你在交房租還是在還貸款 租金貸深陷輿論漩渦

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最近一段時間，租房市場被推到了風口浪尖。繼長租公寓「漲價潮」後，「租金貸」的爭議又捲土重來。

圖片來源：雲居四海

據了解，「租房貸」是一種新型的租房模式，在這種模式下，除了租房合同，中介還讓租戶與貸款公司簽訂分期貸款合同，這樣中介就可以直接從貸款公司取得租戶一年的租金。之後租戶再按月向貸款公司還貸款，由此租戶可以實現所謂的「租金月付」。

其實，房屋租賃公司之所以大力推廣租客使用租房貸產品主要還是出於自身利益推動。

在租房貸模式中，在合同簽訂後，房屋租賃公司可以從貸款公司取得一年的房租，房屋租賃公司將其中三個月的房租交給房東，剩餘的房租則由中介佔有，在佔有期間，中介可以繼續投資。以月租1500的房屋為例，在租房貸模式中，房屋租賃公司可以一次性從貸款公司取得1.8萬元，扣除給房東的季度房租4500元，相當於每推廣一個客戶，房屋租賃公司就將獲得1.35萬元的流動資金。

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空手套白狼？

8月23日，杭州（樓盤）一家名為鼎家網路科技有限公司（以下簡稱「鼎家」）的長租公寓公司宣布破產。鼎家引發大量租客和房東維權的同時，租金貸運作模式也隨即被諸多媒體曝光，被指稱「空手套白狼」。

易居房地產研究院總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，租金貸從操作模式上說，是長租公寓運營企業通過貸款方式，一次性回籠租金的做法。如果是其和類似小貸公司進行合作，然後進行貸款，相關風險是不大的。但此次租金貸曝光問題在於，其是利用租客的信用進行貸款，相當於違約的風險在租客身上，這顯然是有問題的。

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從法律角度看，租金貸背後的問題其實是一個信用的問題。換而言之，長租公寓憑藉其經營的信用來獲取貸款，本身是一個很流暢的問題。但是現在用別人的信用來辦理，那麼就相當於套取別人信用來為自己業務開展擴張資金。

對於長租公寓企業來說，ABS的金融創新，其實也是依託租金的收入。所以說ABS是政府鼓勵的，屬於租金證券化的模式。

「現在的問題在於，很多企業租金收益規模太小，或者說企業資質不夠，本身是不能發行此類證券化產品。或者說即便是發行了，不一定會有機構來認購此類產品，進而導致金融創新失敗。」嚴躍進告訴記者。而單純看租金貸來說，各類小貸公司之所以願意和此類長租公寓合作，是因為每個月都會產生租金收益。關鍵是此類業務操作比較簡單，簡單合同簽署就「神不知鬼不覺」地辦理了業務，然後一次性從小貸公司獲取了資金。不過問題就是在於，租房者不知道這個合同，所以既是違規的也不是道德的，關鍵是被查處後反而有很多衍生問題了。

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對於租房貸業務來說，其實是銀行等金融機構一次性撥款，然後撥給長租公寓企業或租客，這樣可以滿足長租的目的。當然現在說的違規的租房貸，其實是在租客不知情的情況下辦理了貸款，而且此類貸款用途不清晰。

中研普華研究員劉恆輝在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，在租房場景中，通常會要求租客「押1付N」，即預付N個月房租+1個月房租的押金，而租房貸的出現將押1付N轉換為押1付1，從這個方面來看，租房貸的出現解決了不少租客的資金困擾；但租房貸也可能讓租客面臨「錢房兩空的風險」，對於租戶而言，房屋租賃公司挪用租戶的貸款，租戶會承擔「錢房兩空」的風險。以鼎家為例，因公司為資金鏈斷裂難以給付房東租金，導致租戶被房東強制趕出房屋。可是這些租戶與貸款公司的關係並未解除，租戶「沒了房子」卻依然要向貸款公司繳納「房租」。

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加強監管是關鍵

記者了解到，當前，金融監管部門對商業銀行、消費金融公司的個人貸款在受理調查、風險評價、受託支付、貸後管理等方面都有嚴格規定，對個人住房貸款還有首付比例等要求。但是，目前尚無對住房租賃信貸的統一管理規定，對中介機構聯合信託公司等發放的租房貸款要求並不明確，對網貸平台發放的「租金貸」等管理也存在空白。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，長租公寓的房租分期貸是新事物，也是一個監管空白，「政策缺失之下，消費者又不懂、不知情，很難抵禦這些問題，容易被套路。因此還是要政策和監管明朗化，這樣才有可能有效引導消費者規避風險。

劉恆輝告訴記者，當前「房住不炒」「租售同權」已經是大勢所趨,房租的長期化、穩定化是全社會樂見其成的。租房貸模式有其自身的亮點,即通過對於房產的改造,獲得溢價收益以及較為穩定的現金流。這本是房地產業的「一股清流」。但是這個模式一旦綁上金融槓桿化的瘋狂戰車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。政府部門應及時控制租房貸模式下的金融風險,讓租房貸回歸本質,而不是充當金融工具。

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嚴躍進認為，對於此類租房貸來說，未來租戶在使用時需要注意一點，即需要在知情的情況下辦理。另外後續此類貸款業務建議也要形成第三方資金監管的模式，防範資金被濫用。

對於租客來說，參與金融服務本身有利於形成更好的租賃消費，但是也要警惕很多租房貸背後的還貸壓力等。

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從市場健康發展角度看，管制和規範比打壓更務實，未來需要在租賃消費貸款和經營貸款上形成更為務實的操作流程。

另外，有業內人士表示，還應加強制度建設，儘快補齊住房租賃信貸管理短板。應根據《個人貸款管理暫行辦法》等規定，制定統一的管理細則，明確從業機構管理要求，規範住房租賃信貸行為，加強住房租賃信貸審慎經營，促進住房租賃市場健康發展，維護消費者合法權益。

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