房產稅年底見面？留給你賣房的機會不多了

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最近，個稅的聲音討論很兇，而比個稅還重要的房產稅，也已經悄然提速，今年8月，《經濟觀察報》援引接近稅法系統的深喉的消息稱「房地產稅今年一定會跟大家見面」。而早在今年3月份的時候，其實也有同樣的說法，全國政協委員、財政部原部長、全國社保基金理事會理事長樓繼偉曾透露，房地產稅立草案預計今年進行首次審議。

對此，有相關法學的專家解釋了流程，全國人大常委會常規的是兩個月開一次會。法案審議來說一般要審三次。三次審議結束後，如果通過，就可交付表決。一審後，草案可公布徵求社會意見。這意味著房地產稅法的草案年底前有望向全社會公布。

房地產稅改革，是一項重大的稅制改革，他關係到後面幾十年的國家收入模式，特別是將改變大家的投資習慣，在房產的持有環節徵稅。很可能造成財富的大洗牌。

首先，按評估價格徵稅，也就是說會官方給出一個價格，而不是完全跟市場價格波動，這個價格可能會滯後於市場的反應，給我們印象最深的案例就是，2008年美國底特律的房子幾乎白送，就是因為按照評估價，很多房子每年要交幾千甚至數萬美元的房產稅，所以根本養不起，白送給別人都沒人要。評估價收稅，很可能會讓房價過高房子，瞬間變成負債。喪失掉流動性。

其次，考慮到民生問題，應該會有免徵額度，也就是基本會保證大家的剛需，你就一套自住房，如果面積不算太大，應該是不用交稅的。這個免徵額應該在人均40-60平米，因為目前全國人均住宅面積就是40平米，而上海之前的房產稅試點，就是60平米免徵，但上海模式大家都知道，是失敗的模式，就因為這個門檻太高，結果根本形同虛設，所以應該不會比這個免徵面積更多。也就是說如果你一家三口住一個120平米以下的房子，房產稅跟你的關係並不大。

第三，考慮到租房需求，對二套房應該不會下狠手，但三套以上的懲罰稅率應該會很重，很多人都擔心二套房要交稅，即使二套房交稅，應該也交不了多少，甚至乾脆就不按套數計算，而是免徵之外的面積數量計算。

如果對二套房就收重稅，那麼城市租金就會暴漲，以後沒人有多餘的房子了，租戶找誰租房去，所以這顯然不符合房子是用來住的原則。大概率應該考慮到這個需求，一套保護自住，二套合理出租，三套開始就會使用懲罰稅率，或者是超出一定的人均面積，就給予懲罰稅率。這個稅率隨著你的套數和面積上升而遞增，所以你別想把房產稅轉嫁到租戶身上，因為人家是二套出租，沒什麼成本，你是五套房出租，房產稅每年2%，你跟人家的成本根本不同，這就避免房東集體提價的情況。

第四，徵稅難度不小，中國老百姓對於直接稅和財產稅缺乏繳納的觀念，大部分之前都是代扣代繳，你讓他自己申報繳稅可能性並不大。所以怎麼收房產稅是個難題，但起碼有一招可行，那就是過戶的時候，交齊房產稅，並補繳滯納金，換句話說你的房子只要還想賣，就得按時去交稅。你要一直不交稅，多套房的滯納金累加，最後房子可能就歸國家了。

第五，會考慮到土地出讓金的問題，在房產稅里給予土地出讓金的減免，至於產權問題，房子的產權本就是屬於個人，所以對你完全產權的東西徵收財產稅沒什麼法律問題，只是土地不屬於你而已。即使在美國，你買公寓，土地也一樣不屬於你。所以70年的土地出讓問題，根本不是障礙，隨時可以把土地的出讓年限加長。

綜合來看，現在大家不應該抱有幻想，房地產稅肯定是要來了。雖然明年完成立法，最快2020年-2021房地產稅落地，但是對於房子這種流動性極差的資產來說，千萬不要等到最後在去集中變現，P2P的擠兌大家都見過吧，一旦他出問題，信心開始喪失，您根本就找不到買家了。而房地產稅一旦有了具體的細則，你可能根本就脫不了手。大家可以看看個稅，對於勞動者尚且如此，你想想房地產稅會怎麼樣吧，對於很多人來說，十有八九會是個噩夢的開始。

泡沫經濟學說的就是日本房地產泡沫破滅的全過程。日本學者們反思，當年在房地產泡沫的階段，幾乎沒有持有環節收稅，是一大致命失誤，當時日本的土地稅由於評估價極低所以名存實亡，結果才釀成了日本大泡沫的破裂。