是是非非，長租公寓今後如何發展？

09-15

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這個夏天，長租公寓這個資本寵兒面臨著出生以來最大的公關危機。8月中旬，因為捅破了自如等長租公寓哄抬房價的事實，在我愛我家工作18年的胡景暉在壓力下被迫辭職。一時間「黑心」的資本被全民鞭撻。

但長租公寓的暗黑時間並未結束，8月31日，一篇《阿里P7員工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，長租公寓的代表自如陷入了甲醛超標的輿論漩渦中。

從二手房租金暴漲到全民聲討甲醛超標，資本助推下的長租公寓，似乎剛剛開始發育，就變成了「吸血魔鬼」。

供給失衡還是中介作惡？

長租公寓在中國不是新鮮事物。據業內人士介紹，中國最早大規模運營長租公寓

是從2013年開始的。一些創業公司首先在廣州、深圳等經濟發達、產業工人集聚的城市運營，乾的大多是「二房東」的活。直到最近兩年，國家開始推「租售並舉」

，鼓勵房屋租賃市場發展，長租公寓行業才進入爆發階段，在資本助推下，各式各樣的長租公寓品牌爭相入局。

這幾年長租公寓吸引的大批玩家，從資本屬性來看主要有四類，分別是以萬科旗下的泊寓為代表的

「地產派」

，以鏈家旗下的自如為代表的

「中介派」

，以如家旗下的逗號為代表的

「酒店派」

，以魔方為代表的

「創業派」

。各家都跑馬圈地，希望搶佔先發位置。

| 長租公寓行業火熱

從五六月份開始，市場上陸陸續續傳出長租公寓推高房價的消息。

今年6月，深圳富士康工廠區出現公開信，稱萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖社區新村進行改造，員工預計城中村房租將翻2-3倍。一篇引起官方關注的微信公號文聲稱，在清湖社區新村等地的城中村房租因為萬科、金地等開發商進入後，出現普遍上漲的情形。

消息一出，引發激烈討論，一派認為長租公寓品牌的進入，一定程度上改善了住戶的居住條件；與此相對的是，很多人（包括不少住戶）認為，與承擔高昂的房租相比，他們寧願住原來的城中村，一旦資本進入，住戶們將失去選擇的機會。據統計，富士康在龍華、觀瀾兩個廠區的員工共計30萬，而整個龍華區約有產業工人210萬，80%的富士康員工月工資在3000-4000元，原來的單間月租大多是700-800元，占月薪近三分之一，金地集團在村裡改造後的公寓價格已經推到了1800多元一間起租。

深圳萬科等房企的「萬村計劃」只是這一輪房租暴漲的前奏。8月份，北京二手房租金上漲引發媒體關注，對於租金上漲的主要原因，也有兩種大相徑庭的觀點。

一方是以我愛我家前副總裁胡景暉為代表。胡景暉的觀點是，除了供給、需求、季節的因素外，資本方如自如、蛋殼等長租公寓運營商用金融槓桿融資、以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源嚴重違背市場規律，擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。因此這一波租金的不正常波動主要原因是資本之惡。

恆大研究院副院長夏磊也認為，長租公寓參與方為了競爭市場份額，瘋狂地融資、搶佔房源、搶佔市場份額，爭取房租的定價權，「資本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式，房租上漲是必然結果」。

面對責難，長租公寓方也奮起反擊。

鏈家研究院院長楊現領稱，在目前北京租房市場格局，自如等長租機構僅佔10%，其餘40%是中介、40%是二房東、10%是業主。萬科集團總裁祝九勝在8月份的公司業績會上稱，根據萬科測算，長租公寓運營商在北京的滲透率不到5%，在深圳的滲透率不到2%，這麼低的業務佔比，長租公寓運營商難以助推房價的上漲。

由於萬科和鏈家對長租公寓在北京的租房市場佔比的統計相差太大，讓其說服力銳減。

不可否認，在北京租賃市場一直存在總供給與總需求之間的不匹配。廣發證券2018年2月的一份報告指出，北京全市住宅存量應為730萬套，但常住人口卻達到了2170萬（2017年統計數據），且這種局面一直存在。

「市場上的供給確實不是很寬鬆，但這種情況並不是今天才存在，為什麼在長租公寓等中介介入後突然暴漲？中介的責任是主要的。」胡景暉說。

中介的力量到底有多大？一位「地產派」長租公寓負責人告訴筆者，從目前的市場份額來看，確實不能左右房價，但在本來就供不應求的市場下，漲價的示範作用不容小覷。

「即使不是根本原因，在這一輪漲價中也有推波助瀾的嫌疑。」

他的話也得到了監管當局的驗證。8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源、不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

但長租公寓的問題並沒有就此結束。

黑心資本還是模式創新？

當自如等在北京承諾不漲價，並拿出更多的房源供應市場後，對長租公寓的批評聲音逐漸平息。但樹欲靜而風不止，8月31日，一篇《阿里P7員工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，文章稱，37歲的王先生今年4月轉到阿里巴巴工作，他租賃了杭州自如管理的房屋，兩個多月後，王先生突患急性髓性白血病去世。王先生愛人通過委託專業機構檢驗發現自如的房間甲醛嚴重超標。9月1日自如官方回應稱，將下架全國九城全部首次出租房源，待檢驗合格再行上架。

隨著阿里員工得白血病去世，長租公寓新房甲醛問題被推上了前台。一位前自如員工告訴媒體，為了趕工期，縮短裝修時間，自如一般裝修結束後5至7天，就釋放出房源上線。這和大眾裝修新房之後通常要通風三到六個月相比，相差實在太大了。即使這樣，自如還自稱在行業內是做得最好的。

說起長租公寓的模式，就不得不提「租金貸」。8月20日，長租公寓運營商杭州鼎家網路科技有限公司宣布資金鏈斷裂破產，將租金貸的面紗揭開。據介紹，租金貸的方式是，租客以個人信用通過一家名為「愛上街」的第三方信貸機構獲得資金，並一次性把全部租金給鼎家，租客再每個月還錢給貸款APP。這樣，長租公寓運營方就能夠一次性將租客一年甚至兩三年的租金套出來，再拿錢去拚命擴張。有專業人士評論稱，「這種模式最終就兩個結果，要麼壟斷市場，要麼快速擴張拖垮資金鏈。」鼎家的破產，似乎也印證了他的觀點，如今租客不僅拿不到先行支付的押金，依然要將欠款還清，而房東也未收到鼎家應給的剩餘資金，準備收房。

在沒有監管的情況下，長租公寓所謂的「金融創新」，最後受傷的還是租客。