限價和搖號，真的能達到最初的目的嗎？

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015年至今的這輪全國性的房價暴漲，速度之快、幅度之大前所未有。去庫存大計、供給側改革任務基本完成之後，國家開始著手抑制房價繼續上漲。但在巨大的上漲慣性和全民炒房的背景下，原本限購、限貸的政策已經免疫，難以實現調控目標，因此，史上最嚴、最直接有效的限價和搖號就應運而生。

一，限價之殤

2017年初，國內房價上漲過快的城市陸續開始限價，為了保證當地房價統計數據的下降，要求新開樓盤預售備案價不能高於周邊二手房價，分多期開發的項目，後竣工的價格必須明顯低於先竣工的價格，有些城市更是要求必須按照一年前的均價來確定新房的開盤價。目前，除了還有棚改、去庫存需求的三四線城市外，這種人為的限價機制已經覆蓋國內所有一二線城市，效果立竿見影，隱患不乏其中。

比如，剛剛榮獲新一線城市榜首的網紅城市成都，可謂是全國限價最嚴厲、最普遍的城市。在成都主城區、天府新區直管區和部分郊區，一二手房價差通常在5000-10000元。2018年3月初，成都市東二環外的招商中央華城項目精裝開盤，單價1.2萬-1.5萬，而附近的二手房中房紅楓嶺1.8萬，萬科金色樂府2萬＋，倒掛5000-8000元。

還有去年11月15日由於限價轟動一時的南京河西萬人通宵排隊搶房事件。當時，河西南的新房開盤單價不超過3.5萬，河西中的新房不超過4.5萬，但河西區域二手房的單價普遍在5萬-6萬之間，一二手房嚴重倒掛。

一線城市上海同樣是滿城限價，倒掛價差幾千至幾萬不等。2018年4月，上海翠湖天地開盤，單價12萬-19萬，然而2015年時該小區最高報價就已經達到22萬，換句話說，每套房利潤都在1000萬-2000萬之間。

近日，鏈家研究院發布了2018年一季度全國典型城市的新房二手房價格倒掛的比重。數據顯示，成都的新房價格普遍低於同區域二手房價的比重高達88%，居全國首位，長沙、武漢、杭州、佛山、廈門、重慶、深圳比重均達到50%以上，廣州、瀋陽、西安、大連、北京比重都超過30％。

不可否認，限價的初衷是好的，政府通過把開發商的利潤極度壓縮，甚至不惜讓開盤價低於樓板價，從而讓利給購房者、剛需改善者，讓老百姓也有機會享受到政策紅利。此外，限價的確在短時間內直接有效的遏制了一二手房的房價上漲，是各地方政府踐行「房住不炒」最強有力的手段，也是向中央表態的決心所在。但是，限價政策從長期來看，對房地產行業的傷害、剛需購房者的傷害和社會風氣的破壞都是非常顯著的。

第一，人為限價導致開發商利潤縮小，開發商只能變相通過加快資金周轉率來實現利益最大化。之前，碧桂園內部曝光的從拿地到開盤3個月的事件，就可以體現出快周轉對企業生存的意義所在。因此，限價就會造成開發商嫌貧愛富，主觀篩選全款客戶，歧視貸款購房者，「全款的優先選房，按揭的不要堵門口，公積金的請把小黃車挪走」，這種情景現在很多地方仍然十分普遍。限價實施到最後，限制的是首套剛需購房的可能性，提供的是全款有錢人撿便宜的機會。

第二，由於限價，開發商無利可圖，只好另闢蹊徑，在網簽合同之外，捆綁高價車位，高價裝修進行銷售，茶水費、號子費、選房費層出不窮，而且，這些都不體現在購房合同上，必須全款提前支付，不得貸款，導致購房者首付增加，壓力增大。限價的結果就是，顯性房價下降，隱形房價上漲，剛需買房不僅難度增大，而且首付增加，總價變高。

第三、開發商的目的就是逐利。全城限價之下，曾經的地王，高價拍得的地塊，在後期開發建設中，只能通過降低房屋質量來以次充好，精裝變簡裝，簡裝變毛坯，毛坯變危房。這種質量差的房子，對於投資客來說，不自住根本無所謂，只要價格足夠便宜，上漲後拋售變現賺一票走人即可。而剛需客才是最終的受害者，原本以為買到了打折優惠的新房，入住後才剛剛開啟了維權之路。天上永遠不會掉餡餅，即使真是餡餅，也輪不到剛需。這種逼良為娼式限價的結果就是，價格打折，質量同樣打折。限質遲早會與限價統一，這就是市場經濟的力量。

第四、限價對於投資客的激勵遠遠大於剛需，任何不健全的制度漏洞，都勢必是投資客逐利的天堂。2018年4月，上海翠湖天地開盤，單價12萬-19萬，由於限價導致這個豪宅小區每套都有至少1000萬-2000萬的利潤空間，所以這次搖號名單里55.6％是以公司名義破限購買房。貧窮限制了我們的想像力，剛需們只好自我安慰，公司買房稅費高不划算，殊不知稅費可以抵扣，限價的利潤早已遠遠超過那點稅費。投資客永遠比剛需客想的遠、看的遠，不完善的限價政策，就是富豪攫取社會財富的人造收割機。

