧桂園掌舵人楊國富掌握公司大方向、大戰略，對於具體事物則放心大膽的交給職業經理人，2014年組建的「三斌」戰隊是碧桂園高速發展領航員，近年的「未來領袖計劃」為未來碧桂園儲備了大量頂尖人才；

⑤楊國強。他絕對是碧桂園成功的關鍵，不管是碧桂園的戰略定位還是發展方向，都來源於楊國強的前瞻眼光和堅持，更難得的是楊國富是一個有夢想的、極有個性的人，馬來西亞森林城市、定位三四線城市等諸多方向在房地產業是絕對的獨樹一幟。

⑥標準化。碧桂園有個著名的「勞斯萊斯」戶型，這種戶型吃准了三四線城市「上層人民」的心，大戶型 相對高品質園林 相對高品質物業，在三四五線城市足以秒殺任何微型房企。「勞斯萊斯」 在楊國富大力推廣下成為了碧桂園在三四五線城市打天下的標配，到哪都是它，而且戰無不勝，可謂是一招鮮吃遍天。以「勞斯萊斯」為代表，碧桂園在戶型設計、規劃設計、園林戶型、標準工期等方面形成了一套標準，提高了內部工作效率，縮短了從拿地到設計、開工的時間，為快周轉提供了保證。

02 未來地產的玩法

吳建斌總獨特的財務視角和碧桂園的高周轉，讓我這種非財務人員看到了房企的另一種玩法，一方面降低企業融資成本，另一方面通過項目高周轉快回正實現資金效益最大化。快周轉可以說是碧桂園快速發展的核心武器，也是碧桂園獨冠群雄的根本，可謂是碧桂園的專利。

房地產的最早沒有玩法，進來就能賺錢，利潤率高；後來出現競爭，開始玩產品和品質，一批房企開始崛起；現在競爭更加激烈，群雄逐鹿，房企開始拼規模，利潤率進一步降低；而碧桂園揭示了未來房地產的玩法——金融成本。這個演變的本質是隨著國家資金收緊導致融資成本升高，房地產開發的槓桿越來越小，利潤率越來越低，企業要通過快周轉等各種方式降低財務成本。

碧桂園內部有很多關於快周轉制度，其內部宣貫較多的有「成就共享」 中的「567」法和項目實施「4568」法。「成就共享」 中的「567」法前文已介紹，項目實施「4568」法是4個月賣樓、5個月回款、6個月現金流為正、8個月再投資。若能嚴格落實8個月再投資，一筆資金可以投資3-4次，而且每一筆投資都將產生更大收益。據說按照碧桂園最新的快周轉方式，投資1億元，2年後可以做到175億元的規模，幾乎是很多TOP50房企整個公司的規模了。雖然是完全理想情況，但高周轉的規模效益已經可見一斑。

03 快周轉模式的弊端

快周轉對於企業來說降低了財務成本，實現了資金最大化，但其也帶來了不小的問題，主要是對產品質量的影響。

快周轉的關鍵節點是從拿地到開盤、現金回正。時間越短，資金周轉率越低，但是這也同時意味著從拿地到方案設計、開工、施工至預售條件（一般是出±0或者結構完成主體一半）時間被壓縮。對於設計來說，因為有了標準化，可複製性較強，尤其是對於三四五線城市，規劃限制較少。但是對於工程來說，任何施工都有其合理工期，如果為了預售節點出現搶工，極易出現質量問題。

搶預售可以說是房地產企業的普遍做法，但是對於碧桂園來說，最關鍵的事情就是銷售，當全集團最關心的指標都是銷售時，搶預售可能會忽視某些客觀規律，埋下一些隱患。

並不是說快周轉、搶預售一定會帶來設計水平不足和工程質量隱患，只是說搶預售一定需要有完整度較高的標準化和工程質量管控方法。這兩條都任重而道遠。就目前情況來說，碧桂園的工程質量在業內認可度並不高。

04 三四五線城市的戰略定位

碧桂園是為數不多將發展中心放在三四線城市的房企，近兩年三四線城市為其貢獻了巨大的銷售額。現在和將來，碧桂園都將繼續向三四五線城市進軍，而三四五線城市將繼續擔任碧桂園的巨大糧倉。

但碧桂園進入三四五線城市，都將當地房價帶入了一個新高度，知乎上關於房價的答案中，經常可以看到吐槽碧桂園和恆大進入三四線城市後將當地房價拉高了50%以上甚至翻倍。而對於一二線城市，因為碧桂園內部對開發節奏和凈利潤率的要求（不低於10%），碧桂園項目很少，就算有也大多在郊區或者遠郊，核心城區項目很少。拿武漢來說，碧桂園在核心城區僅有碧桂園晴川府是核心城區（二環內），其餘項目基本都是在三環開外。對於一二線城市，碧桂園僅是嘗試，並沒有深耕。

總體上講，碧桂園深耕三四線城市、淺探一二線城市的戰略，很容易讓人有一種只做低端住宅的感覺，導致其產品在一二線城市的認可度可能並不高。

就我個人看來，以後房企發展的一個比較好的路徑是：爭一二線核心、進軍潛力三四線城市。①一二線核心城區的可供土地越來越少，必將是兵家必爭之地。一二線城區的核心項目可能盈利有限，但一個項目的銷售額可能抵得上好幾個郊區項目，而且核心項目、高端項目更容易樹立起房企的品牌價值。②隨著一二線核心城區土地減少，企業為了生存，要進軍一二線城市郊區或者遠城區（，再就是有潛力的三四線城市，這些地方在未來都將是人口凈流入。一二線城市郊區和遠城區（包括一二線城市的衛星城，比如上海邊的嘉興等）將吸納核心城區外溢人口；有潛力的三四線城市將吸納周圍原農村具名。人口若是凈流入，一定形成購買力。而且這些地方土地儲備更多，競爭遠沒有一二線核心激烈。依然拿武漢舉例子，武漢比較厲害的房企比如保利、融創，一方面在武漢積極拓展土地，另一方面在宜昌、襄陽、荊州等潛力三四線城市開發。這可能是一條比深耕三四線城市更穩妥的路。

以上是本人閱讀《我在碧桂園的1000天》的一些感想。本人對碧桂園的了解並不深，都是一些淺薄的看法，並沒有任何批判碧桂園的意思，歡迎各位批評指正探討。

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