假如碧桂園森林城市不能賣給外國人......

09-13

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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

8月27日中午，路透社報道稱，馬來西亞總理馬哈蒂爾表示：「我們不會給那些來購買和居住在森林城市的人提供簽證，我們反對的理由是，森林城市這個項目是給外國人建造的，而不是給馬來西亞人，馬來西亞人沒有能力去購買這個項目的房子。」

馬來西亞國家新聞社（下稱馬新社）也證實了這一消息。據馬新社報道，馬哈蒂爾在吉隆坡的一個「城市4.0和商業4.0會展」的活動上對媒體表示，他反對為外國人建造一個森林城市。有一件事是確定的，森林城市未來蓋成的房子不允許賣給外國人。

下午，碧桂園對媒體否認了該消息。

晚上，碧桂園方面有關負責人告訴我，還在向馬方核實情況，項目投資是基於遵守馬來西亞法律的前提，目前還只是馬哈蒂爾的個人言論，具體要執行落地，假如真對外國人禁售，還需馬來西亞修改法律政策。

異國投資的最大風險在於執政者是支持還是反對，因為每一屆領導的執政理念和認知很可能不一樣。

馬來西亞上一任總理納吉布在職期間，非常支持森林城市的投資，這個項目也是他在任時引進的。納吉布曾表示，森林城市將成為馬來西亞新的經濟增長重心，未來20年將創造22萬個就業機會。

在2016年底召開的森林城市國際產能產業合作簽約大會上，納吉布還在現場稱讚了碧桂園，並表示政府會繼續大力支持森林城市發展，宣布項目所在地為免稅區，將設置獨立海關，享有部分企業所得稅的減免，而且享受免除產業盈利稅、印花稅等其他專屬優惠政策。

但到了馬哈蒂爾執政後，則風雲突變，開始打擊森林城市。實際上，在他上台前，就多次抨擊該項目，前景堪憂。

馬哈蒂爾在今年5月當選總理之前就放話，一旦當選，他將重新審核在馬國的中國投資項目，如果中國公司將運營放在馬來西亞、僱傭當地人、同時帶來資金和技術，那就會受到歡迎。但是，現在的情況完全不是這樣的，「我們從這些投資中得不到任何好處，我們不歡迎這樣的投資。」

馬哈蒂爾以碧桂園投資的森林城市項目為例，指出碧桂園的這個房地產項目每套公寓起價約17萬美元，而馬來西亞人均年收入僅約16000美元。

他說，「我們沒有那麼多人能負擔得起這麼貴的房子，你只好讓外國人來買。但是，沒有人希望看到大量的外國人湧入自己的國家。」

馬哈蒂爾曾在自己的博客中公開抨擊森林城市項目是一個「外國飛地」(飛地指歸屬某一國，但卻地處另一國領土內的土地)--「大片最寶貴的土地現在將由外國人擁有和佔據，它們實際上將成為外國土地」。

不只是碧桂園森林城市項目，近來，我們看到，馬哈蒂爾加大了對馬國中資項目的打壓力度，馬來西亞的執政聯盟已暫停價值約240億美元的中資基建項目，包括東海岸鐵路和三條油氣管道。

可以說這是馬來西亞對中資項目的全面重新審查，只要不滿足馬哈蒂爾提出的這幾個條件，帶來就業，帶來資金和技術，都會躺著中槍。

說白了，他們歡迎的是可以持續創造稅收和就業的實體產業，而不僅僅是短期帶動GDP發展，賺一票走人的基建和房地產業。

現在外界可能比較關心，如果馬哈蒂爾執意要將他的施政綱領執行到位，對碧桂園在馬來西亞的投資會造成多大的影響？

森林城市的投資規模到底是多少，碧桂園有關負責人也沒有給我一個準確的數據，按照他們以前的宣傳口徑，都是2500億人民幣，如果一切順利，投資周期計劃是20年，總投資1000億美元，項目佔地20平方公里，總戶數25萬戶。

但實際上它的填海工程獲批不會有那麼多，所以計劃投資是一回事，實際投資又是另一回事。

碧桂園內部的人士告訴我，這個項目在外匯管制前，賣的確實不錯，在央視花了十多億真的砸出了滿意的廣告效果，至少全國人民都知道了新加坡旁有個森林城市項目。

以2016年為例，森林城市項目一共推貨量為127億元，去化率達到79%，而碧桂園國內項目的去化率大概保持在65%左右的水平，森林城市項目的利潤率也高於國內項目平均水平。整個2016年，森林城市賣了180億。這個成績讓碧桂園總裁莫斌感到非常滿意。

但好日子曇花一現，沒過多久，就碰上了外匯管制。

2017年上半年，中國嚴控國內資本外流，切斷了國內購房者匯款給碧桂園馬來西亞公司的通道。一夜之間，森林城市國內售樓處「全部臨時關閉」。

2017年4月，碧桂園副總裁朱劍敏透露，森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。

因為每人每年5萬美元的外匯額度，很顯然不夠買森林城市的房子。

根據路透社的報道，去年中國人占森林城市購買者的70%。如果禁止外國人買房子，那這個項目就失去了開發的意義了。

碧桂園的損失有多少，關鍵是看他已經投入了多少錢，收回了多少錢。

關於投入的數額，碧桂園公司有關負責人對我說，他也沒有問到這個數到底是多少。

但莫斌2016年8月份對媒體說過，森林城市採用的是「以銷定產」的原則，就是賣多少建多少，雖然宣傳中碧桂園對於森林城市的投資達到2500億元，到2016年8月份為止投入包括地價加起來為50多億左右，已經銷售100多億，採取滾動投資。

而到了2017年，房子不好賣了，我想投資速度肯定也會相應放緩，不可能累積太多庫存放手裡。

如果真的不讓對外國人賣了，算是馬來西亞政府先毀約，從公司收益的角度考慮，碧桂園也可以不繼續投資了，即時止損，這對去年銷售就已達到5500億規模的碧桂園而言，無傷大雅。

但倒霉的是，買了這個項目的投資者，原來規劃的那些配套設施可能就沒了，一座美麗的海濱城市，變成了一個普通小社區，鬧不鬧心。

未來，一切都是未知數。

歡迎關注微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌的短周期，不唯空，不唯多，只唯實。