第五、當限價導致的一二手房價嚴重倒掛，利潤清晰可見時，國人投機的潛在意識就會被極大的激發出來。有條件要買，沒有條件創造條件也要買。所以，我們看到很多地方，一家老小全部上陣，上到80歲，下到10多歲，萬人空巷，排隊買房，而其中，真正的剛需客有多少呢？限價的本意是惠及百姓，實質則是鼓勵投機，限價讓投機披著剛需的外衣，堂而皇之的合理化、合法化。

第六、限價是地方房價統計報表的直接產物。同比下降，環比下跌，是從上至下都希望看到的結果。但是限價只能限制新房價格，二手房價不受管控，所以會導致地方和全國房價數據失真，失去統計意義，喪失宏觀政策參考價值。另一方面，包括北京上海在內的很多一二線城市，現狀是，新房市場異常火爆，二手房市場卻冷若冰霜，一邊是供不應求，另一邊是供大於求，一個市場兩個極端，罕見至極。漂亮的統計報表，分化的一二手市場，註定是新房搶不上，舊房買不起。

在房地產行業中，我們的問題永遠都是頭疼醫頭，腳疼醫腳，查不出病因，直接用藥。不管你是嗓子發炎，還是食物中毒，只要是發燒就先吃退燒藥，燒退了就大功告成，燒退了就論功行賞，沒人關心病根在哪裡，病因是否找到！

房住不炒的精髓是體現房子的居住性質，限價的本質就是無限放大房子的投機屬性，不過炒房的難度已經升級，門檻已經提高，要憑本事、憑關係、憑運氣，還要憑多金。限價的實施只會讓剛需們離房住不炒漸行漸遠。

二，搖號之痛

由於限價導致的種種亂象，已經嚴重損害了房地產市場的公平公正。所以，從2017年5月開始，南京、上海、長沙、成都陸續出台新房搖號政策，今年3月份，武漢、杭州和西安也相繼加入搖號陣營。截止目前，全國共有7個城市實施新房搖號。

其中，武漢、成都、長沙都明確將優先滿足剛需選房。武漢提出年內將60%的房源傾向於剛需優先選房，成都也提出按照棚改安置、剛需家庭、普通購房人的順序依次選房，長沙也會落實相關措施優先滿足首套剛需購房群體。

但是，限價、搖號、剛需三重因素疊加起來的效果卻遠遠出乎所有人意料。喪失了開發商篩選客戶的環節後，看似更加公平公正的搖號制度喚醒了所有人的炒房意識，喚醒了所有的非剛性需求，購房人數不降反增。沒有了全款優先、沒有了關係優先、沒有了附加費優先之後，所有人都變成了剛需、所有人都回到同一起跑線，結果就是全民炒房，中標率屢創新低。

以成都為例，2018年1月底，成都三環內電建洺悅府，搖號人數破萬，中籤率2%；2018年3月初，成都東二環外的招商中央華城項目搖號人數突破4萬，中籤率不足1%；2018年3月底開始，數萬人搖號已是常態。

新房搖號的制度沒有問題，是公平公正的體現。但是，在限價的基礎上搖號，就是告訴全社會：房產投機、人人有責。搖號助長的是機會主義，當有利可圖的時候，就勢必會引導大量的從眾行為，加劇社會焦慮，形成惡性循環。而在這場投機盛宴中，真正受傷的是那些沒房沒錢的首套剛需！

三，制度之光

過去二十年，房產市場的火爆教會了大家投機，教會了大家不勞而獲。在這個功利、浮躁的社會中，很多人失去了潛心研究的耐心。中美貿易戰中興遭封殺事件體現出，我們最缺乏的就是匠人精神，而我們最該摒棄的則是投機精神。朝鮮的一句放棄核實驗和改革開放，國人就能將遼寧省經濟倒數第一，財政滑坡、人口流失的丹東在兩天內將房價炒高57%。靠投機，我們走不遠，靠炒房，我們到不了終點。

人之初，性本善，沒有人生來就會炒房，都是為了適應這個社會而生的。不要高估制度的力量，也不要低估人性的貪婪，只有完善的制度，才是社會有序公平的唯一保障。

十九大提出的「房住不炒，多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」，這個方向是非常好的，只不過我們過去欠賬太多，形成了機會主義、形式主義的管理思維，在具體操作落實中始終會偏離正軌。

限價這種短期見效的行政手段長期來看，必定會形成更多的不公平和社會隱患，在此基礎上的搖號，只會變相強化投機意識和人性貪婪，滿足剛需也就成了投機和貪婪的保護傘。房產政策最重要、最關鍵的其實就是，市場歸市場，計劃歸計劃。

人性本來貪婪，好的制度是把人性的貪婪關在籠子里，而不是激起人的貪慾。可喜的是，我們正在朝這個方向努力！