喧囂的長租公寓，我的3點冷思考

mp.weixin.qq.com

思考一

輿情下 逃避式的「性冷淡」應該避免

這一輪長租公寓的輿情分兩撥。

第一波。

爭搶房源引發房租大漲事件。部分長租公寓運營商表現漠然。他們的心態大概是捱過這一陣，萬事風輕雲淡。所以，從輿情的角度分析，他們應對媒體大部分處於「性冷淡」或者狡辯狀態。直到相關職能部門備受壓力，約談他們，他們才做出一些承諾。

北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的「三不得」「三嚴查」。不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。

我覺得，今年上半年以後，房租出現大幅提升是不爭的事實，排除中介和黑中介的推波助瀾和暗箱操作，部分長租公寓品牌運營商的原罪是不可少的，這點「群眾和監管部門的眼睛都是雪亮的」。

第二波。

緊接著甲醛致死事件出現。面對輿論的壓力，我們的運營商道歉的速度是迅猛的，有關部門的行動也是迅猛的。部分長租公寓運營商的確做了一些具體工作，如：

1、下架全國九城首次出租房源；

2、租客申請免費空氣質量檢測；

3、檢測報告放網上公示；

4、房屋空氣質量經權威機構檢測空置30天以上才能上架出租。

但是儘管有這些所謂的認錯態度和輿情公關，但是我們卻發現輿論的怒火併沒有平息。分析下來主要有以下幾個原因：

第一、 一邊道歉，一邊找理由。

一方面承認甲醛帶來的問題，一方面習慣性地辯解：甲醛的問題有很多因素。比如說秋天，住進去的時候檢測是合格的，到了來年夏天的時候，因為室內的密閉，氣溫的上升，甲醛的單位排放量又會加大。

第二、 表態是一套，執行是一套。

雖然表態可以申請免費空氣質量檢測，但是租戶真正去測試的時候，遭遇到各種漠然。有排不上隊的，有退房後更高價租給下一個租客的，甚至還有投訴檢測機構的。

相信這不是長租公寓品牌運營商的本意，但面對洶湧而來的輿情，長租公寓品牌方應該學會反思，是真重視，而不是漠視。錯了就要認錯，就要改正，即使是小概率事件，也要防微杜漸。什麼叫做口碑，口碑就是把事情做到極致。當輿情是在民生問題上，如果漠視，低頭認罪，但死不悔改，一副無所謂，你拿我咋的的「性冷淡」風，往往直接決定一個企業的生死。

思考二

事關生死 品牌很可能被「一票否決」

一個月以來，長租公寓引發的種種爭論已經進入泛財經領域，《南方周末》甚至連續做了兩期重量級報道。不少長租公寓運營商跟我抱怨，說他們很委屈，輿論甚至搞不清什麼是中介，什麼是二房東，什麼是黑中介，什麼是長租公寓運營商，都一起來罵他們。

媒體對於長租公寓的聲討，確實有點過於粗暴。其實，無論是分散式還是集中式公寓，公寓市場的各個玩家，並非是單純的二房東、租賃中介，其本質是房屋或者物業管理公司。在物業管理模式下，企業儘管無需像房企一樣先期開發或購買物業，但在接受業主委託承擔管理者責任的同時，需要投入大量的資金用於房屋的裝修改造，同時還需要承擔空置期的風險。

據鈦媒體報道，以杭州一套89方的3室毛坯房源為例，自如裝修配置的成本在7.5萬左右，包括了：硬裝、家居、傢具、家電、門鎖、寬頻、保潔等成本。其中，硬裝成本佔總成本的70%。除了先期成本，自如還會承擔該房源後續的維護、保潔等一系列費用。

然而，這些都不是委屈的理由。所有的商業模式，不能說賺大錢就是合理的，該盡的義務承擔的責任，就說自己委屈了。如果這樣，那就是強盜邏輯。

說句實話，某些長租公寓運營商的思維和滴滴的思維很像。據說還在虧損的滴滴，為了彌補當年燒錢取得的壟斷地位而造成的損失，除了打車各種漲價外，順風車空姐姦殺事件出來後，也未引起足夠重視，直到第二起姦殺事件出來。雖然各種道歉，但是並沒有太實質的痛徹心扉的行動。甚至輿論還出現各種五毛黨，聲稱這只是小概率事件，這麼多年了，才死掉2個人，為滴滴叫屈；滴滴夜間服務停運後，黑車盛行，計程車漫天加價行為有死灰復燃，有的人甚至還懷念起滴滴。

