我去柬埔寨28次了，這裡的地產投資機會真的那麼好嗎？

09-14

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編者按：繼上次直播分享東南亞地產投資後，本次分享我們接著看，「東南亞十國中，我們為何要選擇柬埔寨來投資」。這個疑問很多人都有，本次分享就為大家全面解答這一問題，從投資選擇樓記開始！

我們從不缺投資機遇，只缺少一雙會發現的眼睛。

正文開始

一、柬埔寨房產值得投資嗎？

我們為什麼不選擇歐美髮達國家，或者選擇較為發達的東南亞國家如新加坡，馬來西亞等，而選擇印象中「貧窮落後」的柬埔寨。

原因在於：

經多方（曼谷、芭提雅、新加坡、吉隆坡、胡志明、馬尼拉、金邊、西港等）考察，幾番對比，柬埔寨無論從地產性價比、增長空間、宏觀經濟、未來市場發展趨勢、租金回報率、年回報率等多面上看，都是十分優秀值得選擇的！

其親華，政治穩定，過往雖有內戰，但同中國一樣，早已擺脫了一些不健康的負面影響（如文革），現今無論國家和人民都由衷希望大力發展本國經濟，追求和平安定，積極改善民生，這才是主訴求。
經濟高速發展，「一帶一路政策」為其注入了大量的資金及資源的投入，投資氛圍濃厚，置業情緒高漲。
地產為永久產權，外國人可購買，市場現處於初級階段，及早布局，投資屬性越高。這也意味著，你可以花更少的錢或時間，獲取更大的投資回報！

價格優勢—資產價格較低，較之其它東南亞國家的主城市（發達經濟體）價格要低廉許多，性價比高，我們稱之為「價格窪地」，這便註定了其升值空間巨大。
政治優勢—更為親華，既有歷史原因（西哈努克國王與毛主席相交頗深），也有現實因素（政治問題，中國可幫其在外交和經濟上逐漸獨立，擺脫別國控制）參與其中。
東盟優勢—處核心地位，距離中國最近，多次在南海問題上力挺中國，洪森總理十分「依賴」中國，也很支持兩國間的友好往來，和諧共助史由來已久。中國企業也在柬埔寨深耕，各行各業均有涉及，中國也當之無愧成為柬埔寨最大的投資國。

與發達國家較為穩定的年回報率和租金回報率相比較（兩者相加約為10%），柬埔寨作為發展中國家，其投資回報率會更高，租金回報率和年回報率二者相加可能達到20%或以上。這是一個十分令人驚嘆的數字了，在全球地產市場中，沒有幾個國家可以拿到如此豐厚的投資回報。

隨著以上客觀現實的持續助推和地產發展情勢的不斷擴大，2018年可謂是柬埔寨投資熱潮剛剛起步的初始元年，是一個不可多得的投資窗口。2015年前，主要是以台灣、香港、新加坡、日本、歐美等地區和國家的投資者和開發商為主，自2015年之後，隨著「一帶一路」政策影響的逐漸加深，大陸地區開始廣泛關注柬埔寨地產的投資價值，各家企業紛紛進駐，搶佔先機。

一個市場在最開始的幾年，一定是機會最多，最值得關注的重要時期。接下來的3~5年（2019—2023），絕對是置業者應該好好把握的最佳投資期，因為這時候最優質的地產投資機遇都還在！

二、如何投資柬埔寨的房地產？

其風險與機會又在何處？

柬埔寨有三大主要知名城市，首都—金邊，旅遊城—暹粒，海港城市，經濟特區—西港，他們的投資價值和風險各自在哪裡。

金邊，柬埔寨首都城市，首先我們都知道，所有國家的首都城市都是集萬千寵愛於一身的，必將先行開發和集中發展，金邊也不例外。過去五年其地產價格的上漲就證明了其房價一直在穩步上揚。還有一明顯特點，只要每逢大選，金邊的房價必會上漲至少一成，每五年反覆周始。

