買房這事 千萬別跟形勢對著干

買房這事 千萬別跟形勢對著干

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我們這種小中產，必須要判斷整體經濟形勢，了解國家意志；不用做到觀葉落而知秋，但是千萬不能看著銀杏葉滿地，還自我欺騙還在。以我十幾年的經驗來看，出了政策之後，一定要明白出台政策的國家意志是什麼，然後要麼乘勢而為，至少保全身家。2009年的房貸政策就是鮮活的例子。

清華秋日 銀杏遍地

北京昨晚出台政策，關於《調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，表面來看就是用繳費年限限制公積金貸款額度，同時對政策房和非政策房、首套房和二套房提供了不同的貸款比例，單看政策，會不會讓你誤以為北京市管公積金沒錢，所以才要限制居民提取？

那我們再看一個公積金管理中心在6月19日發的2018年1號文《改進公積金繳存機制，進一步降低企業成本》，明確寫明了北京企業給員工提供的公積金繳存比例，可根據自身情況，選擇5%~12%的比例繳納，執行期到2020年4月30日，允許經營困難的單位進一步降低繳存比例或者緩繳申請。所以昨天調整公積金住房政策的動機，是因為企業繳存額變少了，所以要對居民提取公積金加以限制。

這其中體現了什麼樣的國家意志？這是一道送分題啊。就是要落實「房住不炒，抑制房產投資投機」行為，這屬於直接寫在卷面上的答案。但是如果你光答卷面，不能得滿分，我們還需要結合以前的政策來看。從2017年開始，要求首套房商業貸款首付三成，二套房首付七成，加上滿五唯一的限制，資金流水的限制，本身就是希望凍結房地產交易，讓房價在高位橫盤，讓居民收入和心理預期緩慢消化房價，避免某些持有者大量套現離場，從而導致房價下行。

有人問為什麼要避免房價崩盤，因為如果房產一旦出現了大量拋售無人接盤的情況，房價將迅速降低，就算北上廣深核心區域還是保值資產（畢竟Z?F花數千億搞了地鐵和基建），但是全國的房價也將整體下行，這時房產作為抵押品，在銀行的估價也會縮水，如果房價腰斬，居民斷供，銀行又不能強行平倉，所以國家在2017年出了一個租購併舉的文，讓建設銀行做試點，由銀行的子公司搞住房長期租賃，就是怕銀行貸款收不回來，卻收了一堆房子砸在手裡，進一步形成三角債，搞出金融系統性風險。

沒辦法，按照索羅斯《金融鍊金術》的說法，一旦抵押品（房產）價格轉漲為跌，而又能在市場上不受限制的拋售，那麼抵押品的價格將持續下跌，這就是反身性原則。所以我們才看到在2009年、2012年、2017年間，每次房價出現下跌趨勢，Z?F就會出台政策進行護盤。

2009年，因為美國次貸危機的影響，國內房價跌跌不休，百姓持幣觀望，那時候牛刀這種言行不一的公知一邊自己買房，一邊鼓吹房價還會下降，一定會跌破1萬。但是那時大家忘了，房價雪崩腰斬這種事，只會發生在自由市場，不會發生在受控市場裡面。那時一個利率七折，一個四萬億投資，給了市場明確的上漲信號。

但那個時候還是有傻子反覆在天涯上喊著「想掙錢就得跟國家鼓勵反著來」，國家鼓勵下崗，就堅決不下崗；國家計劃生育，就堅決多生。但這可完全不一樣。在經濟上，國家是一個有3萬億美元外匯儲備，14億國民，有人民銀行整體指導各大銀行，有住建部、房管局、公積金管理中心、國土局等諸多單位執行的巨型經濟體，一個人傻到什麼程度才會對著干？肯定要順勢而為，才能掙到超額利潤。

而2017年，當跌勢明顯的時候，國家宣布二套房首付七成，直接打消了我的換房念頭；因為我看上的房子，85平兩居室，總價要850萬，二套房首付七成，也就是加上稅費將近600萬，一買一賣，我也拿不出來中間的差價，只好放棄改善型置換。這就屬於凍結交易：

• 一方面讓財富不足、嚴重依賴貸款的韭菜不要入場，以免高位站崗，背上一生債務；
• 一方面可以讓既得利益者無法套現離場，免得熱錢變成外匯出逃。所以才會查某些企業在海外的投資，才會有現在嚴格的外匯管制。

而此時的政策，如果再配合最近稅務部門代為徵收社保，企業紛紛表示稅負社保壓力太大，我相信這才是國家意志的體現之一——在公積金（企業繳存最低5%）和企業年金（近期企業年金改革中，個人繳納部分從5%改為1%）層面，把企業和員工的繳納比例降低，希望企業和個人手裡能有更多的錢可供消費。在擴大內需的同時，房住不炒，租購併舉，嚴控價格，凍結房產交易。

近三個月里，拉勾網上的簡曆數量增加了一倍不止，說明員工紛紛開始找工作；而大型企業卻開始嚴進寬出，只出不進。在這個時候，Z?F絕對不希望小韭菜背負巨額貸款買房的，怕小韭菜失業還不上房貸，人生無望。（如果說Z?F屬於一邊養韭菜，一邊割韭菜；熱錢資本就屬於把韭菜連根拔起，最好韭菜貸款後把錢交給資本收割）

請大家看準經濟形勢，別急著貸款買房，先確保自己的工資收入比較安全。Z?F預計經濟將在2020年二季度得到好轉（公積金降低企業繳存比例的截止日期是2020年4月30日）。

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