一個公司不怕犯錯，怕的是它根本不在乎。對於租客來講，甲醛危及的是一個人的生命，阿里逝世員工女兒還只有三周歲；滴滴大概也忘記了當年的情懷，是因為計程車行業的各種問題，行業需要服務升級。滴滴的出現，是讓這個世界出行更美好，而不是讓人提心弔膽。即使是一個小几率案件，但是對受害人家庭來說，就是全部。這是大公司必須要履行的責任。賺錢的時候，你希望空手套白狼；出事的時候，你跑的比兔子都快。沒有情懷的公司，註定是走不遠的。

關乎到民生安全的問題，從來都是一票否決，沒有什麼大概率小概率，同理心很重要，如果這種事發生在你們家人身上，你們還會那麼無動於衷？

長租公寓的出現代表更美好的居住生活，如果居住都有生命危險，那不是挺反諷？！作為公寓運營商，你的每一間出租的房子，就應該像自己住的房子一樣，要讓租客放心。不要跟租客扯那些你們所謂的成本投入和你們所謂的空氣安全困惑。為什麼你們自己住的房子，都能解決這樣的問題，都沒有這樣的問題呢？

所以，一個有良心的運營商一定以租客為上帝，解決一切能夠解決的問題，而不是把所有的鍋都扔給二房東、中介、黑中介。即使你套上品牌的外衣，運營商也可能成為最黑的中介。因此，對於輿論來說，很多時候，一票否決哪怕有點偏頗，也具有價值。因為它後面關乎的是人命。人命不能被有些無良的商家一票否決。

思考三

監督和立法都要跟上，長租公寓不能成為孤兒

胡景暉說過，長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。相信所有的租客和運營商都不希望長租公寓走向這條不歸路。為此，胡景輝向政府提出了三點租房建議：

1、通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價，指導價每個月以各種渠道向老百姓公示；

2、如果有了指導價，出現了異常交易，老百姓可以向政府舉報，如果是哄抬房價，嚴處；

3、建議住建部和各地的住建委員、一行三會建立聯合工作機制，嚴格監管進入到長租公寓的資本。

個人認為，這樣的建議抓住要害。由於長租公寓還屬於新興事物，所以很多地方責任認定不明，相關監督跟不上。截至2017年底，鏈家旗下長租公寓品牌自如已在9座城市受委託管理50萬間房源，管理資產價值超過6000億元。成立於2015年的蛋殼公寓，到2018年也已擁有了10萬間房源。但長租公寓的快速成長和行業整體規範不完善之間，形成了鮮明的對照。

以裝修污染為例，目前對於長租公寓應該採取怎樣的環保標準、使用什麼樣的傢具和裝修材料、裝修後需要空置多久才能出租，行業內並沒有統一的標準。健康受損的租戶難以維權的現象也普遍存在，一是因為甲醛等污染物對於健康的損傷難以量化，二是對於這些長租公寓企業究竟該負何責任也難以釐清。

但是，這樣的問題難以解決嗎？其實不難，長租公寓不可能老是成為沒有娘的孩子。在自己還沒有找到養母的時候，行業自律是一個企業的道德準則。雖然甲醛問題跟租客自己通風情況，自行購買家具有很大關係，但是租客並不是行家，他們要的是放心的服務,所以運營商要盡量一步到位。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也建議，住房監管部門應適當聯合衛生健康、環保、建材裝修等部門積極進行事後監督，並從當前的糾紛中總結監管的重點，以形成較系統的監管內容或指導方案。

同時，對於市場供需情況，政府也要積極干預，確保長租公寓市場多元化商品的供應。如深圳將推出穩租金商品房試點項目：一年漲租不超5%，續租不超2年。姑且不論是否合理，但是政府試圖給在資本市場狂奔的長租公寓野牛套上龍頭。

綜上所述，長租公寓運營商眼光確實要長遠一點，不要被資本牽著鼻子走，這是一個細水長流的美好生活生意，不是盲目暴發瘋狂逐利的生意。羅馬不是一天建成的，長租公寓的錢也不是一天就賺完的，一個企業，如果沒有任何情懷，以逐利為唯一目標，遲早有一天會跌倒，再也站不起來。

未來離不開美好的「租房時代」。消費升級的時代浪潮下，人們不僅需要租房，而且更重視品質租房。品牌運營商們一定要發自內心的尊重租戶，把服務和體驗都提升上來，盈利空間自然會處處生花。長租公寓作為一種新事物，背後是年輕一代生活觀念和生活方式的轉變，相信相關職能部門也會更加深層次介入和監管，使整個住房租賃市場更加規範和健康。

* 文章為作者獨立觀點，不代表邁點空間租賃立場

主筆辣評

高SIR

高松元，原新浪區域總編輯、騰創新媒體學院創始人、財經專欄作家，目前研究興趣主要集中在旅遊、酒店及大住宿、長短租公寓、共享辦公等領域。

https://u.wechat.com/EM5HKYof-4x68C-W_Ji48tY (二維碼自動識別)