女王治下的英國，房價90年漲了470倍，英國皇室有何投資秘方

來自專欄英倫投資客6 人贊了文章

文 / 英倫投資客

上周末寫House of Fraser破產的文章意外引起廣泛討論，其中一個評論雖然點贊不多，但卻直擊要害地講出了投資英國的殘酷現實。

英倫投資客一直在觀察和記錄中國對英投資，縱觀這幾年的案例，和「做生意」有關的中英投資大概率不達預期，包括House of Fraser、維他麥、MG名爵汽車、阿斯頓維拉等，沒能做成的原因比較複雜，這邊不詳細展開，之後會單開一篇文章分析。

評論說的波司登在倫敦的投資，其實很有代表性，波司登在倫敦既做生意也買店面，雖然最後「生意」也沒做下去，但其購置的邦德街店面卻漲了一倍多。

今天的文章正好順著這個話題說開，主要想通過研究英國皇室的投資，去回答一個問題：投資英國，到底該買房還是做實業？

我們先看兩張圖。

這兩張圖代表英國女王伊麗莎白二世從出生到現在這92年期間，英國房價的具體走勢。

數據顯示，在女王的一生中，即便英國經歷多次經濟周期和房價下跌，整體的長期趨勢還是上漲，英國平均房價從女王出生時的619英鎊（1926年）漲到如今的29.1萬英鎊，漲幅為47021％，高達470倍。

值得一提的是，過去近100年的時間，英國都有完整記錄房價數據和產權歸屬，當年是誰的房子、誰的土地，到今天還是他們的，這一點還是挺讓人敬佩的。

在伊麗莎白二世正式加冕的1953年，正值英國從二戰中恢復，房價相比二戰開打那年，上漲了三倍多，漲至2006英鎊。

而在1966年英國贏得世界盃的時候，房價漲到了3840英鎊 （相比女王加冕時又漲了1834英鎊）。

最近的五十年，特別是最近二十年以來，英國房價經歷了一波高速上漲，1996年到2006年十年上漲了276%，然後遇到金融危機經歷了一年左右的下跌，而後又是一波長達十年的快速上漲。

以史為鑒，這兩張圖所反映的房價走勢對於我們預測脫歐後英國房價的長期走勢很有參考價值。

不過需要注意的是，具體來看，最近15年間（2004-2018年），英國因為產業變遷（第二產業衰落，第三產業起飛），房價開始有所分化，下圖綠線代表的倫敦房價上漲最快，其次是倫敦周邊的英格蘭東南部和東部。

上圖顯示，以長期的緯度來看，倫敦和周邊的東南部之外，英國其它地方的房價漲幅都不甚理想。

如果以90年為一個周期，來預測英國未來房價，絕大多數業內人士認為，未來90年英國房價再漲470倍的可能性不大。

不過即便按照每年房價漲6.7%保守估計，在英國下一任君王——查爾斯90大壽的時候（2038年），英國平均房價將達到130萬英鎊。

而在王位繼承順位排第二的威廉王子90大壽的時候（2072年），英國平均房價將達到1130萬英鎊。

英國皇室有何投資秘方？

女王治下的英國，房價穩定上漲，而英國皇室也在這段時間賺得了巨額財富，那他們有什麼投資秘訣？

英國皇室的收入主要由兩部分組成——君王撥款和私人收入。

其中君王撥款主要來自於Crown Estate的盈利，而私人收入則包括女王繼承的私人財產的收益和其持有的蘭開斯特公國所產生的收益。

先講講幫女王打理資產的神秘機構——Crown Estate（王室地產）。

Crown Estate旗下大部分資產是房產，其中58%是位於倫敦市中心的物業，包括倫敦市中心黃金地段的購物街——攝政街幾乎所有的物業、和堪稱富人後花園的聖詹姆斯區一半以上的房產。

除此之外，Crown Estate還持有35.8萬公頃土地，並在利物浦、斯旺西、斯勞和諾丁漢等地持有總共15個大型商場，在伯明翰、曼徹斯特、劍橋等地持有寫字樓物業。

同時，Crown Estate還在英國持有超過14萬公頃的農業用地和森林，並擁有英國各地的海床，以及大量海上風力發電項目。

過去10年，Crown Estate旗下資產價值翻了一倍，2017/18年報顯示，Crown Estate旗下房產總價值高達141億英鎊。

盈利方面，雖然這兩年受到脫歐不確定性的影響，Crown Estate在今年依然實現了4.767億英鎊的盈利，年化投資回報率達到9.4%，利潤相比去年增加了4%。

值得一提的是，雖然Crown Estate的資產名義上歸女王所有，但女王不能自行出售，這是因為這些資產是屬於未來所有英國國王的，不能算作女王的私產。

也就是說，Crown Estate的房產在女王退位後就不屬於她了，會自動傳給下一任英國君主。

Crown Estate特殊的獨立性來源於1760年喬治三世與英國政府之間達成的一項協議。

當年為了擺脫資不抵債的窘境，時任君主喬治三世與議會達成協議，把絕大多數的不動產交給英國政府協助設立的Crown Estate管理，從而免除君主支付法官、公務員和外交人員薪酬的責任。

