三四線的房子買還是賣？這幾句話你得聽……

09-11

上周四平台發出推文《樓市邏輯已變，這是三四線最後的謝幕表演》，短短几個小時，後台留言數百條，大部分留言都很類似：

大漁老師，秦皇島的房子緊臨新建的萬達廣場，萬達還沒開業呢，是等待開業還是儘快賣呢?

環雄安的清苑如何，能買嗎?

洛陽有套閑置十年的安居房，賣還是留著?

工作在北京，能否賣掉山東泰安的房子買入青島或者濟南?

請教大漁，涿州東仙坡校產房可以持有嗎?

能否講解一下煙台，幾年前買了一套一直不漲，最近猛漲了一倍，現在要不要拋掉?

廊坊人，北京工作，老家兩套房，都說三四線後市撐不住，要不要賣掉一套?

唐山，唐山，都不看好唐山，可房價好象還在漲，我是剛需，買還是不買?

問題基本聚焦為一個點，就是：三四五線的房子現在還敢不敢入場?要不要儘快拋售?

首先第一點，感謝大家的信任，樓事不決問米北。

第二點，米北不是神，大漁更不是，中國有六百多個市，一千六百多個縣，很多地名連聽都沒聽過，就讓我判斷是漲還是跌，那不是預測，是算命。

樓市是個系統性的問題，既宏觀又微觀。對每個關心樓市未來的人來說，掌握方法論，比得到所謂的答案更重要。

最近的情況很複雜，錢放到哪兒似乎都不安全。

樓市這個最大的儲錢罐，好象也不是那麼安全了。不是不安全了，是貌似不再繼續膨脹了。

以前呢，往裡扔十塊錢，過段時間就會驚喜地發現變成了十二塊，十三塊，十五塊，年景好時還能變成二十塊甚至二十五塊。這麼好的致富方法，大家當然集體往儲蓄罐里扔錢。

但現在，這個儲錢罐不靈了，不但不靈，裡面的錢還有可能變少，自然令人心焦。

那麼，錢要取出來嗎?還是換一個儲錢罐?這是很多人面臨的問題。

躺賺的時代已經結束，我們面臨的是更實際而艱巨的問題：如何保衛手裡已增值的財富，不讓它再次迅速貶值。

樓市絢爛，然而煙花易冷。三四五線的房子跟著一二線也嗨了一波之後，嚴峻的流動性問題重新擺上了檯面。

都說三四五線的房價是靠棚改和去庫存撐起來的，不像一線和二線，有人口和基本面的支撐，房價更穩。

因此，很多人說，這一波大漲之後，三四五線的房子不宜長持，要儘早置換。

如何置換?一層層地往上置換，賣掉三四五線置換二線，賣掉二線置換一線，級別越高的城市房價越穩越安全。在這個邏輯推論的基礎上，三四五線的房產是否真的該拋?

這是很多目前手握三四五線非自住房產的人群最關心的問題。

沒有統一的答案。

比如說蘇南的發達小縣城和北方的四線小城市，如何比?

末落的三線重工業城市和正在崛起的五線縣級市，如何比?

中國樓市沒有統一的答案，但我們可以梳理出來通用的邏輯。

目前三四五線城市的房子，我的意見是，除了剛需之外，投資請停止買入；但如果已買，盲目拋售大可不必。

首先，三四五線的房子雖然普漲，但大部分漲幅不過50-80%，多的也不過翻了一倍，目前的價格大部分在七八千，少部分在一萬多。

貴不貴?和小城市的工資收入比起來自然是貴，可是和通貨膨脹、收入增長和一二線房價比起來卻不能算貴。

三四五線小城這波上漲，有跟風因素，更多的原因則是窪地補漲。

貨幣超發多年，人們的收入也一直在上漲，房價還長期停留在四五千元，這是不合理的價值倒掛，和一線的八到十萬，二線的三到五萬相比，難道小城市的房子真的就只值四五千元嗎?

所以三四五線這次上漲實質是房價糾偏和價值回歸，但是，在上漲過程中，由於跟風和投機的因素，或多或少都會出現房價上漲過度。

不過，由於中國小城市絕大多數沒有IP，缺少熱點，除了個別如丹東、麗江、防城港這樣自帶IP和流量的城市，絕大部分並未進入投資客的法眼，小城市的投機炒作是有限的。

反而是像成都、西安、杭州、武漢、南京這一批二線網紅城市，由於數量少，關注度高，又擅長自我營銷，製造熱點，成功煽動起了大部分投資客的熱情，房價被輪番炒作，翻了一倍、兩倍甚至三倍。

所以說，大潮褪去之後，哪裡才是更危險的地方?到底是漲了80%的三線，還是翻了兩到三倍的二線?

