想了解炒房內幕和手段嗎？地產投資總監幫你解密

來自專欄三寸時光-其宣55 人贊了文章

大家好，我是其宣，Top5房地產企業前管理培訓生，擁有兩家Top20地產的8年工作經歷，目前為投資總監。由於部分內幕內容發布不到該平台上，請大家關注我的本公眾號：其宣觀房產。在公眾號中，我將為大家揭露房地產的諸多內幕和黑幕，請大家動動手指關注一下，其宣在這裡謝謝大家了。這篇文章將給大家介紹炒房的內幕。

昨天晚上回家坐計程車，和司機大哥聊的熱火朝天。當司機問我是做什麼的，我回答自己是做房地產土地投資方面。司機師傅說，我不太懂，不過我有個朋友Z是銷售總監很牛的，可以幫周圍的朋友要一些優惠。Z謊稱自己的朋友是某局領導的親戚，然後向公司申請優惠，然後將申請來的優惠給朋友，然後朋友在給這個Z一半優惠的回扣，能掙好多錢呢，一年40多萬呢。但是他有個疑問，朋友Z在16年內三個月掙了1000多萬，就辭職不幹了，但是他怎麼算都不算不出來他是怎麼掙的。問知道這個是怎麼回事？我笑了笑，暫時沒有說話。後來想了想還是告訴了師傅大哥。

估計大家也在考慮，這1000多萬怎麼掙的呢？

其實很簡單，炒房，說的再詳細一些就是買賣合同。特別是每次房價上漲之前，地產公司投資人員基本上都能預測到。從業人員可以直接從銷售部獲得房源情況和銷售情況，用內部員工的折扣提前買，交定金，交一部分首付，但是不過戶，不列印購房合同。然後預計幾個月後房價上漲，在通過置業顧問按漲後價格賣出，給置業顧問回扣。這樣空手套白狼。就如上文說的這個銷售總監A，他知道他這個項目1萬的價格要調整到2萬，然後買了10套房子，每套房子交了10萬定金，簽訂購房協議，但是不交首付，不列印購房合同。等價格上漲之後，找到一些小的中介通過安居客、房天下這些平台掛出去，比正常的樓盤價格要便宜一些，這就是為什麼市面上這麼多二手房交易走的是新房的手續了。

那我就給大家仔細講講炒房的常用手段：

1.先說普通老百姓的炒房方法：

A以200萬總價買了套100平的房子，作為首套房首付30%，利率基準利率（2018年8月1日基準年化利率4.9%），貸款25年，月供8103元。一年後，房子交房時，同類房屋售價320萬（非房東凈得價）。若此時出售，利潤計算公式如下：

利潤=市場價320萬-首付60萬-8103元*月數-辦證費用-交易過戶費用-剩餘銀行貸款

關於怎麼選性價比高的房子：

（1）選擇一個經濟實力比較強，GDP總量大或者GDP增長較快的人口凈流入的區域中心城市（一般指的是二線城市或者強三線城市），而且當地房價較同等城市價格較低的。所選擇的城市最好是比較依賴土地財政，且固定資產投資比較大。這種類型的城市往往是雷聲大、雨點小，調控政策喊得震天響，但是不行動。如果一個城市出現了地價快速上漲，那房價也一定會快速上漲。然後在這個城市的核心區、潛力較大的區域或者地王的周邊選擇一個樓盤，這一點可以請教地產投資人員，在周邊房價大漲之前買入，就可以輕鬆賺差價了。

（2）之前政府大放水的時候，我還是建議大家加高槓桿，不過現在不建議了，風險太大。不過炒房嗎，利率可以找最低的，能用公積金的最不要用商貸。你如果是個人的話，不建議你一次炒多套，因為你的現金流太脆弱了。銀行裡面有關係的一定要長心眼多問問，多請教，說不定能拿一個更低的貸款折扣，瞬間省比較多的錢。

（3）貸款期限選擇最長——房貸的月供是當月的還款額+當月的利息。這樣有利於減少你在炒房過程中的成本，簡單說就是減少了8103元那一項，同時減少了炒房者的現金流支出的壓力，避免出現斷供的情形。

（4）房產證儘早辦，房價大漲之後儘早賣——這樣雖然不能獲得最大的收益，但是可以儘快的拿到炒房的利潤，記住只有套現離場才算是真的掙錢，所以早辦證早交易才是正路。房價下跌的時候，大多數人都會被套。

（5）如何與中介打交道——中介一般都是將小區內房子的最高價報給你，然後獲取你的信任，讓你認為他有能力。這個是中介的常見套路，過高的賣價只會讓你賣不掉。然後，中介以行情不好，購房的人數等借口讓你降價。然後降到市場價，中介再將房子推薦給自己的客源然後成交。建議大家多找幾家中介，記住你們永遠都是有利益衝突的，不要相信任何花言巧語。具體怎麼做我會在之後的文章中寫明。

（6）賣房記住順應大勢——先判斷房價是上升周期還是下降周期，如果是在上升周期，你一定要強勢，可以合理加價，但是記住不能漫天要價；如果是下降周期，記住報價給中介的時候，一定要比市場價高個1-2萬，以方便後面的讓價。記住賣房子的時候一定要自己打掃自己的房子，要在天氣晴朗的時候叫別人看房，這樣會給人留下一個好的印象。

2.房地產銷售人員

現在普通銷售人員炒房的途徑越來越少，一般就是內部員工房的形式。或者說銷售人員向一些特定的人員賣號，不過現在這種情況越來越少了，大公司管理越來越嚴格，中小公司可能還存在這種情況。就是某些人通過一定關係找到銷售人員，花錢保證肯定能搖到號。然後銷售人員以是自己的親戚為由找到領導來處理這個事情。西安的搖號內幕只是冰山一角。

還有一部分地產相關人員集資買房子，找做投資的人做評估，專找價值窪地。或者房價低地價高的地方，買賣二手房快速套利。

3.政府管理部門人員

規劃局的相關人員，知道有重大規劃，例如地鐵、超市、學校、公園、展覽中心等，做長線投資。

就先挖到這裡，如果挖的再深了，文章就會被刪掉。關於集資眾籌炒房，我在這裡放不上去，所以將該內容放到了公眾號里。如果想知道更多房地產內幕信息，請關注我的公眾號：其宣觀房產。可以在公眾號里和我聊天，我將提供一些免費諮詢。