Crown Estate本質上是一個信託基金，由專門的委員會管理，向英國議會報告工作，然後再由議會決定交多少給王室使用（這幾年是15%），剩下的利潤則歸屬英國國庫。

近年來，隨著Crown Estate盈利直線攀升，女王「薪水」未來兩年將增加600多萬英鎊，於此同時，Crown Estate也將給英國國庫創造豐厚收益。

可以看出，英國皇室藉助Crown Estate的房地產投資，不僅沒有「吸血」納稅人，反倒給英國國庫增加了大量財產，過去十年一共創收22億英鎊。

Crown Estate之外，女王還有私人收入。

女王的私人收入絕大部分來自於她繼承而來的城堡、莊園、私人領地等，較為知名的有巴爾莫洛行宮、桑德林厄姆莊園、蘭開斯特公國等，總估值約為130億英鎊，不接受Crown Estate管理。

總結來說，英國房價在女王治下穩步上漲的同時，英國皇室基本上只做和房產相關的投資。

英國皇室都持有哪些房產？

既然英國皇室只喜歡買房，我們接下來重點盤點下其所持有的標誌性房產：

英國女王和愛丁堡公爵（菲利普親王）在Crown Estate名下的房產：

白金漢宮是女王在倫敦的官邸，也是最為人熟知的女王住所，女王周一至周五居住在此。

白金漢宮共775個房間，包括19個國事廳，52間卧室，188間員工房，92間辦公室以及78間浴室。

2.溫莎城堡（位於溫莎，英格蘭）

溫莎城堡是女王的鄉村住所，女王喜歡在周末、復活節假期、夏天某些時候待在這裡。

3.荷里路德宮（位於愛丁堡，蘇格蘭）

荷里路德宮是女王在蘇格蘭的官方住所，也是皇室成員在蘇格蘭履行皇室義務時的居住地。

4.希爾斯伯勒城堡（位於唐郡，北愛爾蘭）

希爾斯伯勒城堡是女王在北愛爾蘭的官邸，皇室成員在北愛爾蘭履行皇室義務時的居住地。

*以上四大官邸均會在一年內的某段時間對外開放，並向遊客收取門票。

女王和愛丁堡公爵的私人資產：

1.桑德林漢姆府（位於諾福克郡，英格蘭）

皇室家族喜歡在桑德林漢姆府過聖誕，並住到第二年2月。

2.巴爾莫勒爾堡（位於阿伯丁郡，蘇格蘭）

巴爾莫勒爾城堡位於蘇格蘭高地，佔地50,000英畝，包括150棟建築。

3.蘭開斯特公國（英格蘭、威爾士）

蘭開斯特公國是英國僅存的兩大公國之一，旗下地產達18,433公頃，凈資產達5.18億英鎊，屬於女王的私人領地，由獨立的信託運作，不接受Crown Estate管理。

威爾士親王（查爾斯王子）與康沃爾公爵夫人（卡米拉）在Crown Estate名下的資產：

1.克拉倫斯府 （位於倫敦，英格蘭）

克拉倫斯宮是查爾斯王子在倫敦的官方住所。

威爾士親王與康沃爾公爵夫人的私人資產：

1.康沃爾公國（英格蘭）

康沃爾公國是威爾士親王的私人領地，位於英國東南部，佔地約5.5萬公頃，康沃爾公國資產價值超過5億英鎊。

2.Llwynywermod 莊園（位於威爾士）

這個私人莊園佔地192英畝，查爾斯王子沒有使用時，會將其租給來度假的遊客收取租金。

3.Tamarisk（位於錫利群島）

查爾斯王子的私人住宅，位於聖瑪麗島。

劍橋公爵（威廉王子）和公爵夫人（凱特王妃）在Crown Estate名下的資產：

1.肯辛頓宮（位於倫敦，英格蘭）

威廉王子和凱特王妃，還有他們的三個孩子都住在肯辛頓宮，黛安娜王妃生前也曾住在這裡。

劍橋公爵和公爵夫人的私人的資產：

1. 安梅爾大宅（位於桑德林漢姆府內，諾福克郡，英格蘭）

女王在2011年把這棟房子作為結婚禮物送給了威廉王子，是威廉凱特在倫敦外的住處。

薩塞克斯公爵（哈里王子）以及公爵夫人（梅根王妃）在Crown Estate名下擁有的財產：

1. 諾丁漢別墅 （位於肯辛頓宮內，倫敦，英格蘭）

哈里和梅根結婚後，也住在肯辛頓宮，同哥哥嫂子一同生活。哈里搬進肯辛頓宮之前和父親一起住在克拉倫斯宮。

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