房價預測的十年亂象

　　中國房價預測

　　之 綜述

　　2013年的3月，之於不同的人，有著不同的解讀。

　　知名房地產商任志強放話說，這個月里，房價將暴漲；評論人士「牛刀」則立帖為誓，稱房價泡沫要在3月破裂；而對深圳的郭建波來說，3月房價不降的話，他就要在長安街裸奔了。

　　在過去房地產市場勃興的十年間，這樣觀點誇張、打賭逞強的場景三番五次的上演。預測房價的軌跡也升溫為一場全民參與的競猜「盛宴」。開發商、經濟學家、各種機構、甚至炒房者等紛紛變身「預言家」，就房價的走勢指點一二。

　　其中，有唱空者喊出「樓市不崩盤，我就去跳樓」等非理性口號，也有唱多派宣揚的「25年後北京房價達到80萬/平米」。

　　觀點的截然對立，也顯示了預測受多重因素制約的中國樓市之難。根據梳理，如謝國忠、易憲容等學者關於樓市下跌的判斷鮮有成真，而投行等機構也曾集體折戟過樓市預言。

　　信「專家」，損失慘重

　　由於相信「樓市專家」的預測，黃濤賣掉了深圳的房子。三年後，他浮虧了約六七十萬元。

　　30多歲的黃濤，在為三年前的賣房決定而後悔。

　　2010年3月，考慮一個月後的黃濤終於下定決心，將自己位於深圳龍崗的一處房產賣掉。彼時，2009年樓市的暴漲已招致決策層出台了一系列的調控措施，如七折利率取消、首套房契稅優惠調整等。

　　當時已從售樓員做到一家地產公司中層的黃濤看到，部分城市的房價已經開始下行。他開始擔憂，樓市可能會重演2008年下半年的大跌行情。

　　而此時，平日他所關注的幾個「樓市專家」看空房價的表態，使他對自己的分析更為確信。2009年底，地產評論人士牛刀稱，「只要房價回歸理性，都要跌去80%」。2010年的上半年，另有專家稱，投資者應該「上半年買股，下半年買房」。

　　那套108平米的房子，最終以8000元/平米的價格易主。黃濤將這筆購房款一分為「N」：25萬元進入股市，「做長線」；另有一部分則用於在妻子的家鄉長沙購置了一套房產，給岳父岳母住。

　　3年過去，黃濤說，「事實證明我錯了」。他打聽了一下，那套8000元/平米出手的龍崗房產，現已漲至每平米15000元。更「悲催」的是，投入股市的25萬元，現在已縮水到了8萬元。

　　那套長沙房子的升值，遠遠無法彌補這部分損失。過去3年中，那套房子每平米只漲800元。

　　大致算來，黃濤的這筆投資，浮虧約六七十萬元。

　　黃濤的案例不是個案。

　　一位廣州的購房者也曾因聽信「樓市專家」的建議，而錯過了買房機會。

　　據該購房者介紹，去年5月時，他曾相中一套均價2.7萬元/平米的住房。為此，他曾在微博上向一位持唱空觀點的「樓市專家」請教「是否入手」，該專家通過私信建議他，「先別買」。

　　4個月後，該專家發表了一番「2013年上半年樓市崩盤論」。此時，那套住房價格已經漲到了3.2萬元/平米。眼下，該房報價為3.96萬元/平米如此價格之前，一度觸及購房夢的他，只能望洋興嘆。

　　泡沫未破，牛皮吹破

　　自2001年末開始，各色人物不斷預測房價，甚至有「不崩盤便跳樓」的誇張言論，然而事實證明，這種預測不靠譜。

　　有觀點說，中國房價預測，始於2001年末。

　　清華大學管理學院教授魏傑在中央電視台發表的一席《2002，房地產的冬天》的訪談，開啟了綿延十餘年的「中國房價預測史」的大幕。

　　在這篇隨後引發爭論的訪談中，魏傑結合當時的商品房積壓數據表示，2002年將是房地產行業的嚴冬，一大批房子的最後結果是要被炸掉。他甚至以生命為賭注說，「如果樓市不崩盤，我就去跳樓」。

