今天刮完牆，明天租出去，甲醛全靠吸！

近幾年，在拿地成本高企、調控政策嚴格的大背景下，瘋狂了十來年的「樓市」開始降溫了。

據統計，僅2018年上半年各地關於房地產的調控政策就高達200次，共有73個城市先後出台房價調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市全部實行限售+限購政策。

由於調控政策不斷升級，2018年超過800宗用地慘遭流拍，一線城市房價飆升勢頭被有效遏制，三四線城市房價則大範圍普遍下降。

來源：中國房價行情

01

風雲乍起

在房市降溫的同時，房屋租賃市場卻迅速蓬勃發展起來。

據調查資料顯示，我國一線城市中有40%以上的人是選擇租賃的，租賃早已成為城市人群一種重要的生活方式。

然而，2016年，中國房地產市場總規模超過20萬億，其中新房12萬億，二手房6.5萬億，租賃1萬多億，租購嚴重失衡。

落後的租賃市場已不能滿足城市擴張的基本需求，大力發展租賃市場迫在眉睫。

於是，從國辦39號文《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，到住建部等九部委發布的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再到廣州的「租購同權」。。。

在一系列政策紅利加持下，我國的房屋租賃市場開始騰飛了~

以規模最大的長租公寓企業，鏈家旗下的自如為例，2016年其出租房源約35萬間，2017年達50萬間，截至今年上半年，自如管理的公寓房間已超過70萬間。

當然了，跟著租賃市場一起騰飛的還有租金！

從8月最新統計數據來看，以省會城市為代表，各地房屋租賃價格「全線飄紅」，同比漲幅基本均在10%以上。

來源：中國房價行情

走得太快，難免腳下虛浮；發展太快，也容易留下隱患。

今年3月，在上海擁有4000間房源的長租公寓愛公寓宣布資金鏈斷裂，許多租客在不知情的情況下「被租房貸」；8月20日，杭州鼎家公寓因爆雷，400萬資金缺口、牽連租客4000餘名。

啟信寶的數據顯示，自2017年年底至今，已有8家長租公寓「陣亡」，其中資金鏈斷裂的有5家。

前幾日，一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章火了，長租公寓再次被推上風口浪尖。

員工家屬與自如管家聊天記錄

02

有何貓膩？

小編早在三年前，就聽上海的年輕朋友推薦過自如，說自如的房子裝修好、質量好、品質高。

每一個在一線城市漂泊打拚過的人，說起租房經歷都是一本厚厚的血淚辛酸史。

長期被大小中介壟斷的租房市場，能提供給這些剛畢業的年輕人的，大多是陰暗潮濕的、破破爛爛的、搖搖晃晃的，甚至髒亂不堪的。

而自如的橫空出世，無疑是一股清流。

以略高於市價的價格，可以得到一個乾淨清爽、整潔明亮的生活空間，這無疑是個極具誘惑力的選擇。

而自如標準化的設計量產，也在儘力迎合年輕人的口味喜好。

而這一片好評的背後，究竟隱藏了什麼貓膩呢？一起通過下面這個真實案例來看看。

小Q在今年6月將自己位於杭州城西的一套房子交給自如打理，租期三年。

房東合同信息截圖

翻看委託合同，在收益信息中，有一項關於「空置期」的規定。所謂空置期，也就是自如用於裝修房子、招攬租客的時間。

根據合同約定，空置期不計入合同期內，且在空置期內房東不能收取租金。

以小Q的案子為例，其合同約定的空置期第一年90天，第二年25天，第三年25天，累計140天。也就是說，小Q實際的委託期長達3年零140天，而且有近半年的時間沒有任何收益。

至於第一年為何要90天空置期那麼久？當時自如的管家是這麼跟小Q說的：「第一年我們房屋裝修、配置傢具要花1個月，為了租客安全，通風晾曬去除甲醛，又要用掉一兩個月。」善良的小Q聽說是為了租客健康著想，也就乖乖簽字了。