現在的價格高嗎？

金邊房價雖然已有一定價格基礎，但絲毫不影響投資者去選擇。因其與東南亞各國首都的精華地段來相比，仍屬於價格窪地。北上深最高有20幾萬一平米的房子，普通地段都動輒5~6萬一平米，金邊市區現今大約處於1~2萬一平米的價格狀態，依然是性價比很高的地區，未來發展潛力值得看好。部分地區還蘊含著不少同時兼顧價格及地段的優質房產，所以這類小問題完全可以輕鬆克服，重點要放在「好」地段上！

誰在買？

金邊本地富豪眾多，是典型的「國窮民富」的社會狀態。他們的購買力，消費能力也都十分強勁，高檔商鋪及別墅連片成排，銷售情況都十分良好。何以見得？就個人而言，我每個月都會有60%的時間呆在金邊，經過大量的走訪（目前為止到金邊已有28次之多）和長期的駐地（一次常住十天半個月之久），這一現實狀況不難發現。
外國人眾多，有數十萬之多，其中包括北美，歐洲，日本，新加坡，馬來西亞，加上中國的香港、台灣及大陸地區等，投資十分活躍。
本地新起的中產階級，雖然不及華人規模大，但隨著柬埔寨每年7%左右GDP的高速發展，這批新中產我相信會快速崛起，就如果過去四十年在中國孕育了成百上千萬的中產階級道理是一樣的，這類人群的住房需求很高，成家立業是主訴，而房子便是剛需了。

租給誰？是否好租？

最近有一份報告顯示，是知名上市公司的商業地產報告（CBRE），其中有提及金邊租房市場情況的具體分析報告，具有可參考性。
可以現場走訪，眼見為憑。在金邊，無論是幾房，租金都不便宜，有些甚至於破破舊舊，其租金仍舊很高。這也側面反映一個問題，這裡的房子供不應求，長期的供需不平衡導致租金偏高。在未來或一定有緩解，但目前看來，是很不容易的。隨著人口越來越多，其供需之間將會更加緊張。好地段的房子絕對不愁租，幾房都是，年輕人喜歡購買1房，但稍有資金，我們建議您購買2房，從長期看，2房的性價比是最好的。
這裡的房子基本上都是3~5年包租，如果建房2年，那就是5~7年後是一個地產周期，屆時，你的房子已經翻上一番了，你的投資需求就已經達到了。這就是為何不在國內買房，要去東南亞的柬埔寨買房的主要原因。同樣的百萬資金，在哪來發揮最大的投資效果，就應該去到哪裡。如果你的房子在中國無貸款，完全可以拿來抵押，將多餘的資金拿去投資成長性更高的東南亞房產，如柬埔寨。這樣一來，不但可以拿租金抵消銀行利息，而且還會有盈餘（多了一個槓桿的收益）。

辦公樓值得投資嗎？

要知道，金邊被譽為15~20年前的北上廣，證明了它的經濟發展軌跡和中國是十分相似的，國內市場活躍，富有活力。多年以前，中國的辦公物業和商鋪都是十分優秀的投資產品。

現今柬埔寨的這個社會形態里，電子商務及IT業尚未發展成型，此時對辦公物業及臨街商鋪的投資就顯得十分明智。成長空間巨大，5~8年之後，可以轉賣，因為升值空間屆時已經達到了一定的高度，轉手絕對不虧。

西港，作為與首都金邊截然不同的海港經濟特區城市，其房市特點也不盡相同。從過往經驗來看，喜歡與不喜歡西港房產的客戶各佔百分之50%。

喜歡的客戶大多給出的理由是：西港是一個著名的海濱旅遊城市，遊客量大，來往人流多，博彩業發達，有70多張賭牌，未來還將建設大型博彩中心，如新澳門等；這裡建有深港碼頭，海底石油資源豐富，有許多有利的發展因素在此。相較於金邊，它更像是金邊早幾年前的發展狀態，所以很多客戶看上了這裡。其增長曲線相較於金邊的坡式平穩上升，更多是斷崖式的陡峭急速上揚。

