說長租之七：租賃住房的錢從哪裡來

在追求高周轉的房地產行業,周轉比蝸牛還慢的長租公寓卻得到了大量開發商追捧,為什麼?一位差點錯失機會的房地產高管回答得特別妙:貧窮限制了我的想像力,長租公寓商業模式的核心是融資!

一、 開發運營貸的支持

這兩年中央和央行發了許多文件，支持長租公寓貸款，貸款的範圍也從租戶到開發商360度全覆蓋。這個支持力度有多大？從各銀行了解到，各行普遍制定了專門支持文件，核心條款如下：資本金一般為25%，優質客戶為20%；最長25年；利率為基準貸款利率左右，建設期和運營前幾年按照季度付息，無須償還本金。反觀自持商辦用地，各銀行都明確貸款額度按照現金流覆蓋貸款折算，普遍不到總投的一半。

這項措施落地了嗎？上海最早推出的租賃住宅，由於四證齊全符合貸款條件，目前已經享受到了該政策，而其中一家利率是基準下浮10%！從開發商角度，項目基本無須追加資本金投入可以完成項目開發建設、投入運營；從銀行角度，租賃住房儘管前景尚未明朗，但是得到央媽支持，是現在貸款嚴控情況下為數不多的放錢途徑，當然也是趨之如騖。

二、 後期退出的路徑

2016年10月以來，房地產多種融資途徑調控受限，與此同時，住房租賃行業金融支持不斷提升，金融創新產品不斷湧現。以目前重資產（持有型）租賃住宅發行的類REITs產品為參照，新派公寓類REITs產品於2017年10月11日正式發行，發行金額為2.7億元。該計劃基礎資產為新派公寓國貿CBD店一棟酒店式公寓，評估價值3.15億元，發行折價率為86%，而原始權益人賽富不動產基金收購該物業的原始價格為1.34億元，裝修費用1.65億元，相對於原始權益人2.99億元的成本發行折價率超過90%。優先順序佔比48.15%，利率5.3%，每年需支付利息689萬。中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃於2017年10月24日成功獲批，總規模50億元，優先順序、次級佔比9：1。第一期發行底層物業資產為北京西山林語、西安金香檳等十處物業資產，發行規模為16.76億元，實際認購資金為17.17億元，優先順序15.45億元，固定利率5.5%，年利息支出8190萬元。

在以上幾個產品之後，類REITS產品如雨後春筍般湧出地面。其中分為兩類：1、純融資型，通過評估把資產估值做大，物業持有人補貼錢，但是獲得大量長期限、低利率資金，和現在市場上動輒10%以上的融資成本，5-6%的派息要求太低了！2、穩健性，一方面發行類REITS收回部分或全部成本，但是確保租金收入覆蓋派息成本，同時空手套白狼、坐等物業升值後通過公募REITS等途徑退出。

所以，不要被貧窮限制了想像力,長租公寓商業模式的核心是融資!