　　一年後的形勢與他的預測相左。數據顯示，2002年，全國商品房平均銷售價格同比增長2.9%。

　　魏傑之後，接棒「泡沫論」的是發改委經濟研究所研究員王小廣。繼提出「2003年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大」後，王小廣還曾在2006年以自己的「良心和名譽」賭未來五六年內房價必降。

　　此外，王小廣還曾在2011年告誡開發商，千萬不要囤房，要想盡一切辦法把房子賣出去。根據王小廣當時判斷，2012年年中，全國房價將平均下降20%到30%。

　　然而王小廣的上述預言悉數落空。

　　同王小廣一樣，兵敗「2012年的房價預測」前的學者和經濟學家為數不少。

　　中國社會科學院教授曹建海先是於2010年5月時預計，2012年將是樓市泡沫崩潰的一年，繼而又在6月再次聲稱「2012年北京房價回落50%」。

　　深圳大學經濟學院國際金融研究所所長國世平，也曾在2012年上半年稱，樓市大漲的時代已一去不返。

　　此前一年，國世平號召投資者，一定要賣掉多餘的房子買股票。

　　中國指數研究院的數據顯示，2011年，全國商品房和住宅銷售均價同比上漲6.8%和5.7%。而當年年底，上證指數報收2199點，年內跌幅達21.68%，未能達到國世平「A股在2800點—3200點之間運行」的預期。

　　更早之前的2008年6月，國世平還拋出過「奧運會後房價將雪崩」和「深圳房價跌回8000元/平米的隆冬論」。

　　但2009年，樓市卻上演了住房改革以來最為瘋狂的一幕。研究機構發布的數據顯示，2009年我國住宅均價上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。

　　「唱空派」屢屢落空

　　謝國忠、易憲容和牛刀，長期堅持唱空樓市。而中國樓市，卻一直未如他們所預測的那樣大降。

　　國內幾個學者以「數十年如一日」地堅持唱空樓市而為人所知，比如謝國忠、易憲容和牛刀。

　　謝國忠唱空內地樓市，始於2004年。該年10月，當時就職摩根士丹利的謝國忠在題為《有史以來最大的地產泡沫將在近期破裂》的分析中稱，中國巨大的樓市泡沫「將在數月內破裂，不會超過一年」。

　　隨後的2005年中，謝國忠再次連發《上海房地產可能步曼谷後塵》等數篇警示文章。媒體報道稱，為證明自己的觀點，謝國忠甚至賣掉自己在上海的房產。

　　隨後2006年至2010年，謝國忠先後多次發表唱空樓市的預測。

　　以2010年為例，謝國忠先是在4月稱「樓市已經見頂」，隨後又預言「樓市沒有第二場戲了」。根據謝國忠當時的預計，中國樓市泡沫將在2012年破裂。

　　對於房價的跌幅，謝國忠先後給出了幾個不同的數字。2012年2月時，謝國忠稱，該年房價可能會下跌25%，而未來三年內跌幅有可能達到50%；而5個月後，他又預測，「房價並不會一下子崩盤，而是會像股市一樣，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%」。

　　「千萬別買房子，有空房子趕快賣掉。」謝國忠在2012年7月號召有房者賣房，「現在把房子賣了一輩子開心」。

　　在謝國忠唱空樓市的9年間，上海樓市均價已從2004年時的每平米六七千元漲至目前的2萬元以上。

　　據2005年的一則報道披露，謝國忠一位上海同學在2004年讀過他的「泡沫即將破裂」後，罷手樓市，但其後房價卻一路上躥，見面時，老同學抱怨道，「因為你，我失去了20%的收益。」

　　中國社科院金融研究所金融發展室原主任易憲容，則因在2005年時發表的《「房地產新政」會走向哪裡》中提出「上海房價應該降50%，北京房價應該下降30%」而為人所知。