雖然它才一歲，但是價格漲幅已經很高了，有人會說是否存在泡沫？會不會有所影響？這裡給到大家以下幾個信息點，可自行判斷：

「一帶一路」的政策里有許多項目均選址西港，金邊連接西港的公路也將在2023年投入使用。屆時，博彩業也會更加發展，經濟利好因素將會落地。如果要出現拐點，或許會出現在2023年左右或以後，距離現在還有4~5年的時間，地產投資每5年為一個周期，投資房產，不是說一勞永逸，我們得看可以抓住幾個周期，這個周期是足夠我們去挪騰的，所以目前看來該點不是重要考量因素。
西港作為海濱城市，其海景資源豐富，房源眾多。人類是喜歡水的，天生和水有一種親近感，我們從海里來，到陸地，到山間。水是生命之源，很少人不喜歡海。柬埔寨的年輕人，很多都有一個夢想，就是希望可以在西港買上一套屬於自己的海景房，可見喜愛程度之深！

西港目前的地價算高嗎？

其房市均價現今約在2400$/㎡，價格雖然高，但存在即合理，我個人認為，在好地段和好物業兩相綜合下，2000$㎡左右的房產是值得考慮的！

誰在買？

西港主要是外國人居多，尤其以華人為主，這裡賭場的員工，各企業的白領，其它行業的勞工加起來約有二三十萬人口。其中華人是購房主力軍，但也有其它國家的人常住於此，本地人購買的量也不少，與金邊略有不同。以上便是西港購房群體的主要構成。

賣給誰？是否好租？

西港人口增速飛快，本地農村人口激增，來自中國的人也很多，這部分人群對於住房是剛需群體。他們來到西港的第一件事，就是得找房子穩定下來，長租或購買，因為你不可能一直住在酒店，這是不現實的。西港旅客人數眾多，但像樣的酒店其實並不多，五星級酒店更是鳳毛麟角，經常無法預約得到，這導致你可能會住在一些環境質量和服務態度不是那麼好，卻房價很貴的酒店。那買賣和租賃問題就解決了。

投資西港的風險與價值在哪兒？

地價稍高，房價上漲過快，存在著部分房價過高的情況。
城市建設正在完善中，城市規劃不夠完善，污水處理能力稍差，髒亂差現象可能會需要存在一段時間，其土地為私有，合理建設和改進均需要時間補足。
博彩業需中柬兩國有效引導和治理，需有序發展。

西港正處於發展初級階段，房源缺乏，有很大的升值空間，投資海景地段和周邊配套設施較為完善的核心區塊是正確而合理的。

三、精選項目介紹

金邊丨TK·星鼎國際

投資優勢：

金邊優選好房，永久產權，三年付全款，包租7%的回報率。
部分房源總價不到50萬RMB，以50萬RMB為總價起算，其首付不到15萬RMB，易投資。
地處核心地段，商業街，周遭配套設施完善，美元配置，無外匯管控，可根據進度付款，是一款十分優質的理財產品。

金邊丨鑽石島·摩根大廈

投資優勢：

位於鑽石島核心CBD 區域，中央商務區，5A級寫字樓，除鑽石塔之外的地標式建築。
頂樓八層為頂級公寓，共58套，最貴為2000萬RMB一套，是金邊富有人群的珍愛品。
金邊地位象徵，黃金段位地產價值如同美國特朗普大廈、深圳華潤大廈等一流城市核心區塊。
深圳灣地段現今部分房價已達20多萬RMB/㎡，目前摩根大廈均價在2萬RMB/㎡，升值潛力巨大，5~6萬RMB/㎡，甚至是10萬RMB/㎡都不是問題。以53㎡的房屋面積為例，總價不到百萬，高端客戶最佳配品。

西港丨摩天墅

投資優勢：

海景房源，三面環海地理位置優越，距離當地知名索卡海灘200米，索卡酒店50米。
性價比超高，2000~2400$/㎡，是目前西港當地房源中為數不多同時兼顧資源和價格的優質房產。
投資安全性極高，三年包租30%的回報率，總價最低約為60萬RMB起。

尾語

柬埔寨尚有許多未被發現的投資價值值得我們去挖掘，如果您有計劃投資，或者想要了解更多海外房產資訊，把握投資機遇。在這裡，我們和最懂柬埔寨的人聊市場，搶佔財富先機，歡迎大家關注和轉發！