2018年6月9日，小Q將房子正式交給自如，那時他的房間是這樣的：

前

6月17日，8天後，小Q閑來無事上門看房，已經面目一新：

後

乍一看，房間確實大不一樣。不過細心觀察，卻能發現不少問題。

據小Q口述：「他們其實就颳了個牆，地板還是我原來的地板，只是把壞了地方貼上地板膠而已。」

而宣傳中聲稱來自宜家的傢具，經自如設計師親口確認，其實是他們自己設計後找工廠「專門定製」的。所謂「定製」，在小Q看來，跟批發量產也沒有什麼區別。

自家的產品，質量自己把關倒也方便。

6月21日，管家正式通知小Q，房間已裝修完畢。

小Q與自如管家聊天記錄

管家口中本來長達1月的裝修時間，竟然如變魔術一般在短短一周內完成了，小Q的心中除了震驚，還有點不舒服。

「他們肯定知道實際的工期耗時，只是想在我這裡多爭取一些空置期，擴大他們的利潤罷了。」

緊接著，最詭異的事情來了，6月22日，房間裝修完後僅一天，第一位租客入住了。

小Q所有租客入住時間表

之後，另外三位租客也分別於6月26日、27日先後入住。

「不是說好裝修完後，要通風晾曬1-2個月的么？」

「雖說房間沒有大修大改，但新刷的塗料，嶄新的傢具，無疑會釋放甲醛、苯等有害氣體。能讓租客在裝修完畢後，立馬住進這樣的房間，很顯然，租客的身體健康並不在他們的考慮範圍內。」小Q有些氣憤地說。

一邊以散甲醛為借口在房東這邊力爭延長空置期，另一邊又急不可耐地將剛裝修完的房間，租給年輕的租客。不知道自如在面對租客是，又是一番怎樣的說辭？租客是否知道自己住進的其實是剛剛翻新完的房屋呢？

歸根到底，自如看在眼裡、放在心上的，說到底，還是利益二字。

作為中間方，自如要承擔裝修成本、傢具成本、員工成本，還要按時將租金打給房東。

房間每多空一天，自如就要多承擔一天的損失。而如果早點把房子租出去，這些千斤的重擔，就完完全全可以由租客來扛，何樂而不為？

03

長路漫漫

接續來說說小Q的房子。從小Q披露的合同上可以看到，自如從小Q處收房源的價格為2650元/月。

那麼經過自如一番粉飾後，房子到了租客手中，租金又是多少呢？

小編下載了自如APP，以租客身份比對了同一小區相似戶型的掛價如下：

同小區相同戶型租金

小Q的房子原本是三室一廳，自如將客廳單獨隔成一間，所以是四室，可以租給4位租客。這點從小Q提供的租客信息表上，也能得到側面驗證。

通過比價，小Q的房子經自如轉手後，租金收益每月大約在5000元左右。拋開翻新成本不算，扣除每月打給房東小Q的2650元，自如每月進賬2350元，三年就是84600元。

自如租客合約大多一年一簽，且考慮到自如目前的市場佔有率和體量，合同期內，該套房間空置幾率極低。合同約定的140天空置期，預計實際空置天數在20天左右。那麼自如還可獲得空置期進賬120天/30*5000=15000元。

一套房賺10萬聽起來不多，可1萬套房呢？10萬套呢？70萬套呢？

阿里已故的王先生恐怕不是個例，自如用戶群體多為20-35歲的青年群體，試問，有多少人在完全不自知的情況下，滿心歡喜地搬進了剛裝修完畢的新房？試問，這些看起來光新亮麗的房間，已經在悄無聲息地日積月累中，給多少年輕的生命，埋下了健康的隱患？

在小編看來，這一間間精緻的小屋更像是一個個吸血的囚牢，一張張啃噬年輕人健康的醜惡利嘴，它一端連著年輕鮮活的生命，一端卻被死死攥在一隻名為慾望的大手裡。

再來看看世界上住房租賃市場最繁榮的美國：統計數據顯示，2017年美國仍有約4300萬租房者（美國人口總數3.2億），在租房上花費4856億美元，總金額創下了歷史最高紀錄。經過幾十年的發展，美國長租公寓已成為一個十分成熟的產業。

早在上世紀80年代，美國的房租管控就已經開始。而美國對於公寓規範化上面下足了功夫，包括硬體、運營、服務等都被囊括其中。

與之相比，我國的長租公寓產業才剛剛起步，不僅立法上幾乎一片空白，監管也比較薄弱。房屋租賃市場需要發展，但更需要規範。

今日的悲劇，希望能早日停演。