　　「大家不要擔心。」2005年下半年易憲容說，「最多3年，老百姓就能買得起房子了。」

　　至今，基本每年都會有看跌樓市的觀點出自易憲容之口。比如，2009年8月樓市瘋狂之際，易憲容說，除非中國樓市跑到地球之外，否則出現全面的周期性調整是不可阻擋的必然。

　　2011年和2012年時，他又幾次重申，國內房價下降是必然的趨勢，並未改變。易憲容在2012年11月時再次聲稱，天也擋不住房價降下來。

　　地產評論人士牛刀，近年來也發表過「一線城市房價回歸理性要跌去80%」、「不管走什麼路，中國房價都會崩盤」等預測。

　　去年9月，牛刀在微博上「立帖為誓」，「中國房價最多再撐半年」即到今年3月，房價泡沫破裂。

　　如今，限期將至。多方面的消息顯示，一二線城市的樓市正處於升溫甚至是火爆的狀況。據亞豪機構統計，2013年2月上半月，北京新房成交均價為約21995元/平米，相比2012年同期上漲約13%。

　　「春天派」的春天

　　任志強、陳寶存等人，對樓市的預測多為看漲。他們的這些預測，細節或有誤，但大體上符合中國房地產市場的走勢。

　　與「唱空派」截然相反，以任志強、陳寶存等為代表的「樓市春天派」的預測素來以看漲居多。

　　在「調控年」的2005年，任志強稱，調控的目的在於穩定房價，而非打壓房價。他因此預測2006年的房價會上漲。

　　「北京高價樓盤每月賣不了3套」的2009年初，大部分的學者和機構均對樓市未來走勢不樂觀。而此時任志強卻說，房價一定會往上走。

　　自2010年「史上最嚴調控」出台實施至今，任志強又多次「逆勢」預測「房價必漲」。他最近的一次預測發佈於2012年9月，他說「明年3月房價將暴漲」。從目前的數據看，這一預測有望成真。

　　與任志強一道，亞太城市發展研究會中國房地產分會會長陳寶存，也被視為「春天派」的主力之一。2010年初，他曾預計當年北京房價將維持15%—30%的漲幅。而後來的報道顯示，北京2010年新建商品住宅均價為20328元/平米，同比大漲42%。

　　此後的2012年4月，面對有專家提出樓市成交慘淡可能導致降價的說法，陳寶存表示，「怎麼降的肯定會再怎麼漲回去」依當下的情況看，此話並不算虛妄。

　　更為驚人的言論出自北京師範大學房地產研究中心主任董藩。2012年，董藩曾在不同的場合反覆闡述過他的預測，「25年後全國商品房均價為每平米9萬元，其中北京每平米達到80萬元，南京每平米在40萬-60萬元左右」。

　　此前的2011年7月，董藩曾預測2012年的房價走勢稱，2011年末到2012年初，房價有望小幅度回落，但價格增長仍是常態現在看來，這與過去兩年間房價的走勢基本吻合。

　　全民大競猜

　　從知名專家，到社科院，再到投行，甚至各色草根，都不斷發表著自己對於房價的預測。

　　樓市預測儼然像一個全民參與的競猜遊戲。一些研究中心非地產領域的經濟學家、社科院等機構、甚至是炒房者和藝人，都會時不時就房價走勢談論一二。

　　2011年時，巴曙松認為當年房價「下跌10%也不算多」；李稻葵則曾預測，2012年房價總體會有一定回落。

　　2012年4月，茅於軾表示，樓市泡沫已無藥可救，最後必然會走向破滅，屆時房價下降50%都不過分。此外，他還曾稱，2012年很可能「有大型房地產企業破產」。

　　上述經濟學家的預測均與結果相距甚遠。

　　中國社科院每年也會發布《房地產藍皮書》，預測未來的房價走勢。

　　此後的樓市走向證實，社科院的多數預測未能成真。以2007年為例，當年70個大中城市房價漲幅為7.6%，超出了社科院回落5%的預期。再比如，2008年時，國內房價因金融危機的爆發而下行，也與社科院預測的「上漲趨勢不可避免」完全相左。到了2009年，房價迎來史上最瘋狂的一輪暴漲，並且暴漲勢頭延續到了2010年。這均不符合社科院之前的預測。

