爆料 | 去庫存結束，精心打造的營銷團隊散還是留？

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政府推行去槓桿，接二連三樓市調控，「商品房備案後半年內不得漲價」等系列舉措，致使開發商利潤率受到多方擠壓，拿地速度明顯放緩。據《華夏時報》8月24日援引中原地產研究中心公布數據顯示，2018年以來，全國房地產市場土地流拍已超800宗，出現了史無前例的流拍困局。

負債率飆升的同時，房企融資規模也在逐步緊縮。同策諮詢研究院監測數據表示，2018年前7個月，40家典型房企融資總額達到4105億元，同時股權融資凍結、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴格監管。

在「房子是用來住的，不是用來炒的」總體基調下，萬科領先提出轉型為「城市建設和生活服務商」；恆大也於8月28日明確表示：未來土地儲備撤出四線城市……

國家在調控，大佬在退守，樓市降價潮已然出現，種種跡象表明：行業即將進入冰凍深水區。舊的開發和營銷模式，受到了前所未有的顛覆性挑戰！

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站在當下的路口回算起來，那種既不在短周期內猛烈清貨、又不會喊啞嗓子也賣不出幾套房子、相對平穩的「太平盛世」，已經遠離地產人好幾個年頭了。

要知道過去這幾年，房產市場不是極熱，就是極寒。不論哪一種情況，對從業者尤其是地產服務商來說，日子都很不好過。

極寒的時候，房子半年賣不動，開發商家裡都沒餘糧，能留給代理、分銷、地產網媒這些服務商們多少飯吃？好不容易搶到的都是殘羹冷炙。

極熱的年頭，業務洶湧而來，服務商不得不大量擴招以應對業務擴張，成本壓力隨之猛增，一旦因為市場轉冷或其它原因造成項目青黃不接，龐大的人力支出立刻成為老闆最頭疼的問題——裁員吧？其一之前的培養成本付之東流；其二公司人心浮動；其三以後業務再好起來的時候又得重新招人重新培訓，循環往複，那叫一個累！也導致公司在經驗沉澱和能力增長方面火候不足。但是不裁吧？只怕就會被運營成本壓垮在黎明前的黑暗里，千好萬好，活下去才真的好。

當下樓市轉冷，而且基於中央政府的調控決心，這個寒冬期絕不會短，行業究竟該去往何方？眼見「池塘」越來越乾涸，身困其中又如何才能自保？

這個池塘里，恐怕最慘的那條「魚」就是中小房產代理商了。項目難接，收入來源微薄，公司上下幾十、幾百號人都要張嘴吃飯。硬掙著，就怕耗不過市場大勢；要是裁員緊縮，畢竟都是曾經一起蹲戰壕打江山的兄弟姐妹。日子好的時候大家幫老闆賺了錢，日子苦了老闆就扯旗散夥，多少有些說不過去。

公司上下的未來出路，於情於理，都是地產服務機構老闆們必須要思索的一個問題。

想是都想過，可辦法在哪裡？房地產營銷，還有什麼領域能夠不論順旺時節，都始終有「市場需求」在兜底，可以讓公司活成「豬堅強」呢？

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——至少有一個辦法可行，那就是激活公司基於本地資行業源的多年積澱，從整合渠道和客戶資源入手，做「互聯網+地產」交易服務平台。

這不僅因為具有長線生存力的平台模式能夠有效化解市場冷熱的變化，更源於時下中國房地產行業最主要的矛盾之一，就是買房賣房租房人對於服務品牌化規範化一體化的旺盛需求，與各個服務提供方緩慢提升的專業能力之間形成明顯落差的矛盾，而以IT技術賦能實現平台化，幾乎是解決這個矛盾的唯一出路。

兩年左右，從一二線到三四線城市，這種能夠進行行業優質資源整合與實現全程交易垂直管理的智能平台，將會遍布中國的各個角落，一方面為城市房產消費群提供符合消費升級大趨勢的優質服務；另一方面以「結果付費」導向為開發商提供強大銷售助推。

鏈家貝殼找房、58安居客、易居房友，目前正在做這樣的事情，然而他們的棋盤太大，試圖在房地產這個資源地域屬性極強的行業實現全國統一標準化覆蓋，必有力所不逮之處。眼下的這兩年，趁其在很多城市立足未穩，搶先進行平台化轉型，尚有一線生機。

相比之下，正在被行業巨頭搶奪市場蛋糕的房產代理商等城市的本土房產服務機構，基於對本地市場資源（客戶資源、開發商資源、政府關係資源等）多年深耕的掌握，更有先天條件去構造這樣的地方性房產服務平台，一旦獲得技術賦能，便能實現自身運營模式的一次重要升級，搶佔未來風口。

遇上長淡季，原有的策劃人員可以成為平台內容生產的主力，以低成本為平台持續引流；銷售人員則能夠成為用戶互動交流、整合二手房經紀公司、建設和管理優質分銷渠道的中堅力量；中高層骨幹還能進行平台資源管理和經紀公司培訓，一分人力也不會浪費。

這種平台化的運營模式，實際上還為傳統地產服務機構帶來另一個重要的改變——即自身在房地產營銷生物鏈上的角色屬性變化。

原本僅僅是一個營銷機構，人微言輕，角色邊緣化；而隨著平台整合沉澱的資源越來越多，新媒體矩陣越來越完整，在城市的影響力越來越大，營銷機構也隨之自然擁有了媒體屬性，能夠以更多優質、客觀、充實的內容去引領城市的房產輿論和消費群關注點，從而在與甲方對話時，獲得以往極難得到的「平視權」，更快更多地拿到好項目。

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由中國房產移動營銷第一股——新三板上市公司初唐科技（股票代碼：837926）歷經5年+及百人技術團隊潛心迭代研發的[惠買房+客立方]系統，正是這樣一個賦能傳統地產服務商晉級為本地最強地產全渠道營銷平台的優質產品，曾於2017年在南寧快速整合8000+經紀人，全年銷售額近100億元，營業額接逼近1億元，不燒錢，不硬廣，卻一年成為分銷之王，兩年成為城市銷冠。

在長春、桂林、柳州、海南、呼和浩特、張家口、大理、懷化、濟寧等地，城市獨家合作代理商們通過低成本獲得和運營[惠買房+客立方]平台，也獲得了嶄新的團隊戰鬥力：不斷整合地產營銷上下游鏈條，沉澱自己的營銷資源體系和城市話語權，賺取不菲的新房渠道分銷傭金。

從萬科轉型「生活服務商」到萬達開掛「輕資產」模式，從鏈家以「貝殼找房」布局交易服務平台到大小百餘次的政策調控加碼，不論甲方乙方，中國地產行業已經來到深度轉型的十字路口，單一的代理模式走到最後生死路段，必然也只能選擇投身「互聯網+」，以更先進的具有媒體屬性的平台模式實現自我顛覆和自我救贖，既能短期內快速獲得健康現金流，又能打造長期的核心競爭力。

危機和風口並行，總有人黯然收場；總有人逃出生天。你，會怎麼選？