歷史已經證明，過度炒作之後，不管是一線還是強二線，再強再有價值的城市也撐不住房價無休止的瘋漲，北京上海一年多來樓市大幅回調，和近期陷入「崩盤」熱議的廈門，都充分證明了這一點。

從過往的樓市經驗來看，大漲之後，三四五線樓市被砸實然後橫盤數年的概率很高，個別城市會步入陰跌，但不會大跌，更不會崩盤，因為投資客有限，不存在投資客大量砸盤退場的風險。和瘋漲過度的二線比起來，小城市的安全係數反而更高。

退一步說，目前階段，形勢複雜多變，樓市、股市、匯市，都存在著極大的不確定性，一動不如一靜。如果你賣了三四五線的房子，拿到這筆資金又準備做什麼?

去賭一把股市，兌換美元，購買黃金，買大額保險，還是去幣圈試試運氣?你肯定說這些我都信不過，我想置換。

那請問置換哪裡?去置換剛剛漲到巔峰的二線，然後吃到第一波下跌的紅利?

你說那我直接買一線，請問北上深你是有寶貴的購買資質，還是有幾百萬的備用資金?

或者是乾脆把現金放在手裡，坐等貶值?

等你把這些問題都想清楚之後，你就會發現急於賣出手中房產是多麼的盲目。不過，如果現階段的你有靠譜的創業機會，我倒建議你不妨賣掉多餘的房產大膽一搏，近階段國家對實業和小微企業的扶持力度會加大。

雖然賣房創業一直是個梗，但時代和機遇已經變了，我們的思路也要跟著變。

再來說很多人擔心的三四五線人口持續流出的問題。

一線和強二線對人口吸引力強勁不假，但高不可攀的房價已經形成了一道天然的屏障，阻止更多人進入圍城的同時，還加速了圍城內人員的逃離。

房價和人口，最終會在一、二、三線之間形成一個合理的納什平衡。

也計有人會說，一線房價太高，三線機會太少，人口會更多流向房價相對低而收入相對高的二線。

我要說，這個說法在二線大漲之前是成立的，但現在，已經不成立了。

舉個例子，目前鄭州普遍房價一萬八到兩萬，平均工資五千，去掉生活成本，普通人每個月能存下兩千，想攢下一套房子的首付絲毫不比一線來得容易。

為了阻止人口的盲目湧入，房價已經自動設置了一道高高的屏障，最初是一線，現在是二線。在這道屏障豎起之前，一線和二線都曾有過為時不短的寶貴入場期，可惜的是，絕大多數人都漠視了。

從這個角度來說，一線和二線的高房價反而是對三四五線城市的一種保護，可以控制人口無限制的單向流動。

目前三四五線和一二線之間的人口流動是雙向的，隨著一二線房價的不斷提升會達到一個平衡。

真正不可逆的反而是從農村到縣城和三四線的人口單向流入，絕大多數年輕人從農村出來之後，就不可能再回的去了。只要城鎮化進程還沒有結束，三四五線城市的房價就始終還有支撐。

目前中國城鎮化率為58.52%，根據聯合國預估，我國的城鎮化率在2050年將達到72.9%，還有很長的一段路要走。

至於房產稅的問題，首先擔心的應該是一二線的多套房擁有者，三四五線的房主，你的憂慮還早了點，請參看米宅今天的發文《你最擔心的不應是房產稅》。

關於三四五線的房子要不要賣，我最後重申一遍，目前階段，一動不如一靜。

不出意料，未來一年樓市將成為煉金之地，有價值支撐的城市持續堅挺，過度炒作的城市獲利回吐，一年之後回頭來看，這時的房價才代表一個城市的真實價值。

最後總結一下：

1、目前階段，三四五線的房子剛需該買繼續買，投資請止步！

2、已經買了的，自住的儘管踏踏實實住，小城市房子一樣有支撐；

3、多餘的房產，除非有資格有能力置換到經過市場檢驗的北上深，或環京這類明顯的窪地城市，否則不建議瞎置換；

4、不妨給自己一年的觀望周期，一年之後再相機而動；

5、現階段，賣掉三四五線的房子創業也許並不是一個盲目的選擇，當然前提是靠譜的創業機會；

6、小城市賺錢不易，信息渠道閉塞，更要珍惜來之不易的房產和寶貴的現金

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