　　「社科院預測的準確度還不如擲銅錢。」評論人士朱大鳴刊文稱。

　　2009年5月，社科院內部還曾就房價預測的話題爆發過「內訌」。社科院研究員曹建海炮轟稱，自2004年以來，《房地產藍皮書》對市場的分析和預測都是錯誤的。

　　但曹建海當時作出的「房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現價的一半」的預言，也未能在2012年得以實現。

　　不僅是社科院等國內機構，投行等金融機構也無法參透中國房價的走向。2011年8月，巴克萊資本研究發布報告稱，2012年中國房價將下跌10%至30%；滙豐銀行則預計，一線城市的房價可能有20%到30%左右的下調空間如前所述，房價的末日場景並未到來。

　　機構之外，數位草根也因預測房價名聲在外。2006年，無法忍受「房價一夜漲700元」的深圳市民鄒濤，發起了聲勢浩大的「3年不買房運動」。他後來又發起了「萬人住房團購行動」，以期實現深圳「關內均價8000元、關外6000元」的目標。

　　4年後的2010年5月，鄒濤公開向為響應他而遲遲未買房的市民鞠躬道歉，「因為當年的呼籲和判斷被證明是錯的」。此時，深圳新房均價已高達1.9萬元/平米。

　　2010年，藝人周立波在巡演中，以「獨生子女越來越多」為由，預測房價在10年—15年內必將下跌。

　　「賭局」成樓市一景

　　有人看漲、有人看跌，「樓市專家」間的賭局時有發生，賭注從「登報道歉」到「裸奔」不一。

　　有時，為捍衛己方觀點，多空之間往往會爆發論戰或攻訐。戰況再升級，便是中國樓市一道「獨特的風景」打賭。

　　2007年，北京大學經濟研究中心教授徐滇慶與牛刀之間的賭局，稱得上是地產界內最為轟動的賭局之一。賭局肇始於當年7月11日時徐滇慶一番「深圳房價肯定要漲」的預測。

　　徐滇慶說，如果2008年深圳的房價低一分錢，他將在媒體以整版篇幅向深圳市民道歉。

　　牛刀聞訊而來。看跌深圳樓市的牛刀同樣以「登報道歉」作為賭注。

　　一年後，受金融危機等因素影響，深圳房價一路狂跌。賭局以徐滇慶的公開道歉收尾。

　　「唱空派」牛刀在這一輪賭局中勝出。4年後，另一位唱空樓市的獨立財經觀察員侯寧，卻因為押寶樓市下跌而輸掉了另一場賭局。

　　2010年11月，侯寧稱，股市可從6000點跌至900點，「所以房價下跌80%—90%也屬正常。」他甚至認為，未來兩三年內房價會跌得一文不值。

　　而陳寶存則基於北京市場的土地供應緊張狀況稱，房價不僅不會大跌，而且也不會跌。

　　舌戰多個回合的兩人最終約定，以「北京五環內房價兩年內是否大跌50%」為賭約。

　　2012年底，賭約到期。CRIC中國房地產決策諮詢系統數據顯示，2012年北京五環內成交均價達37520元/平米，同比漲22.98%。

　　隨後陳寶存在微博上宣告，自己在這場賭約中勝出。

　　除了這兩場聲勢浩大的賭局外，還有一些「約賭」未能成行。2011年10月，一網友就牛刀關於「2012年房價將下跌50%」的預測向其「約賭」，但遭到牛刀拒絕。

　　2012年12月，認為「一線城市房價全面下跌行情即將開始」的深圳英聯不動產董事長郭建波，因為反對任志強「2013年3月房價出現暴漲」的觀點，向任志強發出賭約。

　　郭建波稱，如果他的預測錯誤，他將於2013年兩會開幕當天，於長安街裸奔十公里；反之他要求任志強公開道歉。據媒體報道，任志強並未公開回應與郭建波對賭。

　　全國政協十二屆一次會議開幕的3月3日下午，郭建波稱，他也相信「這個月中國樓市會開始暴漲」。

