誰推高了房租？三位長租公寓老闆說出了真相

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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃

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最近房租成了熱點，我看了下各種報道，明顯有兩派，以新華社為代表的主流媒體都在抨擊長租公寓，因為資本的進入，導致房租上漲。而自媒體們普遍認為這是主次不分，真正的根源是供不應求導致房租上漲，同時為資本辯護。

由於這次房租上漲風波是起於北京，於是大家都去分析北京市場發現，北京2015年到2017年，拆違面積分別是1818萬平方米，3000萬平方米，5985萬平方米，2018年前4個月拆違1640萬平方米。

然後得出結論，因為拆除的房子太多了，而北京租房的人有863萬，佔到40%，並沒有減少，所以租金肯定得上漲了。

我們假定這個理由針對北京成立，但是其他城市呢？並沒有大規模拆違，為什麼房租也大幅上漲了呢？而且漲的比北京還多！

中國房價行情網數據顯示，全國主要大中城市中，成都房租同比漲幅高達31%，深圳漲幅也接近30%。此外，還有重慶、合肥和天津等城市的房租同比漲幅均超過了北京。

到底哪個才是推高房價的主要兇手？

剛好我認識3個做長租公寓的小老闆，針對市場上存在的一些觀點，特意請教了他們。

這個真的與資本大舉介入長租市場，形成惡性的房源爭搶，哄抬房租密不可分！而且確實是主要原因，否則你根本解釋不通。

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第一個長租公寓老闆，王先生對櫻桃直言不諱，2015年他在成都做長租公寓時，就用過這種手段，聯合另一家長租公寓運營商一起抬租金，原本800元/月的單身公寓，抬高到1100元，他說現在可以租1500了。

「說實話，長租公寓盈利很困難，不抬租金，根本盈利不了。這輪房租上漲，我覺得跟長租公寓商聯合抬價格有非常大的關係。」王先生說。

另外，中介公司也是推手之一，因為房東很多都是交給中介代出租，把租金抬高，房東高興，中介也開心，雙贏。

王先生分析，如果說北京拆除違法建築導致的供不應求是主要原因，那應該只是北京上漲，但這次房租上漲都是人口流入量大的城市，屬於全國性上漲，肯定有共同的原因。

在萬科、龍湖等大企業進來後，王先生就果斷退出了長租公寓市場，因為鬥不過大資本。王先生說，「房都被拿完了，後面來的人，沒房拿，有錢也搞不了，等大資本壟斷完，租金價格肯定漲，所以我推斷，以後北上廣深的租金只會越來越貴。」

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第二個老闆，黃先生是櫻桃的親戚，他做長租公寓也有幾年的時間了，親眼看著資本進入市場如何把房租抬起來的。第二個老闆，黃先生是櫻桃的親戚，他做長租公寓也有幾年的時間了，親眼看著資本進入市場如何把房租抬起來的。

黃先生說，去年在長沙雨花區，三房2200元/月，四房2500-2600元/月就可以從房東那拿進來，而現在三房漲到了2800元/月，四房漲到3200，3800的比比皆是，房東都不願意給他們，去年四房只要 2800，為什麼漲這麼快呢，因為資本方投入，大公司一窩蜂湧進來，房租水漲船高。

「大公司隨便就是上億元，直接抬高房東的價格，每套房子租金多個300到500元，房東肯定就不租給我們了，而我們的利潤一套房可能也就是500到800元。」黃先生說。

黃先生告訴櫻桃，其實長租公寓的初衷是好的，就是為了讓剛剛大學畢業的學生，減少經濟壓力。好比一套房，業主要租2800，我們分成4個房間，每個人只要900，我們可以賺800元一套，而我們針對租客有很多活動，還有保潔服務，其實我們的利潤在500元左右，我們前期要搞裝修才能出租，基本房子除掉前期成本，要兩年半才能開始正式盈利。

「我現在真正能養活這個公司的，是我們下面的裝修公司，靠長租賺錢，對於我們這種小公司是痴人說夢。」黃先生說，如果一個房間改成四個房間，一切的問題由公司承擔，500一個月的利潤，且沒有中介費，如果租客找了中介公司，公司還要給中介費給中介，兩年半回本是一個理想值。如果四個房間有一個沒租出去，這個房子就虧了。

有很多房子太爛了，從房東那收回來必須裝一下，形成自己的風格，不裝，別人也不會租，而且還要多出一間房間。

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第三個老闆，魏先生在上海做長租公寓，他認為跟供求關係不大，主要是資本介入。

魏先生感覺長租公寓火起來是從2015年開始，以前去看一個房子就是個人或者小團隊，相互之間不會抬高成本，因為拿房成本直接決定利潤，品牌公寓比如上海的青客，自如，YOU+，遇見，領地，進來後，背後都有資本，就開始惡性競爭了。

他們不光是跟小規模公寓爭市場，還跟酒店爭市場，拿房成本，超過5塊不會考慮，3塊，4塊是基本範圍，灣流是比較高端，拿房成本超過酒店，一間房都能租到9000多，連鎖型的二百多，都做不過他們。

魏先生說早期拿的房子，利潤率還可以，因為租金已經鎖定，而現在拿的房子，利潤率低的多，大的品牌公寓為什麼敢拿房呢，現在他們都在堵房價上漲，品牌公寓拿下來後，可能都要虧錢，或者是保本狀態，等租金上漲。

萬科在深圳改造城中村後，租金都有明顯上漲。自如，相寓，確實能掌握一個區域的租金，如果絕大多數房源，讓中介公司掌握後，業主也會抬高租金。

魏先生認為，這次爆出也是好事，大企業進入租賃市場後，反而抬高了租房成本。

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這不是一家兩家之言，前幾天，我愛我家原副總裁胡景暉炮轟，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。

因為泄露了行業的這個「秘密」，結果胡景暉因此遭到我愛我家董事長謝勇的一頓臭罵，胡一怒之下只好辭職了。

前期資本不惜一切賠錢收房，推動房租上漲，其實跟滴滴們前期閉著眼睛搞活動砸錢道理一樣，先佔領市場上的房源再說，讓小企業活不下去，形成巨頭壟斷，以後就好漲房租，賺錢，盈利，所以終究還是資金的遊戲，誰的錢多，誰就能扛的久。

但現在住建部介入，自如、相寓、蛋殼公寓等10家企業承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。新增投放市場的房源會維持租金不漲，全國九城續約房源漲幅不超過5%。

後續看他們怎麼繼續漲房租吧，資本都是嗜血的，他們砸錢做長租公寓，就是為了把房租漲上去，否則資金鏈都得斷裂。

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櫻桃大房子，專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌短周期，不唯空，不唯多，只唯實。