年輕人別說買房，租都快租不起了

來自專欄小偉說錢

有人說買房划算，也有人說租房划算。這時候隔壁老王就質疑了，難道大夥都沒朋友嗎？

老王表示自己就住在朋友家裡，一分錢不用花。就只是給朋友講講段子，他們特別喜歡，都覺得自己是他們的開心果。根據合理安排，有時候在這個朋友家住兩個月，在那個朋友家住三個月。

真的，這樣下來，一年就過去了，有時候還能把爸媽接過來。老王就這麼住著，一年過去了，生活有很大改觀，朋友現在一個都沒啦。

當然，以上只是個段子。關於買房好還是租房好，向來都是一個讓人爭論不休的問題。說起這讓人揪心的房價，不管怎麼鬧騰，反正已經買不起，安安心心做一個租客就好啦。

但房價不漲了，房租卻在暴漲，這就有點讓人揪心了。房租壓頂，這有點白居易上京城的味道了，真真是「長安米貴，居大不易」。一千兩百多年過去了，這點倒是一點沒變，在大城市租房就是貴，沒人能當「白居易」。

01

買不起房早就是年輕人的共識了，大不了租房嘛，大夥都是這麼相互勸慰的。但小夥伴們有沒有想過，有一天可能連租房都租不起了。

據房天下租房網的數據，到2018年3月，全國17個城市房租價格整體上升，年均上漲8%～15%。

一線城市像上海漲幅19.5%、北京漲幅25.9%，但上海北京不算最猛的，還有其他一二線房租漲得更凶，比如成都漲了31%！深圳漲了29%！一些熱門片區漲幅甚至達到50%以上！

那為什麼房租突然暴漲了呢？難道是外來人口變多了？

就拿上海北京這兩個一線城市來說，如果跟上一年相比，這兩個城市的人口不是變多了，反而減少了。2017年末，北京城鎮常住人口比上年末少了3萬人，上海外來常住人口比上年末減少了7.52萬人。

根據前瞻研究院的分析也顯示，2015年到2017年，北京的租房市場需求實際在下降，它預測2018年上海市的租房需求會小幅下降。

那如果不是人口變多了，就肯定是被「炒上去」的了。要搞懂這個問題，我們得對比一下租房跟買房之間的差異。

大夥應該知道，影響房價的因素除了它的成本，比如土地價格、建築成本之外，還有人們對它未來價值的預測。

房地產價格波動的大部分原因，就是對未來租金變化的預期不同。所以房子除了實際價值，還有人們的期待價值，因此可能出現價格虛高的情況。

但租房不一樣，租來的房子就是一個消費品，一個小區房價高人們還願意買，是因為相信它能升值，但如果租價高，人們就會換個地方租房。

因此，影響租房價格最大的因素是空置率，也就是市場上房子的存量。在美國休斯頓，當空置率超過11%時，房租就會整體下降，反之則上升。

所以，即便有公司租下了城市裡的部分房子裝修升級，也不會將整個地區的租價抬高，如果存量足夠，人們總能找到更便宜的房子。

02

房租上漲，既不是人口變多，也不是「炒」上去。很顯然，房租升高的直接原因就是房子存量不夠了。

為什麼不夠了呢？原因不難推測。一方面北京年年都在「拆違」，可供出租的房屋數量每年成倍減少。

從近年來看，房源減少的主要原因是對棚戶區、群租房的改造。比如在上海張江地區，用八個月的時間就將1036套群租房降到了16套，而這樣的整治行動各大城市都在進行。

同時，新增租賃房源也在下降。2012年、2014年和2015年，住宅用地總量大幅減少，分別減少11.5、28.1和20.9%。

鏈家研究院數據顯示，從2017年8月到2018年2月，鏈家平台租賃新增供給僅為2017年高峰的50%，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

另一方面，雖然有部分人頂不住壓力而逃離北上廣，但大城市仍然吸引年輕人前赴後繼，對租房的需求並未真正減少。

而這次正好處於畢業季的租房高峰，房租上漲本就在情理之中。

03

我們再來說說租房的一下套路，租金高不說，一不下心就特別容易被中介套路，坑了我們的租金。

中介的手法除了掛著精美的房圖+便宜的價格，吸引你打電話。再告訴你租掉了，帶你去看別的房之類的套路，還有套取租金的高級玩法。

我們看看中介是如何空手套白狼的？按照正常的交易流程，中介只負責房東和房客之間的信息撮合，所有的租金，是由房客交給房東的，中介只負責拿他的中介費而已。

那麼租客哪來的租金給中介侵吞呢？

首先，中介和房東聯繫，承諾包租，錢由中介按月支付，房東一聽是好事，收租是個麻煩活，由中介統一包辦放心多了。這就是長租公寓的前身，中介代管的租賃房源，而現在的長租公寓，實際上也是這麼個玩法。

然後，中介和租客聯繫，號稱押一付一甚至押0付一來吸引客源，只需要一點服務費就可以，通過種種誘導讓你簽了合同後，你突然發現，你和一家XX金融公司產生了聯繫，每個月的租金不是打給房東的，甚至也不是打給中介的，而是需要打給這家金融公司的，然後你的服務費，也是交給這家金融公司的。

這是為什麼呢，原來中介誘導你簽下的，是一份貸款合同。你以個人信用做承諾，通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個月的租金全部打給了中介，然後你一個月一個月慢慢的還給銀行錢，同時還要支付5.8%的「服務費」。

這個時候，你欠下了金融公司12個月租金，然後一個月一個月的還，你和金融公司構成借貸關係，這是你自己簽字的。

中介利用租客的信用向銀行套取了12個月的租金，然後只支付給房東3個月，扣在手裡9個月的錢，他用這些錢，可以再發展3個新房東，即便價格高一點，虧一點錢也無所謂，等市場全部佔領了，都是可以賺回來的。

但是某一天中介突然宣布倒閉，無法繼續支付房租，那麼房東肯定是要收回房子的。但租客已經提前支付了一年房租了，現在只住了6個月，還剩半年。就算房客搬出去了，那還得繼續以房租的方式還錢給金融公司，所以就被中介坑了6個月的租金。

所以，大夥在租房的時候，首先要鎖定租房範圍，避開中介。

有些房源是整租的，其中某個房間的租客因為變動要搬走，缺一個人拼房租。信息會出現在58同城上的個人房源，本地轉租渠道，各大生活論壇等，小夥伴們利用這些平台收集信息。

由於這些個人轉租不會包裝，房子的照片拍的也不專業，標題取的也不科學，看上去很一般，不是特別吸引人，但這都是我們優選考慮的房源。

苦日子來臨，工資沒有增高、物價上漲、人民幣貶值，現在就連住的成本都加大，各路小夥伴夾縫中生存，也只有努力掙錢，學習理財，對抗通漲，儘早脫離苦海。

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