「長租公寓+金融」的模式666，到底是誰承擔了什麼風險？

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看著「長租公寓」在票圈刷屏，小機靈不禁回顧起尚不久遠的此生。

2012年，北京霧霾最重之一的那年的冬天，小機靈的好朋友，一個女孩子，來北京發展，某次退租，被黑中介以各種理由剋扣了幾百塊押金。那本是她最窮的時刻，想不到可以在天子腳下更窘迫。

2013年，小機靈還在讀研二，為了方便去金融街實習，和幾個同學在西直門附近租了一套二居室。小區老、房子小、還在底層，租這套房，無非看中了已經入場的自X。簽約時還在裝修，入住時甲醛正濃。

當時自X的名聲比現在好多了，那時候也沒這麼多「公寓」。北京老房子的房東普遍沒什麼審美和生活情趣，比如家電老化、裝修極差；不熟識的年輕人合租也容易扯皮，比如公共區域無人打掃。自X的出現解決了大問題，用這兩年VC的行話來講，叫「消費升級」。

雖然名聲很好，但是當時自X發展得並沒有很快，因為那時沒現在這麼深的套路。自X需要跟房東簽5年的長約，簽約起每月向房東付房租，然後進場裝修、改造後再出租，投入著實不小，家電+軟裝費工費時費錢，不然房東早就自己幹了不是？尤其是中間空關的一兩個月，只有投入、沒有收入。當時的自X，全靠自有資金和租客的租金滾動，用滾存的租金差額抵扣前期投入，和二房東沒區別，卻又比個人二房東規矩太多，賺的是辛苦錢。

自X從2011年開始運營，直到2017年底才拿到第一輪融資。這年頭，風投從合伙人到投資經理無孔不入，行業集體反應遲緩？不存在的，這輩子都不會存在的。前面七年不入法眼，一朝得幸寵冠六宮，究竟是發生了什麼？

有人說，美國強在技術創新，中國強在商業模式創新。租房子這事兒沒什麼新技術，倒是模式方面確實6到飛起。

話說從前年開始，金融行業到處哭喊「資產荒」，尤其是銀行系統，國企靠不住了，地方債也開始暴雷，儲戶在銀行存錢是儲戶的「資產」不假，卻變身銀行的「負債」這也是真。從多少年前開始，銀行就盯上了租客交房租的穩定現金流。這個現金流甚是美妙啊，一是分散，沒有大客戶，不像貸款給國企，嘩啦一下幾億十幾億就到了一個客戶頭上，得實時盯著，萬一不還了玩不起啊；二是乖啊，年輕人還款意識強，現在租房住，將來還得買房，就中國這房價，買房必得貸款，沒人會跟自己的徵信記錄過不去不是？如果能把房租這樣的現金流納入自家體系，銀行自然是美滋滋。

但是租房子的年輕人跟銀行扯不上關係啊，房租是量入為出，不管房租佔到稅後工資的1/5還是4/5，總歸是發了工資攢著，每三個月交給房東。除了用了銀行的賬戶和結算系統，跟銀行沒發生什麼信貸關係。

公寓就不一樣了，公寓需要擴張，自X們靠自有資金滾動發展得那麼慢，心裡也著急，作為一個企業，公寓巴不得撬動銀行的信貸槓桿。

所以公寓和銀行一拍即合，由公寓連哄帶騙讓租客從銀行貸款並按月還款，銀行把貸款一次性給到公寓，公寓用租客貸的款快速擴張，把租客每月還的款支付給原房東。這下，租客就稀里糊塗得進入了銀行的信貸體系，公寓和銀行都很開心，「都有光明的前途」。

租客按時還款，房東按時收租，公寓快速擴張，銀行坐收現金流。啊，多麼完美的商業模式，完美得像天上那朵如懶羊羊髮型的白雲。你看，X殼公寓剛完成的B+輪融資，估值這麼高，只稀釋不到2%的股份，卻有這麼多投資機構搶份額，為什麼？因為能夠撬動銀行槓桿、大幅降低對自有資金的依賴，能夠發展得「多快好省」。

但是，理智和常識告訴我們，收益一定伴隨風險。銀行賺了錢，承擔了什麼風險？租客會不按時還款嗎？銀行想著，租金而已，除非年輕人集體失業，否則怎麼會集體不付租金呢？這種系統性風險，不在銀行從業人員的考慮範疇內，因為考慮也沒用。

這就是全部風險嗎？小機靈不覺得，現在跟各位捋一捋：

租客為何不按時還款？→因為房子不能住了

房子為何不能住了？→因為房東不讓住了

房東為何不讓住了？→因為公寓不按時付租金給房東了

公寓為何不按時付租金給房東？→因為資金鏈斷了

公寓資金鏈為何會斷？→因為入不敷出

資金流入為何少了？→因為擴張慢了，沒有新公寓可以貸款

資金流為何無法覆蓋支出？→因為擴張期競爭激烈拿房不計成本

為何拿房不計成本？→因為只有保證規模，才能從銀行以優惠利率貸到款，才能給股東交代；因為自信房租再高也能租出去

為何自信房租再高也有人租？→因為自信能夠壟斷市場

所以說，長租公寓市場壟斷之日，便是長租公寓市場崩盤之時。怪不得前我愛我家副總裁胡景輝炮轟中介和資本推高房租，也怪不得水木社區的如下這個帖子：

歸根結底，銀行、公寓和資本都不想賺辛苦錢。但是這個世上，有人賺錢，就要有人辛苦。

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