認籌一個月不如一個月 樓市「金九」還會來嗎？

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現在的上海樓市，用一個詞形容「冰火兩重天」。

尤其進入下半年，兩極分化趨勢非常明顯。隨著時間推移，認籌越來越差。

不要總是津津樂道所謂的前灘、莘庄、江橋等網紅盤的熱銷，要知道在這群網紅盤的身後，還隱藏著如此之多，仍在匍匐前行的苦水盤，他們的日子並不好過。

上海7-8月開盤項目匯總

25個高認籌盤 全部自帶光環

如下圖，上海7-8月，新房市場共計開盤數量為62盤，不可謂不多，也反應出了淡季不淡的市場行情，然而開盤當日售完或接近售完的項目只有約25盤，佔據了總開盤量的40%。

日清或接近日清的項目匯總

也許有人會認為，按照當前的市場行情來看，這樣的去化程度已經相當不錯，但是需要說明的是，還有多數樓盤在這段時間內銷售及其慘淡，而銷售良好的樓盤都具備了以下明顯特徵：

1、基本都是上海或區域內的熱門樓盤，自帶光環，市場關注度本來就很高；

2、預證售價普遍低於市場預期或項目所在區域內呈現明顯的一二手房價格倒掛；

3、區域內新房供應稀缺，甚至個別板塊常年無供應量。

基於以上種種原因，認籌理想也就不難理解了。

比如中鐵北城時代、金地自在城璽灣、上海長灘、龍湖天璞、大華碧雲天、金地天地雲墅都是區域內IP盤，價格低於市場預期以及一二手房有倒掛趨勢。

其餘項目如皇都花園、金融街融府、復興瓏御、陽光城濱江悅、綠地海珀玉暉、TODTOWN天薈、前灘東方逸品、晶耀名邸、靜安府、星海尚南坊、九龍倉靜安壹號、雲錦東方等全部都是近幾年所在板塊內新房供應稀缺的區域，在供不應求的情況下，熱銷也就顯而易見了。

遠郊剛需盤不受待見 認籌逐漸變差

從今年所統計的總開盤量來看，截止8月31日，8個月的時間裡共有125盤入市銷售；與此同時，僅7-8兩個月內，就有62盤入市，2個月的時間已佔到全年總開盤量的49.6%，可見集中推盤量很高。

也因此在這波集中推盤的剛需房中，尤以遠郊剛需房，價格優勢不明顯的普遍認籌率都較低。

一位業內人士表示：「供應量加大，購房者所選餘地非常多，在當下價格保持平穩且有下行的預期下，很多客戶會選擇性對比，且不乏有部分客戶傾向於持幣觀望，擇機入市，尤以剛需購房者為主。」

若以中標率低於0.5以下為準，從7-8兩個月的統計數據中顯示，約有21個新房處於這個階段，甚至個別樓盤中標率低到了0.02：1，已屬於嚴重的無人問津狀態。

認籌相對較差的項目匯總

以低於0.2以下樓盤為準，這部分樓盤也有以下主要特點：

認籌率低於0.2以下的項目匯總

1、基本位於上海遠郊，無論交通、還是配套都十分欠缺；

2、所推出的產品或有別墅、或有洋房，面積段整體偏大，無法吸引目標客戶；

3、整體價格並無優勢，相比於周邊二手房普遍過高，或高於市場預期，當下行情市場接受度不高；

4、特例，東外灘1號爆冷，毛坯房單價9.5萬，與周邊精裝房幾無差別，沒有性價比。

如今在收入尚未明顯增加的前提下，房價已較幾年有了明顯漲幅，這必然會使剛需購房者置業更加吃力。

因此，諸多購房者表示「首付、銀行利率都比之前有明顯增加，有過貸款記錄更是達到7成首付，成本實在太高，而遠郊的某些項目性價比不高，因此需要更多時間考察項目，選擇更有性價比的房子。」

這樣來看，部分購房者的入市時間就被拖延，以至於7、8兩個月部分剛需房認籌情況逐漸下降。

與往年相比，今年7、8月的確反常，2個月的開盤量已佔到今年總開盤量的一半，出現了淡季不淡的市場行情。

有如此之多的項目扎堆選擇在淡季出貨，或也表明開發商在搶時間、搶市場。

然而在大趨勢下，限購政策依舊長期存在，市場上准購房客戶正逐漸減少。

反觀供應量，7、8月集中爆發，加之此前仍有不少項目在續銷搶佔客戶，因此供大於求已在8月得到體現，市場需慢慢消化。因此不難看出，隨時間推移，新盤認籌普遍降低，尤以剛需房為主。

「金九」已來 「金九」未來

從相關統計數據中顯示，9月已有22個項目確定入市，另外還有近20個項目在積極取證中。也就是說，9月上海將有超過40個項目先後取證入市，供應量相比8月還要多出不少，從供應量上看，樓市「金九」已來。

值得玩味的是，供應量進一步加大，認籌及去化或也將進一步降低。

上文中已提及，目前上海樓市已供大於求，如此之多的供應量會隨著時間的推移而慢慢消化，因此此前的供應量會平移至9月乃至全年，甚至平移至明年。

而9月又有如此之多的項目入市，疊加前8個月的供應量，想必從認籌或去化上來看，「金九」未必到來。

一品漫城沙盤圖

比如進入9月第一個開盤的項目一品漫城，共推出364套房源單價6.5萬/平，價格適中，且屬於前灘輻射範圍，然而僅有58組參與搖號，認籌率僅為0.16:1，實屬較差。

從這一項目或也能看出，進入9月以後，低認籌率或將成為常態化，進而影響去化速度，這麼看，「金九」還會「金」嗎？

市場走向：

這個夏天 上海樓市的表現真不一般

未來的一個月 至少有近4000套房源確認入市

業內觀點：

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