北上廣深該清醒了，東京的拋荒房就是前車之鑒！

作者：陌景瓏

摘自：鷹覓房產

1990年9月，瘋狂的日本地價衝上了最高點，其地價市值總額竟達到了美國的4倍，僅東京一地就相當於美國全國的總地價，普通人根本無緣房產。當時日本輿論引以為豪地宣稱：把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然後再把美國土地出租給美國人住。那時持這種觀點的日本人比比皆是。

然而如今的日本，被拋棄的空房遍布全國。據日本總務省估算，日本空屋已經多達820萬戶。在東京都市圈，就有54萬空屋，比45年前增加了15倍還多。這種局面離一屋難求的狂沸期才不過25年的光景。

究竟是什麼原因導致了日本的空屋現象？

1、人口驟減。2008年日本人口數量到達高峰後，隨著生育率降低，人口出現下滑，買房人數不似從前。看下圖：

2、日本國民很少購買二手房。2000年以前，日本的房子大多木質建材，壽命只有30年，之後房屋的壽命雖然增加到了70年以上，可與歐美建築的持久性相比還是不足為道，再加上地震頻發，於是日本人習慣房子壞了就換新房。

3、舊房維修稅率奇高無比。根據政策，日本新建房屋的稅率很低，但如果將舊房改建，則土地稅率要乘以5倍，因此拆掉舊房的成本極高，約50—100萬日元。因此，很多舊房主直接拋棄舊房買新房。

可以看出，日本的空屋現象是人口萎縮背景下政策和居住習慣疊加出的產物。一個有意思的現象是，在東京都市圈，雖然周邊有著幾十萬拋空的房子，但東京的房價目前還在上漲。

據日本不動產研究所(Japan Real Estate Institute)報告顯示，7月份東京地區新房平均價格為7984萬日元 (約合64.2萬美元)，與6月份相比增長2.4%，同比去年同期增長7.6%，達到了自1992年5月以來的最高平均價格。

據第一太平戴維斯(Savills)的報告分析，東京家庭單位及人口的不斷增加是促使日本房價提升樓市火爆的主要原因。據東京地區政府統計，2015年6月東京總人口約為1340萬，相較於去年同期增長近10萬人。目前東京都市圈人口總量佔全國的27%，並在2040年將達到30%。看下圖：

2014年Q1—2015年Q1東京都市圈房價指數變化圖

由此可以看出，增量人口是促升東京房價上漲的主要推力，但從另一方面看，日本缺乏規模的二手房市場，導致存量房基本起不到平抑房價的作用，兩方面的原因最終使東京房價強勢上漲。

反觀國內樓市，無論三四五線，還是一二線城市，竟同日本一樣也存在大量空屋。在2013年，就有權威報告研究稱，中國城鎮商品房存量已經超過了240億平方米，空置住房總量已經達到了6800萬套，中國住房市場的現狀是總量已經過剩。不過，完全不同的是，這些空屋大都有主人，多屬投資性房產。例如在北京，無論是城內的高檔社區，還是郊區剛需樓盤，都存在大量早已賣出的空置房。下圖是國內六大城市樓房空置情況：

那麼問題來了，這些空屋會在未來起到平抑房價的作用嗎？

目前國內樓市明顯分化成了以四個一線城市領銜的重點城市和剩下的二三四五線城市。

先來看重點城市。這些城市全部都是外來人口的凈流入地區，買房需求源源不斷，這裡的房子保值增值空間最大。為什麼這樣說？主要是管理層對房地產市場的態度。

中國的房地產早已進入泡沫期（目前還有人為這個問題爭論不休），但是直接讓泡沫破裂是一件破壞力極強的事情，日本就是一個由地產泡沫破裂從而引發經濟全面崩盤的典型例子。1991年，日本房價達到了最高峰後開始下滑，在其過程中政府採取了強硬的擠泡沫做法，一是提高銀行利率，曾在短短一年零三個月里加息3.5個百分點；另一個做法是開徵房地產稅。最後的結果是，日本因股市和房地產暴跌而造成的損失達到了6萬億美元，破產者大量湧現，經濟蕭條直接蔓延到了政治領域，整個社會艱難程度不亞於二戰之後時期。

比起直接刺破泡沫的方式，用維持泡沫的方式來緩衝經濟不啻為一種保全之策。在美國2007年出現房地產危機之時，採取就是一種典型的維持泡沫的辦法，比如直接補貼購房人。同樣，國內在應對房產泡沫之時也採取了同一種方式，表現在自去年以來一系列利好政策的出台。如下圖：

在維持泡沫的做法下，重點城市的凈人口流入帶來的強大需求又形成了對房價的預期支撐，二者相加導致投資性房產集中釋放市場的可能性不大，因此對房價基本沒有衝擊，甚至有時還起到哄抬房價的作用，像今年的「3.30新政」出台後，有重點城市二手房主坐地漲價20萬。從這一點看，在空房對房價的影響上，國內重點城市和日本東京殊途同歸。

但在剩下的二三四五線城市，將是另外的光景。長期以來，這些地方成為人口的凈流出之地。數據統計，這部分城市的空置房數量最大，看下圖：

雖然救樓市政策同樣惠及這些城市，但長期的人口凈流出將使得對房產的需求越來越少。另一個很大的隱患是，隨著這些城市居民的二代甚至三代陸續移民中心城市，為了定居買房，留守的長輩大都會賣出過去投資的房產，也就是目前位於二三四線的大量空置房。因此，綜合各方因素，在不長的時間內，預計這裡的房價將會陸續步入下降通道。

隨著中國樓市正式告別短缺進入常態期，區域性分化格局已定，如何管理空置房將是決定這一輪個人財富整合的關鍵。

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