　　「討喜」和「討厭」

　　由於大眾期望房價下跌，因此「唱空派」更受追捧，「春天派」則往往被喊打。但事實卻不以大眾的期望而轉移。

　　早期，「唱空派」看跌房價的言論，迎合了不少欲購房者的期望，受到廣泛追捧。

　　以易憲容為例，2005年後，這位前社科院專家，在屢次唱空樓市的同時，還拋出過「最多三年，老百姓都買得起房」和「開發商都怕我」等語句。

　　這些觀點受到了一些欲購房者的認同。易憲容有時亦被稱為「房地產平民代言人」、「底層意見領袖」等。

　　據媒體報道，2010年曹建海的上海書友會前，讀者以40多歲的中年人為主。一位無力承擔房價的讀者稱，他期待房價下跌。曹建海現場發表的分析是，房價將在2012年崩盤。

　　「唱空派」屢獲人心的同時，「春天派」的代表任志強則成為「全國人民最想揍的人」之一。

　　任志強多次預測房價上漲和發表「年輕人就該買不起房」等言論，曾被批「觸痛了買不起房的底層購房者。」

　　數年來，謝國忠、易憲容、牛刀等人的預測悉數落空。一眾聽信者只能蒙受多掏購房款的損失或繼續無力買房。

　　「信牛刀，住牛棚」等戲謔段子開始流傳於網路，此話的前一句則是「信志強，住洋房」。

　　想出位就做預言家？

　　董藩說，有些專家為搏出位甚至不惜去說一些反話、假話和說不著邊的話。

　　除了技術因素外，在北師大房地產研究中心主任董藩看來，很多人在預測動機上「是有問題的」。

　　董藩稱，有些專家會刻意地去討好官員和輿論，「討好官員不會犯政治錯誤，討好輿論則容易成名」。他說，有些專家為搏出位甚至不惜去說一些反話、假話和說不著邊的話。

　　有位素來唱漲的人士，就對前不久外界關於他的一些指責不以為意。對他而言，那不過是「沒花錢又炒了把名氣」而已。

　　有了名氣，就意味著有機會在報紙開專欄、在電視台錄節目以及出席活動。據報道，2007年，一位「樓市專家」對採訪他的記者說，他參加一次開發商的活動，拿到的車馬費比該記者一個月的工資還多。

　　《北京晚報》報道稱，去年底，一位房地產圈內的學者出席天津的一個論壇，發表了30分鐘關於「2013年房價預判」的演講，3萬元「出場費」就輕鬆到手。

　　至於部分房產商出面預測房價，則不免讓外界產生其為自身利益代言之嫌。2004年春節前，潘石屹的一篇名為《2004年北京房地產將要發生的事情》的文章被發至諸多地產記者的郵箱。

　　此文中，潘石屹「第一次肯定地說」，2004年北京房價將要上漲。該言論被幾百家媒體轉載後，引發市場轟動。

　　春節後沒多久，潘石屹旗下的建外SOHO即價格大漲。2004年9月，當時的建設部曾發文批評稱，部分開發企業利用政策信息的不對稱，惡意炒作，致使個別項目房價短期內非正常上漲。

　　《人民日報·海外版》曾在2006年刊登過潘石屹「表演是基於商業的需要」的一番話。潘石屹說，「你不出去表演沒人知道你，房子就賣不出去了。」

　　屢屢看跌落空的易憲容說，既得利益者總是希望用言論來左右整個樓市預期，來讓過高的房價不下跌過去十年間，多空雙方總是相互指責、攻訐不斷。

　　在一波又一波的論戰和賭局中，除卻名聲，輸家似乎毫無損失可言。如黃濤一樣，那些信奉專家觀點、沒能踏准房價節奏的購房者，才是樓市潮起潮落中真正的輸家。

　　新京報記者

　　尹聰 北京報道

　　專題策劃 楊萬國

　　專題統籌 楊萬國 韓笑

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