現在還能不能買房？

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今天想和大家聊聊房地產。

先從幾個消息說起：

1、最近北京某位大地主一次性賣41套房，低於市場價20%-30%出售。

2、各地土地流拍現象頻出，太原8塊黃金地塊流拍；廈門地價腰斬；土地流拍規模明顯高於往年。

3、房產稅或將加速落地。

4、房地產板塊股票在今年1月大幅上漲近50%後連續暴跌，目前相比高點已經接近腰斬，今年以來下跌24.82%。

站在眼下這個時間點，許多人心中充滿了疑問:房價拐點是否到來？ 現在到底能不能買房?

一

要分析房價走勢，先得了解：是什麼驅動了中國房價的持續上漲？

概括起來，中國房價高增長的驅動因素主要有以下4個因素：

1、人口：我國人口高增長所產生的剛需及改善型需求。

2、收入：中國經濟高增速到來了居民收入的高增長。2017年城鎮居民可支配收入已是2000年的5.5倍。

3、貨幣環境：貨幣供應量在過去的17年漲了13.39倍至170萬億規模。

4、政策環境：多數地方政府奉行土地財政，賣地是主要收入來源，土地供給由地方政府遙控，不斷推升土地成本，導致房價不斷上漲。

二

但是，過去房價的「推手」如今已經發生變化：

1、中國人口增長的高峰拐點已經來臨，人口老齡化日趨嚴重。有相關媒體報道稱，本世紀末中國人口可能面臨不足10億的人口危機問題。人口增長帶來的住房剛需大大減弱。

2、居民可支配收入高速增長已成為過去時。從2013年開始居民可支配收入增速跌破兩位數增速，進入個位數收入增速時代：

數據來源：Wind，CCEF研究

3、促進房地產投資性需求的寬鬆貨幣環境正逐漸改變。寬鬆的流動性、較低資金成本是推動近幾年房價上漲的主要動力。而目前去槓桿已經成為市場主旋律，寬鬆貨幣環境已經不復存在。

同時，居民負債比率不斷上升，已經接近80%，這些負債主要用途就是買房。也就是說，居民通過貸款買房基本到達上限。

數據來源：Wind，CCEF研究

4、政策收緊。十九大報告中已經定調房地產市場調控的主基調：房子是用來住的，不是用來炒的。在這一大的政策方針指引下，各地都採取了限購、限價措施，對房地產需求端影響已經愈發明顯，投資性需求大幅減少。

今年7月《稜鏡》的一篇文章講到，連上海這樣的一線城市賣出一套二手房都成了非常困難的事情，三線四城市流動性就更差了，因為需求端的政策壓制實在太嚴苛。同時，貨幣化棚改這個對近兩年房價上漲最大的助推器正在逐步退出，對房地產市場影響深遠，這從該政策一推出房地產股票大跌也能得到印證。

在供給端保持相對穩定的情況下，需求端的萎縮會導致房價下跌壓力。

三

一個很重要的問題：我國房市泡沫到底有多大？

衡量股票價值高低的指標是市盈率，而衡量房地產估值需要談一個指標：租金回報率。租金回報率=一年得到手的租金 /房屋總價，舉個例子：

（2800元/月*12月）/（10000元/㎡*90㎡）=3.73%。

在國際市場比較普遍的說法是：當大部分房子的年租金收益率低於2%時，那麼可以認為房地產整體存在比較大的泡沫。當大部分房子的年租金回報率低於1%時，泡沫就相當嚴重了，可以毫不猶豫地賣出住房。

目前國內主要城市的租金回報率：

數據來源：wind, 長江證券研究所報告

可以看到，目前很多主要城市都已經進入「高估值」區域。

我們再把房價收入比疊加進來，進一步了解中國房地產泡沫的情況：

備註：房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比；房價租金比是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值。

再看看中國主要城市的風險指數：

其中風險指數大於80%的有北京、上海、廈門、深圳，而低於45%的為成都、重慶等。

那麼，在全球來看，中國的房價是個什麼水平？

數據來源：numbeo，CCEF研究

中國此輪房價上漲最多的20個城市的平均房價租金比已達41，遠高於世界其他一線城市平均29的水平。

宇宙萬物皆有周期。

但是持續的上漲會讓絕大部分人忘記周期，以為會永遠上漲。

總結：

1、幾乎可以確定的講，當前房市泡沫已經很明顯。

2、但是有泡沫不一定會破滅。

3、雖然不知道泡沫是否會破滅，但是沒必要再追逐這個泡沫了。一二線城市的經濟基本面對泡沫的支撐力較強，但是三四線城市的泡沫支撐力很弱且越來越弱。

4、此時買房性價比會低於買房地產股票。如果就是喜歡房子， 可以考慮買房地產股票。買房只有房價上漲才賺錢，但是買房地產股票卻不一定。房價下跌時也會有房產交易，房地產商還是可以賺錢，好的房地產商甚至可能在衰退周期以大吃小提升市場份額。目前部分優質房地產股票市盈率不足8倍，運營能力強，投資價值已經凸顯。

5、投資房產不如投資好股票。目前A股估值處於歷史底部，而房產估值處於歷史高位，兩者風險收益比不同，A股投資性價比更高。

看到這，你對房地產是什麼看法呢？

特別提示：

本文主要參考了華安基金首席經濟學家林采宜博士的相關研究資料，在此表示感謝。

本文不構成任何投資建議，僅為信息分享。市場有風險，入市須謹慎。

本篇文章原於2018年8月27日中午，發佈於我的公眾號：價值發現者(jzfx01)。